文/唐韶葵

碧桂园仍然是三四线城市的主力军，在张家港楼市里一直流传着碧桂园“一城19子”的说法；新城、中梁等新晋力量则进入青黄不接阶段，有极少量项目在售，但没有新的土地储备。

“大江南岸，一方沙洲”。古代被称为“沙洲”的张家港，于1986年撤县设市，是苏州所辖最西边、接壤无锡江阴的一个县级市。张家港与苏北一江之隔，不仅是苏州距离上海最远的一个区县，也是目前为止苏州唯一没有被限购的区域。尽管银行方面设置了贷款的审批条件，但在过往的2017年，它还是成为了上海、苏南投资者的首选。随着今年3、4月份楼市行情急转直下，目前这座港口城市房价进入滞涨阶段。与此同时，张家港也面临产业重构与更新。

21世纪经济报道记者走访张家港了解到，城北华尔润集团倒闭之后今年已被港资信义玻璃完成收购，目前重装厂房拟重新投产；长城宝马合资厂落地城西的高新开发区，不久将开建；城东塘桥华芳纺织集团主要生产线已转移至新疆与苏北，但与此同时，苏南沿江高铁轨道和高铁站正在修建，据现场施工的工人们透露，高铁轨道有望3年内铺好开通列车，而非市场一直传言的张家港通往上海的高铁将会在2020年底通车。

今年5月，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，明确提出“规划协调、布局合理”，“量力而行、有序建设”，“站城一体、综合配套”，“市场运作、防范风险”的基本建设原则，强调各地高铁新城的开发建设需规范。

城市产业重构背景下，房地产市场面临调整。规划建设中的沙洲新城、塘桥镇等区域均出现成交放缓的情况，城东塘桥高铁新城板块已逐渐进入无全新现房销售阶段，目前在售的新房只有碧桂园东望。据现场工作人员透露，塘桥镇在等待新城规划的产业引入，目前土地市场暂无新地块出让。

碧桂园仍然是三四线城市的主力军，在张家港楼市里一直流传着碧桂园“一城19子”的说法；新城、中梁等新晋力量则进入青黄不接阶段，有极少量项目在售，但没有新的土地储备。

房企开始加大二线城市布局的同时，对三四线城市的战略下沉也出现了摇摆之势。行业老大万科在三四线城市发力明显，今年5月，万科联手张家港知名房企金新城集团以17.8亿、楼面价12713元拿下锅炉厂地块，项目拟于12月入市；10月30日，万科以总价24.7亿、650万/亩的楼板价拿下金港镇400亩商住地。此前的3月份，张家港引入生产光电产业巨头康得新集团，打造康得新未来城，由苏南万科与康得新集团共同打造，总投资800亿。

产业重构下的城市新格局

“原来街上人很多的，你看华芳集团的厂都搬到新疆和河南了，工人都回老家了。”10月中旬某天，白江（化名）对记者说，他原来是华芳集团的一名纺纱工人，后来工厂搬迁，自己是本地人，找不到工作了，就在一家私人老板开的小作坊里打工。白江家人两年前在镇上买的房子单价8000元/平方米不到，原来镇上的大润发都快倒闭了，自从碧桂园进入开发了尚东区等楼盘之后，房价突然就涨了起来。

过往张家港拥有冶金、纺织、化工、机电、建材和粮油加工等六大支柱产业，如今面临产业结构调整。一个事实是，未来张家港不仅有康得新集团主导的“两园一城”，长城宝马光束汽车项目也在今年10月宣布落户张家港。

根据《张家港市城市总体规划（2011年~2030年）纲要》（以下简称《纲要》），未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园”。其中，副城即为塘桥高铁新城。张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇，区位优势明显。

城市格局重构之下，房地产市场也在变化，三四线城市在2017年楼市销售良好的背景下，2018年上半年进一步加大土地供应，在各线城市中推地同比增幅最大。

房企伺机进入。石榴集团就是自2017年以来第12家进入张家港的房企。今年1月，张家港锦丰镇举行2018年首次土地出让，两宗宅地均由石榴集团拿下，土地出让金共计11.52亿元，成交楼面价分别为6244元/平方米、6070元/平方米，均超过之前锦丰镇的楼面价纪录。

然而，半年之后，张家港楼市渐冻。与之形成对比，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，上海、北京、深圳等大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。

新城规划利弊

位于张家港地域中心位置－锦丰镇的沙洲新城，原址是张家港传统的工业园区——冶金工业园，颇有替代老城中心的意味。2010-2017年，七年的时间里，沙洲新城板块逐渐成熟。然而，相比老城区与高铁新城所在的塘桥镇房价，沙洲新城由于配套还没完善，新房房价并没有溢价空间，甚至附近在售的回迁房，价格只有新房价格的2/3不到。

