都说买房买地段，可拆迁成本逐年上涨、土地价格节节攀升，不少城市市中心、老城区已拆不起，没有新盘出售。考虑到上班、上学、升值，黄金地段的二手房成了更具性价比的选择。除了交通、配套、房型、朝向，还有一个在购房网站没有信息介绍却几乎人人在乎的因素：这套房子吉利吗？

2015年，“某房产中介回购凶宅”，这条消息在微博上引发关注。二手房交易量的大幅上涨，导致因购买“凶宅”而出现的纠纷也越来越多。一套房子如果被定义为“凶宅”，连带着隔壁，甚至一个单元的房子都会受到影响，成为购房人心中不吉利的房子。本文将关注购房交易中最糟心的陷阱之一：不吉利的房子。

一、案情介绍

案例1.

2017年6月，张某与刘某在某中介公司的居间服务下签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定张某购买刘某位于某小区的房屋一套。张某如约支付了房款，双方办理了房屋交接和过户手续。入住后不久，张某从邻居处得知该房屋内发生过自杀事件。张某以刘某隐瞒与订立合同有关的重大事实为由，向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，判令刘某返还购房款并赔偿损失（包括购房差价、购房中介费、租房损失、精神损失费等）。

法院经审理后认为，“凶宅”虽不构成买房人对房屋本身进行使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上降低房屋对使用人的效用。被告既然知晓涉诉房屋发生过自杀事件这类可能影响合同订立的事实，就应当在出卖前告知购买人，但却故意隐瞒重大事实，构成欺诈。法院判决：双方签订的房屋买卖合同于*年*月*日撤销；判令被告刘某向原告张某返还全部购房款；判令被告刘某向张某支付3万元中介费，并赔偿损失10万元。

案例2.

2017年8月，徐某与王某在某中介公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定徐某购买王某名下房屋。合同签订后，徐某支付定金20万。后徐某前往查看涉诉房产情况，发现涉诉房屋隔壁房屋上张贴着北京市某区公安分局的《封闭火灾现场公告》，封闭现场的封条还拉在涉诉房屋门把手上。徐某十分恐慌，急忙与王某沟通，此时王某告知徐某涉诉房屋隔壁住户患有严重精神病，并且于近期精神病发作放火自燃死亡，此前该住户曾多次放火。

徐某认为王某在出售涉诉房屋时，未如实披露上述足以影响合同签订的重大事实，且火灾导致隔壁房屋非正常死亡已经发生，导致自己的购房目的无法实现。王某在出售房屋过程中存在重大过错，中介公司作为居间人未对房屋相关情况进行披露亦存在过错，于是将王某及中介公司告上法庭，要求：1、撤销房屋买卖合同及补充协议；2、王某返还定金20万元；3、王某赔偿居间服务费9万元；4、王某按房屋成交总价400万元日万分之五的标准支付自2017年12月1日至实际支付之日止的违约金；5、中介公司与王某承担连带责任。法院审理后判决：驳回徐某全部诉讼请求。

二、法律分析

前述两个案子结果何以存在如此大的差别，现结合相关法律规定分析如下：

（一）定义

“凶宅”，法律上并没有这方面的定义。目前占主流地位和习惯上的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合两个条件：第一，房屋内确有发生过非正常死亡，并非主观想象、传说等；第二，房屋内发生的死亡是因人为因素引起的非正常死亡，如正常的生老病死等并不属于此列（部分法院裁判中意外事件引发的死亡也不属于此类）。笔者认为，认定涉诉房屋是否属于“凶宅”不应一概而论，应当根据房屋市场交易之通常习惯，综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。

（二）出售“不吉利的房子”，出卖人不告知真相是否构成欺诈

欺诈，指的是：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

房屋内发生非正常死亡事件，客观上虽然未影响房屋的物理价值，但该情况会影响购房者的心理感受（包括恐惧、忌讳等），从而降低房屋使用价值、交易价值，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。即使合同中没有告知义务的约定，若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵，本质上也是一种欺诈行为。

前述案例1与案例2其结果之所以产生巨大的差别，就在于出卖人的告知义务范围不同。如属于出卖人的告知义务，出卖人刻意隐瞒属于欺诈；如不属于出卖人的告知义务，则不影响合同效力。通常来说，出卖人仅有告知与所售房屋相关情况（包括房屋权属、房屋质量、所售房屋主体结构内是否发生过非正常死亡事件等）的义务，没有告知所售房屋以外的房屋相关情况的以外。案例2中，正因为如此，法院最终驳回了原告的诉讼请求。

（三）购房人如何维权

1、购房人享有撤销权

《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。

合同是双方当事人意思自治的体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。因此，在购房人知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。如因出卖人的欺诈行为，使得购房人在违背真实意思的基础上签订了购房合同，则购房人有权依法行使撤销权。

2、购房人可要求返还购房款并要求出卖人赔偿损失

《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

在房屋买卖合同被撤销后，出卖人应当向购房人返还全部房款。虽法律规定过错方应当赔偿损失，但购房人需就所受损失进行举证。如购房合同中未就赔偿范围及标准进行约定，提供的证据也较为有限，则所能争取的赔偿不会太高。

三、律师建议

（一）在购房合同中明确约定相关条款，并注意保留相关证据

如“出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，因出卖人的欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上签订本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议。出卖人应在买受人提出请求后十个工作日内返还买受人全部房款。出卖人应当赔偿买受人及居间方因此所受的损失，包括但不限于就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费、贷款费用、中介费等实际支出、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业及其他费用”。

在房屋买卖交易过程中，注意保存好合同、协议以及各类费用支出的票据。

（二）及时主张权利

《合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。

按照上述法律规定，一旦发现所购房屋为“凶宅”应尽快向买房人主张权利，如协商不成，应第一时间向法院提起诉讼。