上市100天，股价收盘于跟IPO发行价一样的48港元，万达商业管理层心中在隐隐作痛。

3月31日，万达商业（03699.HK）发布了上市以来的第一份期末业绩，万达集团董事长王健林并没有出席这次业绩会。他正在忙着遍访美国，发回与各色官员的握手合影，在与美国总统奥巴马合影的时候自称“紧张了”成为国内热点话题。

作为控股股东的王健林并没有在万达商业中担任具体职务，而是把这家最主要的上市公司，交给了以丁本锡为首的管理层。事实证明，在万达强执行力的企业文化中，管理层并没有让王健林失望。

万达商业的第一张期末成绩单颇为亮丽。“招股书中关于2014年业绩预期的所有指标都超额完成。”万达商业董事长丁本锡说。

这家公司在2014年实现合约销售额1602亿元，在规模上位列中国房企前三名，并且规模增速显著高于行业平均水平。但这并非重点，事实上，万达已经在有意调低销售型物业的占比。2015年万达商业的销售额目标为1680亿元，仅给自己计划了5%的增长空间。未来三年，销售规模都会控制在1600-1700亿元之间。

“万达商业模式完全不是房地产的概念，它的核心是商业不动产租赁和运营。”丁本锡强调。万达商业作为一个上市公司，拥有中国内地各大城市上百个持有运营的购物中心，这才是万达的核心标签。

过去一年万达商业录得收入1079亿元，其中，来自物业租赁和管理收入达到104亿元，增长34.3%。并且，这个增长速度还将继续保持下去，除了每年新开30家左右的万达广场，成熟项目持续稳定的涨租也是保障。

行业最为关注的万达广场租售比保持在9.3%-9.5%，而行业平均水平在15%左右，好的百货能达到20%。在丁本锡看来，万达惯用“低租养场”的策略，新开业广场的租金收益可能并不明显，但后期将蜕变为一个个强大的收入和利润引擎。

毛利率达到40.6%，远远高于中海、华润、保利、龙湖等基本面优良的房企，这也与万达以商业地产开发为主业密不可分。万达持有物业的租赁和运营的毛利率可以达到73%，而销售型物业也主要是高利润空间的商铺和公寓，这些都在拉高这家企业的整体毛利水平。在148亿元核心净利润中，来自投资物业租赁和物业管理等的经营性收益占到60%。

2014年万达商业给股东的分红率达到30%，这几乎是同行业中的最高水平。因为这个“惊喜”，瑞银、花旗近日相继调高了该公司的目标价。

然而，上市以来万达商业的股价一直不温不火，每日成交量也不高。万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖总结道，这与上市时间紧迫，与投资者缺乏深入而充分的沟通有关。而选择在圣诞假期前夕挂牌，也并非一个特别合适的上市时点，挂牌当日的股价表现，又进一步助长了投资者的疑虑。

虽然刘朝晖坦承“万达不是一个喜欢制造惊喜的公司，更善于脚踏实地的做事”，但要博取投资人的欢心，这家中国商业地产龙头企业，显然还需要用更多的惊喜来丰满它的故事。

其中，互联网的故事不可或缺。在进入总理的政府报告之后，“互联网+”成为热词，不少互联网公司都在渴求与线下实体的结合。“如果做不到，他们的平均寿命只有三年。”万达副总裁刘朝晖说。拥有巨大线下资产的万达，正在尝试向线上完成关键飞跃，这是万达上市初期就大书特书的故事。

近期，万达与腾讯、百度合作的电商平台已经有了一个可见的成果。一个叫“飞凡网”的网站已经上线测试，一个相应的移动端APP也即将推出，这将成为万达广泛的实体业态统一的线上端口。据万达高层透露，飞凡网将在6月30日之前完善功能试运行，并在今年之内在一些主要的万达广场落地对接。

界面新闻记者还发现，一个叫“飞凡金融”的互联网金融平台也搭建在飞凡网上，它将成为万达集团大体系下的网络投融资平台，投资人可以通过本平台将闲散资金用于购买债权，从而获得利息回报。从官方介绍看，这个产品类似于万达版“余额宝”，只是交易会更大额，平台上的产品也更多元，而不仅仅局限在货币基金。

除了“触网”，这家正处在转型期的企业期待更多突破，轻资产是其中一项主要内容。此前，万达已与一些投资基金签约，合作以轻资产模式开发万达广场。一家商业基金管理公司也已经在上海注册成立，这将成为万达的轻资产运营平台。

赶上近期楼市刺激政策的东风，万达商业正准备进行各种境内债务融资，形式包括公司债、短期融资券、中期票据、资产支持票据等，总额不超过350亿元。此前万达有大批高息率的银行贷款或信托融资，万达商业财务总监刘晓彬说，通过在窗口期发行境内债务，万达有望置换一部分旧债，把整体融资成本降到7%以下。

管理层表示，一直在努力研究REITs，如果政策放开、时机成熟，将会很快试水这一新颖的金融工具。所有这些，都将助力于万达降低负债率、改善负债结构，轻装前行。

由于王健林正在访问美国，不少业内人士猜测，以王健林与万达的行事风格来看，接下来，可能会宣布在美国的大手笔投资计划。但丁本锡表示，国内酒店的发展会放慢脚步，海外的投资也不会是重点。万达的未来，仍是尽快把万达广场的旗帜插满中国主要城市。

2015年新开业26个万达广场的计划已经确定，其中包括广州、广元、黄石、上海、齐齐哈尔、泰安、东莞等城市，二线城市占了很大比重。万达商业行政总裁曲德君说，未来万达每年仍将保持30个左右项目开业的速度。

过往，因为偏好更低的拿地成本，万达的购地方向持续向三四线城市下沉，甚至把触角伸向了远离内地的内蒙古满洲里。在转型轻资产战略之后，这一模式有望改变，现在，他们的目光又重新聚焦到了一二线城市。

过去一年，万达全国107个购物中心吸引了超过16亿人次的人群，比上一年增长三成多。它已经牢牢掌握了很多中国人的钱袋，但还没有赢得足够多国际资本的芳心。在香港，与新鸿基等老牌港企相比，万达商业的辨识度还很有限，尤其在商业地产开发和运营模式上，还受到了一些误解。

在投资者会议结束后，趁投资人还没离场，丁本锡突然加了一段语重心长的“返场”发言。他承认，对上市而言，万达是“小学生，没经验”，仅仅在20天中与投资人沟通，太仓促。他不断强调着万达与一般的房地产开发企业模式的根本不同，并继续阐释着万达的核心竞争优势。

还有几个月，万达商业几亿股基石投资者股份将解禁流通，除此之外，也有一大批锚定投资人在短期内无法获得可观回报。如何让这部分忠实拥趸在年度溢利中享受派息的同时，也能在股价增值上有所斩获，成为目前万达管理层头上的一把悬剑。