市场波澜丛生的时候，时间总是过得比想象中快。转眼间，金九银十已经收官，可以明显看到，国庆节成为二手房挂牌量、二手房成交量等数据曲线的拐点。

NO.1丨壹

以下是10月各行政区成交较为活跃的小区二手房成交价。

注：

1.二手房会因装修情况、楼层、朝向、业主个人情况等有所差异，具体价格以实际情况为准，本文仅供参考。

2.数据来源链家，溧水、高淳暂无数据。

— 鼓楼 —

— 秦淮 —

— 玄武 —

— 建邺 —

— 雨花台 —

— 栖霞 —

— 江宁 —

— 浦口 —

— 六合 —

 NO.2丨贰

其中成交单价最高的一套来自鼓楼的峨嵋岭，面积56.72㎡，单价84627元/㎡，总价在480万元。

峨嵋岭原本是1990年的房改房，但因为学区优势受到买房人关注，是拉萨路小学和29中本部的学区房。

相比较而言，这套房源对于需要学区房的家长来说，面积适中，单价还不算顶天的。此前成交在40㎡以下的房源，一般单价都要突破10万/㎡。

成交总价最低的一套来自雨花台的蓝岸3G，面积28.33㎡，单价15461元/㎡，总价仅43.8万元。

蓝岸3G在铁心桥附近，是40年产权的办公公寓，开发商精装修交付。由于产权特有的缺陷，公寓成交价格普遍不高。

而成交总价最高的一套来自建邺的银城西堤国际一区，面积131.37㎡，单价57472元/㎡，总价755万元。属于正常价格范围。

总体来看，二手房成交价格变化不算大，但事实上，进入下半年以来，降售、急售已经屡见不鲜。

其实根据链家供需趋势我们也能看出，南京二手房带看情况已经是跌跌不休。

NO.3丨叁

但偏偏就有一类房源没有被大势所“冻住”，反倒逆势上扬，成了硬通货——老破小。

南京的老破小，普遍厅不大，户型一般，甚至南北不通透，砖混结构居多，小区没有正规物业，只能见缝插针的停车，经常需要挪车。墙壁也没有隔热、隔音……

但是，老破小却是一个特殊的二手房板块，也是观察楼市行情的重要指标。

在我们统计的257套成交房源中，53.7%的购房者选择了总价200万以内的房源。

在成交面积方面，将近80%的购房者选择了90㎡以下的房源，也别是70㎡以下的小户型，占比达到了59.53%。也就是说，一多半成交的房源都是小户型。

但这个数据毕竟是全市范围内的，包括非市中心的次新房总价也是很低的，仅凭这几个数据还不足以证明“老破小”在逆势中也有很强的流通性。

因此，我们仅来看真正老破小的集中区，也就是秦淮、鼓楼。98套房源中86套是小户型，200万以内的有57套。

由于教育资源的集中性，鼓楼、秦淮也是老旧学区房购房的主力范围，因此成交房源面积虽小，总价不比其他区域的低。

在二手房整体低迷时，老破小仍能保持较高成交的占比，这足以说明老破小在流通方面依然很强势。

NO.4丨肆

老破小为何能成为楼市下行期突出重围呢？

说到底，还是在于供需紧张和置业门槛。

目前南京新房200万以内的主城楼盘屈指可数，且大都在远郊，周边配套不成熟。市中心的老破小虽然在产品本身和未来升值潜力比不上新房，但是交通等配套还是重要的考虑因素。

而老破小是市中心最便宜的落脚点，具有台阶性质。但只要家庭收入提升、资产提升，就会考虑去其他地方改善。

不过，目前南京改善新房价格与二手房还存在严重倒挂。以及产品迭代，导致高阶购买力不会进入二手房市场，所以未来老破大的流动性会有一定难度。

当然，还有个原因就是学区房了。

虽然人们向往高品质新房的“诗和远方”，但始终敌不过“眼前的苟且”，市区尤其的鼓楼、秦淮、玄武的教育、医疗资源还是优于其他板块。

不少已经在江宁、城东等地买了较为舒适的改善房，往往最后为了孩子还是会来购买或者置换一套市中心学区房。

南京教育的均衡还在发展中，市区带学区的老破小是硬通货，能够抵抗楼市周期。

NO.5丨伍

不过，说到底老破小的缺陷也很明显。是作为房子本身，居住价值太低。如果说，破败不堪的房子可以通过装修来改善，那房子的外部环境是很难改变的。

对于刚需来说，选择老破小没有问题，以后以小换大、以旧换新慢慢来，但尽量选择学区资源较好的。

对于改善来说，尽量不要选择老破大，很可能不仅居住体验没有得到改善，反而房子还砸手里了，现阶段选择新房更合适。

对于投资来说，要把眼光放远，毕竟现在市区有多少老破小，未来就有多少改善的需求。