作者 张明义

东南亚最近很火。

在我与各路人交谈下来，总有些人会说，东南亚是被中国人炒起来的，火的原因就是大家都去买房了。

这是非常浅显的认知。

之前一个用户跟我交流说，觉得东南亚都是中国人，投资的也都是中国人，但现实却是如此吗？

要记住，资本往往是最敏锐、最聪明的。

01.谁捧红了东南亚？

真正捧红东南亚这块热土的，是它自己。

在东南亚这块土地上，中国大陆的投资者反而是最迟钝的。日本、韩国、新加坡、中国台湾、中国香港、美国这些区域的投资者，比大陆投资者的嗅觉要灵敏得多。

过去五年来，之所以有越来越多的热钱涌入东南亚，离不开这里的经济奇迹和发展优势。

这里是承接全球产业转移的最后一片土地。

这里有除非洲以外总量最多、成本最低的劳动力。

这里的劳动力素质远远高于非洲。

这里还将是中美贸易冲突中最大的收益者。

东南亚早就进入了承接全球产业转移的时代，不管是从官方的统计数据上去看制造业的变化，还是直接去商场购物，都可以非常直观地感受到，我们很多日常用品的制造地开始发生变化。

我们发现，商场里的“中国制造”变少了，而“越南制造”、“柬埔寨制造”、“菲律宾制造”则越来越频繁地出现在商场里。

这是比制造业数据更直观的感受。

东南亚的制造业之所有能快速崛起，离不开他们巨大的劳动力储备。东南亚30岁以下的年轻人口占比超过40%，这是巨大的劳动力市场。

而这里的人工工资相比于中国和发达国家都是相当廉价的。制造业的转移，最大的诱因就是成本。税务成本和人工成本，这些都是东南亚国家相比发达国家更有吸引力的地方。

东南亚的起飞，是大势驱动，而非偶然。

02.东南亚的价值洼地在哪里？

东南亚的发展优势是全球投资者有目共睹的。寻找到这片土地的价值洼地，才是实现财富收益最大化的路径。

马来西亚吉隆坡，便是东南亚少有的一块价值洼地。

先从几组数据来看，为什么说我们会认为吉隆坡是一个不错的价值洼地：

（2016年东南亚各国GDP总量；数据来源：世界银行）

（国民生产总值 vs. 首都核心地段房价）

作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚，经济规模大概是泰国的四分之三，但核心区的房价却只有泰国的一半。而比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨，核心区的房价这几年也经历了大涨。所以对比下来我们发现，与东南亚其他国家相比，吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量并不匹配，房价还是偏低的。

如果再把马来西亚周边国家的人均GDP与核心区的房价做个比较，可以更直观的发现，虽然马来西亚属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家，但首都吉隆坡的房价却并非在高点。

对比之下，吉隆坡的房价几乎是周边国家的一股清流。除了新加坡和文莱，马来西亚的人均GDP是东南亚里最高的，甚至超过中国，但拿吉隆坡的房价与北京相比，一切尽在不言中。

如果按照国民平均富裕水平来对比，最能承受本国的房价的国家，那必须是马来西亚了。

因此我们看到，如果从经济基本面来看，吉隆坡的房价目前是整个东南亚最健康的市场，有相当的国家经济实力在支撑。

03.这里的房价，正处于上升周期的起点

房地产特殊的金融属性，赋予了房价一定的周期性。从投资角度来看，吉隆坡的房价与周边国家横向比较之后，是恰好处于低洼的。如果再聚焦到马来西亚本身，它当前的房价究竟处于历史周期的哪个阶段？

过去二十年来，马来西亚一共经历了两次大的金融危机，一次是1997年，一次是2008年。而马来西亚的房价在这两次危机中的表现，却非常有韧性，经历冲击之后能迅速恢复元气。

