9月底，广东省楼市传出取消预售制度。广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

10月中旬，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，全国首个商品房现房销售试点项目，在深圳亮相了。

公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。当时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

紧接着，广东中山挂牌了达10宗现房出售地块，总起拍价超48亿元。

深圳打响“预售”改革的第一枪

预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末，轰轰烈烈的“房改”潮，由香港引入深圳。所以说，深圳不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市，如今，在预售制度改革方面，也率先打响了第一枪。

此前，有新闻报道，在广东省提交“关于商品房预售许可事项调整”材料之前，住房城乡建设部就已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅，下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。

要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

也就意味着，取消商品房预售，或将会在全国大部分重点城市试点。

预售制度下，豪赌的人都赚得盆满钵满

大部分开发商的资金，不足以支撑整个项目工程建设的全流程。但借助于预售制，部分开发商，一方面向银行贷款搞建设，一方面向购房者卖房回款，实现“空手套白狼”。

当下，房企高昂的高周转也是由于预售制度导致。今年一季度刚刚问鼎房地产销售冠军的碧桂园，就是依靠着高周转，举国拿地，快速施工，快速上市，以规模换利润，实现企业高速扩张、发展。

现房销售，如何影响楼市？

1.对地价与房价的影响

过去两年，现房销售普遍作为限制房企高溢价拿地的机制。

如南京，达到最高限价的90%的地块需采取现房销售；该政策从2016年8月12日起实施，直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代，共执行23个月；

苏州：成交价超指导价10%的地块需采取现房销售；从2016年9月拍出首宗需要现房销售的宅地至今，全市累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗需现房销售，占比超过50%；

这些都是在2016年楼市最热门时期推出的政策。以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。

可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。

但是，取消预售制将对开发商的土地投资热情，造成严重的打击，一些对土地财政依附较大的城市，收入将大幅减少。在短期内，开发商开发土地规模减小，还将造成市场新房供应规模大幅减少，新房供应减少，二手房市场走高，不利于平稳市场。

2.对开发商的影响

当预售制度取消以后，开发商没有了高杠杆，房企的“高周转模式”将彻底失效。

同时，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大。如直接取消预售，房地产开发企业融资的周期，必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。

所以，该政策的实施需要一定的市场基础，必须满足房价平稳周期内，以存量房供应为主，且供需平衡的环境下。

3.对购房者影响

对于购房者来说，现房销售利远大于弊。现房价格基本稳定，不会像期房那样出现大幅波动。此外，期房只能看到效果图，后期交房质量无法保证。并且，现房基本可以满足“拎包入住”的需求，省去了购房者对房产证漫长的等待时间，以及等待交房期间的租金支出。在买卖过程中，购房者会占据主动权。

但是，购买现房的价格大概率会高于期房。

从目前来看，取消预售虽然已经是大势所趋，但还不具备一刀切的市场基础。从整个市场来看，预售制度改革试点也是一个逐步落地的、渐进的方式，如果一刀切，势必带来行业及相关行业的剧烈震荡。