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迟了两个月 房企“小中梁”终于要冲击IPO了

目前市场基本面和投资情绪不够稳定,此时上市面临定价博弈难题。

图片来源:视觉中国

最初计划于今年8月30日向港交所递交上市申请的房地产开发商上海中梁地产集团有限公司(业界惯称“小中梁”,下称中梁),后又曾打算在9月底交表,不过赴港IPO的事宜直到目前仍在向后延期。

界面新闻记者获悉,中梁或在近期正式递交上市申请,同时中梁的合约销售额已经突破千亿大关,正在向1200亿—1300亿目标冲刺。

今年是房企赴港上市的“大年”,包括弘阳、大发、美的置业、银城国际、德信中国、恒达、海伦堡等一批中小型房企扎堆上市融资,中梁将成为这波上市潮中体量最大的一家。

2015年时销售额还仅为168亿的中梁,去年开始以黑马之姿冲刺,喊出了“2021年实现三千亿”目标。2017年全年中梁实现销售额758亿,在克尔瑞2017年度中国房地产企业销售排行榜上位列第25位。根据克而瑞统计,中梁今年1-10月完成1002亿元流量销售额,位列全国房企第24位;权益销售额828.3亿元,位列第20位。中梁控股集团官网则显示,截至2018年10月31日,中梁销售金额达到1150亿元。目前中梁是千亿阵营中唯一未上市房企,也是权益榜单前20中唯一未上市房企。

近期多家小型房企在今年内快速而果断地申请上市,中梁在速度上显然慢了一拍。内部人士称,由于中梁在申请上市之际体量更为庞大,因此更加谨慎。

一名华东房企高管表示,今年不少小房企扎堆上市,他对这些房企的时机选择存疑,目前市场基本面和投资情绪不够稳定,此时上市面临定价博弈难题。

从今年已上市的几家房企情况来看,各家定价策略不同,但受低迷的大环境影响,股价不振、市值偏低是普遍现象。

面对利空的大市环境,今年7月正式登陆港股的弘阳地产(1996.HK)选择了低定价策略,招股价仅为2.28港元,为招股价范围2.18至3.18港元的偏低水平,集资净额约17.12亿港元,对应市值约为73亿港元。首日挂牌后股价实现小幅上涨,但随后涨势平缓,截至10月31日收盘,每股价格2.79港元,总市值92.6亿港元。

而受累于隔夜美股大跌,号称创今年房企在港最大规模IPO融资的美的置业(03990.HK)开盘即遭遇破发。10月11日正式敲锣上市的美的置业发行价定位每股17港元,集资30.6亿港元,结果当日港股内房股普跌超5%,截至收盘美的置业每股仅为15.88港元,下跌6.59%,市值187.38亿港元。截至10月31日收盘,美的置业每股报价16.16港元。与美的置业同日上市的大发地产(6111.HK)融资规模较小,新股发行价为4.2港元/股,集资净额7.4亿元,首日收盘价保持了4.2港元/股;截至10月31日收盘大发股价为4.61港元/股,总市值38.2亿港元。

目前中梁已经为赴港上市搭好了框架并完成了大部分的准备工作。上海中梁地产集团有限公司由上海中梁企业发展有限公司100%控股,上海中梁企业发展有限公司则于2018年8月-9月进行了三轮股权变更,新增恒融国际有限公司(Heng Rong CO.,LIMITED)成为最大股东,中梁香港地产投资集团有限公司也成为了新增股东。中梁香港地产投资集团有限公司于2018年3月29日注册成立。

这家企业目前尚未公布招股书,因此外界还无从得知此次上市的真正主体。

中梁起家于温州,创立于1993年,在温州这个曾经历过炒房顶峰和泡沫破灭低谷的地方,中梁地产是龙头房企。2015-2017年是中梁快速扩张的三年,2015年其全年销售额达168亿元,同比增长30%;2016年中梁全年销售业绩337亿元,同比增长101%;2017年全年中梁实现销售额758亿,在2017年度中国房地产企业销售排行榜上位列第25位。

2016年,中梁和众多闽系房企一样开启激进而快速的全国化,并且把总部搬到了上海。这是中梁的历史转折点。中梁董事长,时年46岁的杨剑也在第二年迎来了自己人生的高光时刻。2017年10月30日,他第一次登上了胡润房地产企业家榜,财富达185亿元,排名第24。在新上榜的10人中,他是最年轻的一个。

谋求上市的中梁也在悄然改变自己的布局策略。过去中梁大量布局三四线城市,学习碧桂园式的高周转,在2015—2017年三四线火热的楼市中获益,成为这匹黑马崛起的基础,中梁此前也并不避讳这一“成功经验”。

从2018年开始,市场形势发生变化,中梁不得不转向发力二线城市,新进入了成都、沈阳、郑州、合肥、佛山等城市,在其之前已进驻的重庆、杭州、苏州、无锡等城市,中梁进一步加深布局,进入杭州市场两年时间,中梁布局了8个项目。

尽管投资布局策略有所调整,中梁凶猛拿地的速度没有变。2016年中梁平均每周拿一块地,2017年中梁平均三天拿一块地,而今年,中梁的新增货值已经逼近第一梯队房企。在克尔瑞公布的今年前9个月房企新增货值榜单上,中梁以1930.4亿元新增货值排名第12位,紧跟龙湖(2056.5亿)、旭辉(2111.3亿)和中海(2270亿)。截至2018年上半年,中梁总土储货值为2797亿元。在众多房企拿地意愿减弱的当下,中梁仍在逆市奔跑。

黑马中梁在业内的快速蹿升历程一直颇为神秘,是怎样的资金来源、财务结构和运营体系,支撑了中梁庞大的野心和大跨越式的发展?在中梁递交招股书后答案或许将更加清晰。

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