文/黎珏伶

最近深圳特价房一波接一波抛出，连半岛城邦都出现了单价7字头的二手房。这种态势还会持续下去吗？跌得最厉害的公寓是否值得投资？“窗口期”，年轻人该用仅有的钱去买房or创业？

永高

深圳资深地产人士、永高楼市分享会创始人，永高2000年开始从事房地产行业，亲身经历过深圳楼市3次大涨和2次大跌。本期楼市大考问，请他跟大家一起聊聊！

楼谈：自住需求

❶福田中心区的老破小值不值得买？如果是5w元/平的价格，在福田只能买老破小，在东部或西部可以买大点的新房或次新房，我该如何选择？

我觉得这个问题要根据你自己的情况来决定，比如你在哪里上班、能接受多久的通勤时间、对学位的追求是怎样的、是不是一定要买新小区等等。从市场的方向来讲，最好不要去东部，我觉得买不要太偏、次中心的地段会好点，像光明、龙华、靠近龙岗中心的地方，既可以满足最基本的居住需求，未来地铁也会不断通行，我觉得未来的增幅会比福田的老破小要大。

❷深圳正在实施东进战略，同时又提出“西协”，国际会展中心和海洋新城都在西部，您更看好深圳东部还是西部？

肯定是看好西部的，基于以下几个原因：第一，从罗湖开始到福田、南山、宝中、前海，再到沙井大空港，政府的整个发展方向其实是明确了；第二，从现在的交通来看，11号线、1号线这些地铁都是直接往西部延伸的，而东部的交通问题一直没有解决，也就是它的发展没有解决；第三，全世界最大的会展中心、海洋新城、前海自贸区等重点项目全部释放到西部。

❸我在南山上班，另一半在福田上班，想买套总价300万左右的房子自住，刚结婚，还没有小孩，请问有没有哪里可以推荐？

总价300万在福田、南山根本买不到房子，如果想靠近福田就往龙华看，靠近南山就往宝安西乡走，再退一步就是光明和西丽。我重点推荐还是往西走，到西乡或者老城区看看。

❹打算明年买新房，总价400-450万左右，正在关注福永华强城、沙井万科星城、光明星河天地等，您更看好哪个盘？未来深圳哪个片区的升值潜力更大？

我更看好华强城。第一，华强城的位置最靠近国际会展中心；第二，华强城的周围都是一片空地，未来会是崭新的面貌；第三，华强城的户型结构和小区还是不错的，万科的户型使用率稍微低一点，光明星河天地刚开盘，价格还比较低，也可以买，不过光明的大环境跑不过西部。我建议还是往西走，特别是宝中、前海。

❺一线城市买不起，我该回省会城市买房还是把现金留在手里再等等？

内地省会城市此次的上涨幅度也很大，需要的消化时间比一线城市还长，非自住性需求不建议购买二线城市，个别涨幅不大的城市除外。

❻有家庭的年轻人，现在该用仅有的钱去买房，还是创业？

好问题，但我回答不了，怕害了你，因为我不知道你会不会是下一个马云。

❼这几天，一套半岛城邦二期二手房直降几百万，单价从原来的约12万/平降到7.3万/平，想问下，半岛城邦的跌价是不是会一直持续下去？

其实不只是半岛城邦，应该整个深圳接下来陆陆续续都会有低于市场价10-15%的笋盘出现。

楼谈：投资需求

❶华侨香山美墅投资能不能买？

华侨城不建议投资，过往一直跑输大市。原因是，第一从天鹅堡、纯水岸到香山美墅，华侨城不断有新产品推出，所以二手房跑不赢市场；第二，华侨城地方就那么大，别人进不去也出不来，交通成了一个最大的问题；第三，华侨城没什么好学位；第四，市场对纯大户型的需求没那么大。

我觉得华侨城后期会平稳上涨，从整个市场来讲，既跑不赢中小户型，也可能跑不赢深圳湾、香蜜湖区域的大户型。

❷临深片区的惠阳大亚湾是不是价值低洼？

是坑，是坑，是坑，请记住。我身边有十个以上的案例，当年买了大亚湾的，现在还在坑里。为什么是坑？首先大亚湾的供应量大于需求量，不停地有开发商拿地开发、销售，每个小区都从一期建到了六期、七期；其次，没有人接盘，很多人买了那里的楼盘后都没有去住，所以大亚湾变成了一个最大的空城；再次，大亚湾的楼盘一期可能卖5000元/平方米、二期卖8000元/平方米、三期卖100000元/平方米，受开发商营销策略影响，不断有人去买房，但实际上二手房连看房的人都没有，所以是个坑。

❸深圳四大的初中部学位投资可以吗？深圳正在推进教育集团化办学，如果想投资学位房，该选择四大这些成熟片区还是选择一些比较新但是有潜力的片区？

学位房是最保守型投资，不会涨太多，也不会跌，主要看自己的投资倾向。如果选未来潜力大的片区肯定现在价格比较低，但你就要赌学校未来的发展会怎么样，因为学校要几年之后才知道结果；如果买四大周围的片区，现在价格就会很贵，每年的增长也会很少。所以其实这是两种方向的投资，一种是保守型投资，一种是进攻性投资。要密切关注现在国家对教育的调控，学位房以后的优势会平均化。

❹港珠澳大桥这段时间刚刚通车，现在珠海的房子适合买来投资吗？

珠海的房子本身就有投资价值，它靠近澳门、会有一些辐射作用，再加上这两年珠海城市环境的变化，以及港珠澳大桥促进了整个交通通勤，所以买还是可以的，不过现在珠海的房价也是处于高位。

❺深圳现在旧改很多，福田新洲、南山白石洲、宝安西乡沙井等，想问下老师，这些旧改房值得投资吗？

买旧改房的第一种投资策略，就是在概念有炒作之前买，在概念快炒作或者炒作起来后，你就快速把它出掉。第二种投资策略，把闲置的钱投资进去，等待拆迁，但是不拆迁你也不管。为什么会有这种想法呢？是因为旧改房要拆迁，周期没那么快，最有名的例子就是南山的南苑新村，十多年过去也还没拆掉。

❻一线城市的公寓可以投资吗？

公寓投资请记住以下几点：一，一定要买核心地段公寓；二，买真正的公寓，不通燃气、二楼没光线、居住和办公混住的要小心；三，有条件尽量买高端公寓，为全世界将要来深圳的人民提供居住场所，如深圳湾一号。

楼谈：金融市场

❶深圳湾的主要客群是谁？股市低迷对深圳湾的购买力有影响吗？

深圳湾的主要客群分为三种，一种是老板、创业者、创始人；一种是集团的CEO、大型公司的高管；还有一种是从香蜜湖、华侨城搬过来的业主。股市不低迷也有影响。

❷预计明年年初的金融市场会是什么情况？是不是会比现在友好一点？

大概率情况会是金融收紧。因为贸易战，市场有泡沫，其实现在是在挤泡沫的时候，所以我觉得不会友好，但是也会不停地释放流动性，总体保持收紧状态。