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谁捧红了东南亚?寻觅东南亚真正的价值洼地

东南亚最近很火。

图片来源:视觉中国

作者 张明义

东南亚最近很火。

在我与各路人交谈下来,总有些人会说,东南亚是被中国人炒起来的,火的原因就是大家都去买房了。

这是非常浅显的认知。

之前一个用户跟我交流说,觉得东南亚都是中国人,投资的也都是中国人,但现实却是如此吗?

要记住,资本往往是最敏锐、最聪明的。

01.谁捧红了东南亚?

真正捧红东南亚这块热土的,是它自己。

在东南亚这块土地上,中国大陆的投资者反而是最迟钝的。日本、韩国、新加坡、中国台湾、中国香港、美国这些区域的投资者,比大陆投资者的嗅觉要灵敏得多。

过去五年来,之所以有越来越多的热钱涌入东南亚,离不开这里的经济奇迹和发展优势。

这里是承接全球产业转移的最后一片土地。

这里有除非洲以外总量最多、成本最低的劳动力。

这里的劳动力素质远远高于非洲。

这里还将是中美贸易冲突中最大的收益者。

东南亚早就进入了承接全球产业转移的时代,不管是从官方的统计数据上去看制造业的变化,还是直接去商场购物,都可以非常直观地感受到,我们很多日常用品的制造地开始发生变化。

我们发现,商场里的“中国制造”变少了,而“越南制造”、“柬埔寨制造”、“菲律宾制造”则越来越频繁地出现在商场里。

这是比制造业数据更直观的感受。

东南亚的制造业之所有能快速崛起,离不开他们巨大的劳动力储备。东南亚30岁以下的年轻人口占比超过40%,这是巨大的劳动力市场。

而这里的人工工资相比于中国和发达国家都是相当廉价的。制造业的转移,最大的诱因就是成本。税务成本和人工成本,这些都是东南亚国家相比发达国家更有吸引力的地方。

东南亚的起飞,是大势驱动,而非偶然。

02.东南亚的价值洼地在哪里?

东南亚的发展优势是全球投资者有目共睹的。寻找到这片土地的价值洼地,才是实现财富收益最大化的路径。

马来西亚吉隆坡,便是东南亚少有的一块价值洼地。

先从几组数据来看,为什么说我们会认为吉隆坡是一个不错的价值洼地:

(2016年东南亚各国GDP总量;数据来源:世界银行)

(国民生产总值 vs. 首都核心地段房价)

作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚,经济规模大概是泰国的四分之三,但核心区的房价却只有泰国的一半。而比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨,核心区的房价这几年也经历了大涨。所以对比下来我们发现,与东南亚其他国家相比,吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量并不匹配,房价还是偏低的。

如果再把马来西亚周边国家的人均GDP与核心区的房价做个比较,可以更直观的发现,虽然马来西亚属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家,但首都吉隆坡的房价却并非在高点。

对比之下,吉隆坡的房价几乎是周边国家的一股清流。除了新加坡和文莱,马来西亚的人均GDP是东南亚里最高的,甚至超过中国,但拿吉隆坡的房价与北京相比,一切尽在不言中。

如果按照国民平均富裕水平来对比,最能承受本国的房价的国家,那必须是马来西亚了。

因此我们看到,如果从经济基本面来看,吉隆坡的房价目前是整个东南亚最健康的市场,有相当的国家经济实力在支撑。

03.这里的房价,正处于上升周期的起点

房地产特殊的金融属性,赋予了房价一定的周期性。从投资角度来看,吉隆坡的房价与周边国家横向比较之后,是恰好处于低洼的。如果再聚焦到马来西亚本身,它当前的房价究竟处于历史周期的哪个阶段?

