文/王志

谈及京基，对于大多数人来说可能并不陌生。其在2011年4月建成的京基100，凭借441.8米的楼高，一举超越了占据深圳最高楼长达15年之久的地王大厦，京基由此也被更多寻常百姓所熟知。

虽然，京基100占据深圳最高楼时间不长，仅有5年多就被平安金融中心以592.5米绝对海拔优势所超越，但京基曾在深圳所刷新的高度将永远被历史铭记。

700米高楼

10月12日，笔者实地探访其在留仙大道东面二线公路北面所打造的长源京基御景峯公馆（下称“京基御景峯”），从该项目的营销中心现场销售口中得知，未来，京基会在整个蔡屋围旧改中再树一个标杆，打造一座海拔700米的H型全国第一高楼，横跨邓小平画像和大剧院。

公开资料显示，目前中国第一高楼为上海中心大厦，高度为632米。随着武汉绿地中心和湖贝塔相继进入建设和规划阶段，国内第一高楼的高度也将进一步演变为636米乃至更高。据今年7月华润置地华南大区所举办的2018品牌战略发布会，其所规划的湖贝塔高度为666米。而上述京基将再树的新标杆，其高度无疑在继续刷新。

去化13.72%

在京基御景峯的营销中心，其销售告诉笔者，项目是于10月1日开的盘，目前还有400余套公寓在售。截至发稿前，笔者向京基集团内部人士确认了该项目自打开盘以来的销售情况，到目前为止共卖出了近80套。这距离其开盘已经有22天，去化约为13.72%。针对这样的去化率，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，这一项目的市场表现偏冷，但目前大多数项目的去化率都不是很好。  

将时间推至9月21日，京基御景峯4栋、5栋共计583套商务公寓获得预售许可，户型为116-158㎡3-4房，精装出售。此次入市，其均价约为7.5万元/㎡，最低价格6.3万元/㎡，最高价格8.9万元/㎡。

京基御景峯

京基御景峯虽说是公寓，但从户型面积段来看可以说是与住宅无异。对于深圳的市场来说，尽管住宅限购、限贷等政策不断趋严，但公寓却一直是“不限购，不限贷”的，这也意味着公寓的购买没有户籍限制，即买了公寓的非深户业主在没有达到落户深圳条件时，不能落户。

此外，公寓没有学位，而且水电费用也更贵。对于有小孩的家庭来说，首套置业购买公寓确实不是一个明智的选择。

据链家网数据，同处该片区且早于2016年就已入市的宝能城花园，其目前在售二手住宅均价为93987元/㎡。价格上来看，京基御景峯的公寓还是有着较为明显的优势。

住宅2年后入市

上述销售告诉笔者，整个项目占地约6.4万㎡，分3个地块开发。其中，1号地块是3栋200-300㎡的大面积段房源。2号地块共有7栋楼，1-3栋为回迁房。4栋、5栋即是此次入市的公寓，实用率75%，均为54层，梯户比为4梯6户。6栋、7栋是住宅，层高较公寓要低，这也意味着部分自然景观资源也被遮挡。

据其介绍，3号地块是由1栋写字楼和2栋人才储备房组成，后者建好后会移交给政府。此外，该地块还有部分尚处规划中。对于该项目的住宅，笔者在其营销中心观摩沙盘户型时清楚地看到，有约111㎡3房和155㎡4房这两个面积段的产品。从其住宅和公寓的面积段和户型来看，京基御景峯将公寓做成了住宅。深圳市规土委数据显示，该项目已入市的公寓产品产权年限为70年，相较于其他多数公寓产品，确实是一优势。

但这样的优势，也还是没有为其销量添砖加瓦，一股异样的秋风正在京基御景峯面前刮起。起风了不要紧，这风要持续刮多久才是关键。

自打9月底以来，不少项目借助国庆的节点狠狠地促销了一把。9月30日，笔者就收到了中原一中介发来的短信，位于龙华红山片区的龙光玖钻项目，其132㎡4房的商务公寓，原价65000元/㎡，为了清盘，促销价为49000元/㎡，下降幅度高达24.62%。

京基御景峯开盘至今，仅售出近80套，这样的市场表现确实增加了其后续的去化周期以及难度。笔者听闻这一数据后，随即询问了一下上述销售，目前买这里的公寓有无优惠?但被告知，目前没有任何优惠活动，首次买首付4.5成。

据该销售透露，目前项目的住宅也已基本封顶，但近两年内不会入市，写字楼将于其公寓售罄后入市。明里暗里，这似乎流露出了京基御景峯的住宅在等一个合适的时机入市。

对此，一长期关注深圳楼市的资深业内人士表示，因为现在市场处于严厉的“限价”中，其住宅近期内不会入市，很大可能是开发商觉得价格被限得太多。正如于近期开盘的绿景红树湾壹号，将时间往后拖，等到能做现楼以及“限价”没那么严格时再卖。如果开发商真这样做的话，也说明其资金方面还不是很缺。

噪声污染与高容积率是缺陷

项目地处大学城片区，政府对这一区域的规划是将其打造为“以教育科研为主导，以商业、商务服务、居住及配套等多种功能复合的科教创新区。”三面环山是京基御景峯自带娘胎里出来就具有的，盘踞在塘朗山脚下，坐拥1000万㎡塘朗山山林景观资源，并可远眺约8平方公里的长岭陂水库。

据其销售介绍，项目1号地块自带了一体量近4万㎡的KK系列商业，无缝接驳于长岭陂站A1口。此外，项目附近的塘朗城和宝能城也分别建有体量约为6万㎡和13.2万㎡商业体，三者的商业体量合计约为23.2万㎡。体量之大，足可使这一区域的商业得到重塑。

前文已述及，京基御景峯紧邻地铁5号线长岭陂地铁站，去到深圳北仅一站距离。据10月18日广州日报全媒体报道，西丽高铁站已经明确选址定于塘朗山。可以预见的是，今后大学城区域的项目将坐拥双高铁资源。

现场销售告诉笔者，除了项目自身在3号地块建有一座幼儿园外，其学区为南方科技大学第一实验小学（下称“南科大一小”）和第二实验小学、塘朗小学以及道尔顿新华公学。

需要指出的是，项目西北侧紧邻留仙大道，且与长岭陂地铁站A1出口相连，邻近交通要道的那几栋，噪音污染是一个必须要面对的问题。

目前已入市公寓产品其车位配比为1:1，基本可满足业主的车位需求，现场销售如是说。就容积率而言，京基御景峯的这一数值为7.74。可想而知的是，其居住密度会很大。