记者不完全统计获悉，目前沙洲新城均价1万元/平方米左右，而市中心杨舍镇多个楼盘均价已接近2万元/平方米；塘桥在售的房价也达到了1.3万元/平方米左右。

由正荣地产、弘阳地产、新城、美好置业、碧桂园、明发地产、正黄7家房企联合开发的十里锦绣，是沙洲新城较为知名的楼盘。据销售人员介绍，项目投资客比例较高，包括常熟、无锡、昆山等均有客户来投资。据了解，该项目地块是正荣地产在2017年3月份拿下的，相比周边几个项目的地价较低，因此均价定在9000元/平方米左右。但成交情况下滑，也波及到这样的项目。由于开发商还没有什么促销措施推出，销售人员面对客户谈及的最大卖点也只有周边的绿化环境。

另一方面，业内人士告诉记者，早期张家港的政府机构搬到杨舍镇，主要的教育、医疗资源也随之落地杨舍镇。而张家港城北的沙钢厂周边也不适宜人居，因此城北几乎有1/3的人口都在杨舍镇置业了。换言之，杨舍镇已经消化了城北置换人群的1/3。这是张家港人对于沙洲新城接受度没有那么高的原因之一。

据沙洲新城营销人员反映，2017年上海人在沙洲新城投资还挺多的，因此也带动一些外地人来投资，“有一个盘当时是二期三期连着十天以内全部清掉的。那时候我们旁边的郦景澜庭，一天卖出了几百套。”但他也表示，这样的情况不再，最近有的楼盘一天只能卖出去几套，有的1套也难卖了。

一个事实是，张家港近期整体市场下行，尤其乡镇更加明显，位于金港镇的一个别墅项目由于备案价格较高、总价也比较高，开盘当天去化为零。

房企进退之间

2017年，张家港由于不限购，楼市一度逆势升温，加之塘桥镇高铁规划，各地投资者蜂拥而来。

高铁概念下，塘桥镇房价涨幅领先于市区。公开资料显示，从2017年6月开始，塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的历史最高点，增幅达到16.2%。相比之下，张家港市中心杨舍镇房价同期增幅仅为11.9%。

然而，今年3、4月开始，塘桥镇二手房价开始下跌。有媒体报道，3月，塘桥二手房均价为8200元/平方米；4月，为8044元/平方米。在张家港市二手房价格稳中有升时，被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较2017年4月同期下跌约8个百分点。

杨天真（化名）是刚从上海回来张家港做房地产销售的本地人，他认为，目前张家港是在控制成交量，“它要的是稳，让房价慢慢上升，而不是一下子涨太多”。

多名业内人士反映，尽管张家港目前没有出台大的调控政策，但政府会审批价格，让单个项目价格不能拉得太高太离谱，会拉到整个区域的一个均价。他要保持这个整体均价，是在一个合理范围内浮动。“房价一直往上涨，它叫虚高。张家港先涨过一波之后，需要求稳。用什么来稳？就用贷款政策来压制你，比如要求社保之类的条件，或者本来三次逾期可以申请的，现在也不行。通过这些手段来限制张家港的成交量。”

2017年6月~2018年1月，苏州各家银行连续5次上调房贷利率。2017年8月27日，张家港市实施限售政策，规定“不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让”。

土地市场的降温同样出现在了张家港。今年8月，张家港出让3幅地块，其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍地块附近的碧桂园某项目，去年的售价已突破1万元/平方米。

而变化仅仅在两年。公开数据显示，2016年，张家港市共出让44幅地块，仅碧桂园1家房企就购入8幅；当年拿地数量前六均为外地房企，包括碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等，他们一共拿下了19幅地块。

2017年，张家港市土拍竞争渐趋激烈，保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企纷纷涌入。公开数据显示，2017年，张家港市累计出让经营性建设用地（不含保障房）1997.6亩，同比2016年下跌11%；土地出让总金额144.6亿元，同比上涨41%，总体呈“量跌价涨”特点。

2017年9月之前，张家港新开楼盘甚至还出现摇号，但到了2018年，这种盛况不再出现。与此同时，房企在张家港抱团合作的迹象也越发明显，比如上述十里锦绣项目，就是由7家房企联合开发；美的置业和融创合作开发滨江御园项目等。

碧桂园在江苏的投资比重在房企中具有典型意义。2017年，碧桂园在长三角区域耗资771亿元拿地，其中江苏拿地宗数占了57%。除了苏州园区的一宗土地以外，其余均为县级市非城区土地或者二三线城市土地。2017年，碧桂园在张家港斩获两宗宅地，但其在张家港的“地主”地位显然已经确立。

据第三方机构数据显示，自2014年首入张家港，碧桂园目前已有19个项目。然而，2017年长三角四大重点城市的平均溢价率为39.4%。而碧桂园在该区域所拿地块的平均溢价率仅为30.46%。2017年11月，碧桂园以底价拿下常熟3幅地块。