在房地产市场发生新变化的当下，头部房企在寻求新的增长点分散风险，中型房企在追求规模，今年年底销售额超过千亿的房企很有可能达到30家，而未来，也极有可能出现3到5家超万亿的房企。

11月5日，在第10届中国不动产投融资峰会上，阳光城执行副总裁吴建斌用12条标准，阐述了房企发展的背后逻辑。

这些标准包含了战略、财务指标、规模化、人员激励等方面，在这个受政策影响而出现周期性波动的行业，这些标准在不同时刻也呈现不同变化，不同时刻的重要性也不尽相同，但核心是在规模化房企之中，企业能发展下去，并不能仅仅依靠高周转、高负债这些简单的“刻板印象”。

以下为吴建斌发言实录：

好的房企战略是坚定的，在自己的领域做到极致，包括它的价值观，它的打法，人才配备。

好的房企文化是先进的，并具有特色的。文化有时候看上去很虚，其实很实在，房地产行业短期看政策，长期看文化，文化的先进性可以把企业带到百年长青。很多房企文化有特色。

好的房企战略是灵动的，能顺势而为。房地产市场是政策市，三年一个周期，对企业来说，怎样顺着市场波动，知道周期做自己的事情，在低的时候买，在高的时候卖，怕就怕走错了，要有顺势而为的能力。当然，我也不是反对逆势超车，但你得有非常强大的资金支持来支撑你度过周期。

好的房企在影响企业偿债能力的负债水平管理方面，有很稳定的思维和举措。房地产企业自有资金很少，要用市场的钱，我的观点是，市场环境好政策好，负债率越高越好，衡量的指标是净借贷比率，那什么叫做高，超过200%，甚至300%是很高，作为企业管理来讲，又不能长期高负债，要有战略思维把负债控制在一定的通道里，净借贷比率100%之下，财务的弹性会好很多，要加快销售，加快资金的盘活，加快资产证券化融资的力度。降杠杆是一门艺术，要看市场环境、企业环境、政策环境。

好的房企应建立一套“资金高周转”的运营模式，要比同行平均水平要好。高周转是解决运营压力，降低风险的唯一途径，1块钱一年周转2次永远比周转1次要好，但高周转是一个系统，从买地，到设计到销售到成本管理，只有系统实行高周转才是真的高周转，很多公司都是假的高周转。关于高周转的主要指标是看股东年化资金回报率，市场平均是50%以上，大部分企业资金周转非常差，资金要拖20几个月，这样的企业没法竞争，只是在扮演高周转。

好的房企毛利率一定要高出同行平均水平，行业的毛利率水平在25%到30%之间，高于平均水平毛利率证明你盈利能力，再生功能是非常强的，提高毛利率又是一个系统，从买地的环节到设计的环节到销售的环节到成本控制的环节等，系统做的好才有高出同行的机会。

好的房企要时刻关注经营现金流为正的演变，企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理核心是经营现金流管理，每家企业每年都缺钱，每年大量的借钱，但每年需要关注两次经营现金流为正的演变，某个阶段不去买地，把成本控制一下，销售收入是不是有正面结果，很多企业以为自己可以正现金流，实际上是不行的。

好的房企资金池里永远要有保命的钱。房地产行业完全是借钱去推动业务发展，但天有不测风云，黑天鹅，政策变化，资金池没有保命的钱是非常难受的，好的企业在这方面也是有指标的，账面上现金跟总资产比大概在10%，经济环境好，这个比例低一点，经济环境不好，这个比例高一点，这就是安全点，这些钱不能动的。

好的房企要面对生存环境融资环境的变化，努力把规模做大。要赢得银行的支持，政府的信任，规模很重要，没有规模就没有地位，在能力范围内，要把规模做大，大量的企业在1月到10月份，规模增长在30%，尽管很难，难到资金链明天可能就受到困难了，也在做大规模。

好的房企要建立领先的员工激励机制，随着市场化程度越来越高，竞争越来越激烈，很多房企能够做大做好，就是拥有一批优秀的职业经理人，没有人才，再伟大的梦想实行也很难。激励机制吸引人才就是解决人性问题，人性追求名利，地位，社会价值，特别是社会比较分化，财富的拥有也很分化，每个人就是经济人，激励机制怎样满足经济人对财富的要求。目前房地产流行的激励机制是跟投，这在当下是很好的机制，把员工和利益捆绑，但也会有升级，好的环境下，跟投发挥很大作用，环境不好，起的作用也很大，这是个难点。

好的房企把品质管理放在非常重要的位置上来抓，地产商挣钱的时候，要拿出一部分把品质做好，一个人一个家庭一辈子最大的投资可能就是买房子，很多企业对品质管理做了宣言，这些宣言很及时也很到位，给企业注入了竞争力，规模上台阶，品质也要树标杆，品质的战略位置更重要。

好的房企要把社会责任也放在重要的位置上来安排，绿色环保、公益、扶贫，有责任的房企应该把这些放在很重要的位置。实际上，企业百年基业长青也是它一直在尽这份社会责任，特别是中国贫富差异，地区发展差异化的情况下，很多农村需要有能力的企业去资助。

总而言之，房企规模小，可以奉行“一招鲜”，但当房企过了千亿之后，特别是在奔向万亿道路时，“均好”至关重要。