过去二十年来,马来西亚一共经历了两次大的金融危机,一次是1997年,一次是2008年。而马来西亚的房价在这两次危机中的表现,却非常有韧性,经历冲击之后能迅速恢复元气。

1997年的亚洲金融危机期间,马来西亚房价遭遇崩跌,但在不到两年时间内迅速反弹,马上走出了亚洲金融危机的颓势,随后一直保持波动上涨的趋势。

2008年金融危机之后,马来西亚房价在2009年跌至谷底,一年之后又踏上了加速反弹的阶段,并在2013年再次达到房价顶峰。

拉长时间线来看,马来西亚的房价是有着比较明显的周期性的,而且在经历外部冲击之后的恢复能力也非常强。

但过去的几年可以称得上是马来西亚比较倒霉的几年,各种丑闻缠身,导致楼市价格从2013年的峰值开始往下走,随后处于横平状态。

2018年.马来西亚举行大选。今年4月,马哈蒂尔上台,重新调整经济政策和国家发展方向。这位老将的出马,一度被视为马来西亚经济转折的希望。

这也是为什么我们选在当下这个时间点进入马来西亚:东南亚的价值洼地,房价处于下一个复苏周期的起点,国家经济迎来新气象……

04.马来西亚考察的那些事

为了更近距离地观察马来西亚,我们走进了吉隆坡的大街小巷。置身其中,对马来西亚有了新的认识。

首先,华人在马来西亚生活得好吗?这也是很多人对于马来西亚非常关注的一个点。与身边不同圈层的朋友接触后,我发现一个很明显的现象:没有去过马来的人,普遍有个刻板印象,觉得马来西亚到处在反华,对华人很不友好;而去过马来西亚的朋友,几乎感觉不到印象中的“歧视”。

为了更清楚地了解这个问题,我们在跟每一个在吉隆坡遇到的华人交流,都会问到“华人在这里,还会有什么冲突,或者被歧视吗?”。不管是华人出租车司机,还是银行里的华人工作人员,还是在当地开中餐饭店的老板,回馈的答案都是一致的:没有什么歧视。

最有趣的是一个70多岁开出租的老爷爷,之前做了几十年司机。他是我们在当地遇到的唯一一位第一代马来西亚的华人。因为车子是自己的,没事做,就一直开着出租车,累了就休息,每天开一开出来赚点钱。

他告诉我们,刚来马来西亚的时候,华人确实不受待见。但是最近十年来,华人在马来西亚的生活发生了很大的变化,基本没受欺负了。最让他觉得自豪的是,刚刚上任的首相马哈蒂尔任命了新的财政部长和教育部长,就是华人。这是历史上第二次由华人作为财政部长这么重要的位置。老爷子谈起这些,语气里透着一些骄傲,边说边开心地笑。

对于华人再次被任命为财政部长,我们遇到的不少当地华人都觉得很开心。开心的不只是因为华人可以在政府部门被委以重任,更多的还是对马来西亚经济发展的信心,因为大家都觉得华人来做财政部长,对于马来西亚的经济发展是利好。

所以,过去的刻板印象,只有在当地体验之后,才能被改变的。

马来西亚人均GDP比我国还要高一些,但是物价却比我们低很多。

即使是在机场这种高标价的地方,也可以直观感受得到,广州白云机场、吉隆坡国际机场和金边机场的物价水平中,吉隆坡是最低的。白云机场一顿简餐要50- 60,金边大概是10美元,而吉隆坡只要10马币左右。

这说明吉隆坡当地的通货膨胀非常低,价格水平不高。

05.吉隆坡什么区域最有潜力?

吉隆坡最著名的地标建筑非双子塔莫属,而由双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈三个点连成一个黄金三角圈。

过去,只要谈到吉隆坡的房产,就会听到“黄金三角圈”这个概念。但具体到每一个项目时,只有对比了项目周边的配套、区域发展规划,才能判断项目的优劣。

我们这几次考察主要在上图蓝色圆圈区域。

吉隆坡的这个核心区并不大,但它的经济地位却是马来西亚全国的核心。

这个区域聚集了:

马来西亚100强公司73%的总部

马来西亚90%以上银行的总部

在马来投资的欧美公司83%的企业总部

中国来马来西亚投资90%以上企业的区域中心

强调我们在投资吉隆坡中的几个重要因素:

1.项目是否在城市核心区,决定了它的价格区间;

2.项目周边的发展规划,决定了它未来的涨幅空间;

3.项目周边的配套,决定了未来入住率,是否可以支撑宣传中的租金回报率。

 

 

来源:智谷趋势(ID:zgtrend)

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