作为楼市冷暖的晴雨表，二手房市场往往能迅速的反应市场的变化，而近期南京的二手房市场有点让人看不懂。

一方面，成交周期变长，议价空间变大，二手房难卖，部分区域中介关门；另一方面，热门区域的房价倒挂依然明显，不少交付的二手房报高价，业主抱团涨价。这种乱象也真实的反应了目前南京楼市里各方心态的变化和博弈。

那么，真实的南京二手房市场到底如何？一起来看一看。

1、截止到2018年10月16日，1-10月南京二手房成交58453套，平均每个月成交在5567套，按照这个趋势，预计今年南京二手房全年成交在66800多套。这个数据与去年93737套相比，还有一定的差距。与2016年的顶峰相比，则是相当于腰斩。从大数据上来看，南京二手房成交从2015年开始上升，2017年开始走下坡路，今年的成交更是略显低迷。

2、二手房成交变少，一方面与调控政策的持续有关，在地价下跌房价被控的背景下，导致不少购房人停住了购房脚步，开始观望；另一方面，南京限价政策导致不少福利新房，与二手房相比，买房人更愿意选择性价比更高的新房。

3、不过，买房人选择限价新房，也并不代表南京新房就好卖了。截止2018年10月18日，南京新房成交49119套，平均每月新房卖掉4678套，按照这个成交数据，今年全年新房成交预计在6万套左右，估计要创下近7年来新房成交新低。南京的新房和二手房市场都在慢慢降温。

单月的挂牌量和成交量来看，今年南京二手房的挂牌量还算相对平稳，在楼市传统的旺季3月4月和9月，挂牌量走高。不过，在挂牌量呈上升趋势的时候，二手房成交量则从7月开始呈下滑趋势，到了9月二手房成交5622套，环比下降19.18%，同比2017年9月降了8.75%。传统的金九阶段，市场趋冷。

与成交量低迷相比，南京二手房成交价显得“坚挺“一些。根据365二手房发布的数据，尽管有部分月份价格是下跌的，但今年二手房价整体上呈现平稳小幅上升趋势。

从国家统计局发布的数据来看，二手房环比数据也一直是在小幅浮动，不管是涨或者跌，幅度都不大，呈现相对平稳的态势。

这也从侧面反应出不少二手房卖家的心态，尽管市场不好，但大幅降价意向不强，顶多是增加一些议价空间，或者一直挂牌房源不急着成交，卖家和买家之间的博弈，越来越明显。

小区抱团涨价多以失败告终

1、今年年初，建邺区雨润国际广场二手房挂牌均价突然大涨24.97%，从去年年底的3.75万元/㎡左右涨至5.18万元/㎡。此后，南京多个小区纷纷效仿，4月，江北明发滨江新城业主联合拟定意见书，要求业主在原房价基础上抬高1万元/㎡左右出售二手房。

在此之后，南京多个小区纷纷效仿，城南赛虹桥区域的中南锦苑多个业主将二手房价格调整到5万元/㎡以上；江北新区楼盘保利西江月的业主呼吁二手房毛坯价3.5万元/㎡；借着抖音网红桥的热度，龙湖春江郦城业主甚至还成立了自己的自媒体账号“龙湾传媒”，统一发声倡导报价4.5万/㎡；城东麒麟新盘熙悦上市前夕，临近小区中南世纪雅苑业主倡议将本小区二手房价从2.5万元/㎡上调至3.3万元/㎡……

今年传出“二手房指导价”“抱团涨价”的小区已经多达13家，覆盖河西奥体、江浦、核心区、赛虹桥、燕子矶、麒麟、板桥、六合等各个区域，不过多以失败告终。

降价急售房源增多

近期河西、江宁、城中等多个区域出现急售降价房源。河西一些品牌小区的部分房源挂出降价60万的招牌。仁恒江湾城二期的一套总价800万的房源，单价仅5.2万/平米，低于市场价8000元/平米。此外，朗诗国际街区北园的一套二手房也开始降价60万。城中热点楼盘也有房源开始大幅降价。

2、江宁科学园商圈、大学城、天印大道商圈、竹山路商圈、东山商圈等都有大量房源开始降价，其中最多的降价40万。

3、不过，值得注意是的，降价现象并不是普遍现象，没有到大规模的程度。部分降价房源是因为前期过分报高价，只是合理调低价格，另外也有一些确实是房主急售缓解资金压力的。

二手房难卖 中介撤离

1、曾经的热点板块，不少中介门店已经关门歇业。最典型的就是河西南，上半年很多中介门店陆续开业，而如今不过几个月时间，数家中介门店处于关门歇业状态。从9月至今，中介关门的越来越多，主要是周边二手房太难卖了。

2、某家知名中介连锁店上半年就关了好几十家店，在江宁也有不少店关掉了。鼓楼学区房中介也表示，虽然房主价格坚挺，但二手房成交量不行。

1、目前南京二手房卖家信心还是很坚定的，虽然有部分急售房源，但大规模降价并没有，大多业主对二手房价格仍是看涨的，至少降价意愿不强。

2、与卖家相比，买家的心态在发生变化。买房人对市场的态度趋于冷静，不再恐慌盲目式买房，而是理性分析，不急着出手，慢慢挑。卖家和买家心态的博弈，导致南京二手房成交量不高。

3、并不是所有高价房源都卖不出去。实际上，学区房和品质楼盘一直是相对坚挺的。另外，热门区域的高价二手房也有人接手，主要是因为摇号风险大，有买房人急着出手，或者对未来看好，长线投资，或者区域断货只能选择二手房。

4、随着市场转冷，部分二手房出现了一定的议价空间，主要集中在老旧小区或总价较高的房源，二手房成交周期变长，议价空间变大了，部分业主会考虑降价销售。

5、南京今年二手房成交量总体一直下滑，在这种环境下，想要让二手房价格实现大涨恐怕很难。受新房市场影响，今年四季度南京二手市场或将继续走弱，无论是买方还是卖方，对于市场变化均应理性看待，合理定价才是促成交易的关键所在。