1997年的亚洲金融危机期间，马来西亚房价遭遇崩跌，但在不到两年时间内迅速反弹，马上走出了亚洲金融危机的颓势，随后一直保持波动上涨的趋势。

2008年金融危机之后，马来西亚房价在2009年跌至谷底，一年之后又踏上了加速反弹的阶段，并在2013年再次达到房价顶峰。

拉长时间线来看，马来西亚的房价是有着比较明显的周期性的，而且在经历外部冲击之后的恢复能力也非常强。

但过去的几年可以称得上是马来西亚比较倒霉的几年，各种丑闻缠身，导致楼市价格从2013年的峰值开始往下走，随后处于横平状态。

2018年．马来西亚举行大选。今年4月，马哈蒂尔上台，重新调整经济政策和国家发展方向。这位老将的出马，一度被视为马来西亚经济转折的希望。

这也是为什么我们选在当下这个时间点进入马来西亚：东南亚的价值洼地，房价处于下一个复苏周期的起点，国家经济迎来新气象……

04.马来西亚考察的那些事

为了更近距离地观察马来西亚，我们走进了吉隆坡的大街小巷。置身其中，对马来西亚有了新的认识。

首先，华人在马来西亚生活得好吗？这也是很多人对于马来西亚非常关注的一个点。与身边不同圈层的朋友接触后，我发现一个很明显的现象：没有去过马来的人，普遍有个刻板印象，觉得马来西亚到处在反华，对华人很不友好；而去过马来西亚的朋友，几乎感觉不到印象中的“歧视”。

为了更清楚地了解这个问题，我们在跟每一个在吉隆坡遇到的华人交流，都会问到“华人在这里，还会有什么冲突，或者被歧视吗？”。不管是华人出租车司机，还是银行里的华人工作人员，还是在当地开中餐饭店的老板，回馈的答案都是一致的：没有什么歧视。

最有趣的是一个70多岁开出租的老爷爷，之前做了几十年司机。他是我们在当地遇到的唯一一位第一代马来西亚的华人。因为车子是自己的，没事做，就一直开着出租车，累了就休息，每天开一开出来赚点钱。

他告诉我们，刚来马来西亚的时候，华人确实不受待见。但是最近十年来，华人在马来西亚的生活发生了很大的变化，基本没受欺负了。最让他觉得自豪的是，刚刚上任的首相马哈蒂尔任命了新的财政部长和教育部长，就是华人。这是历史上第二次由华人作为财政部长这么重要的位置。老爷子谈起这些，语气里透着一些骄傲，边说边开心地笑。

对于华人再次被任命为财政部长，我们遇到的不少当地华人都觉得很开心。开心的不只是因为华人可以在政府部门被委以重任，更多的还是对马来西亚经济发展的信心，因为大家都觉得华人来做财政部长，对于马来西亚的经济发展是利好。

所以，过去的刻板印象，只有在当地体验之后，才能被改变的。

马来西亚人均GDP比我国还要高一些，但是物价却比我们低很多。

即使是在机场这种高标价的地方，也可以直观感受得到，广州白云机场、吉隆坡国际机场和金边机场的物价水平中，吉隆坡是最低的。白云机场一顿简餐要50- 60，金边大概是10美元，而吉隆坡只要10马币左右。

这说明吉隆坡当地的通货膨胀非常低，价格水平不高。

05.吉隆坡什么区域最有潜力？

吉隆坡最著名的地标建筑非双子塔莫属，而由双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈三个点连成一个黄金三角圈。

过去，只要谈到吉隆坡的房产，就会听到“黄金三角圈”这个概念。但具体到每一个项目时，只有对比了项目周边的配套、区域发展规划，才能判断项目的优劣。

我们这几次考察主要在上图蓝色圆圈区域。

吉隆坡的这个核心区并不大，但它的经济地位却是马来西亚全国的核心。

这个区域聚集了：

马来西亚100强公司73%的总部

马来西亚90%以上银行的总部

在马来投资的欧美公司83%的企业总部

中国来马来西亚投资90%以上企业的区域中心

强调我们在投资吉隆坡中的几个重要因素：

1.项目是否在城市核心区，决定了它的价格区间；

2.项目周边的发展规划，决定了它未来的涨幅空间；

3.项目周边的配套，决定了未来入住率，是否可以支撑宣传中的租金回报率。