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拿不到地 北京阳光城“艰难过冬”

多家闽系房企北京销售量“断崖式”下跌。

和北方愈加寒冷的气候一样,如何过好这个市场寒冬,是不少房企正面临的问题。

阳光城11月2日公布的数据显示,截止到10月31日,阳光城已经实现销售金额1210.5亿元,同比上升61.4%。按照今年1400亿元的销售目标来看,前十个月的销售进度距离实现目标只有一步之遥。

除了同比增量显著,阳光城的销售额也在今年9月末首次超过千亿,跨入行业千亿门槛。为了纪念这一公司的历史突破,阳光城董事长林腾蛟还给阳光城地产所有员工发放了一枚金戒指,以资鼓励。

公告中还公布了阳光城5大区域的销售情况分解。值得注意的是,现有大福建、长三角、珠三角、京津冀和内地区域中,仅有京津冀区域1—10月的销售额未超过百亿元,只有45.99亿元。

另外4个区域中,内地区域销售额达到425.6亿元,为各区域中最高。其次为长三角362.01亿元,大福建248.73亿元,珠三角128.18亿元。

京津冀区域包含北京公司、天津公司以及河北公司。而整个京津冀业绩的下滑,和北京公司今年面临的困境不无关系。

事实上,早前阳光城北京公司曾被寄予厚望。作为一家总部在上海的闽系房企,能够进入北京并能站稳脚跟,意味着打开北方市场并真正实现全国化。因此2015年11月阳光城通过土拍拿下通州台湖地块,首次进入北京时,成为集团一个标志性事件。到了2016年,北京公司又陆续拿下了顺义后沙峪的檀悦项目,并和梵天地产合作操盘国贸CBD的梵悦108项目,意味着在北京市场的进一步壮大。

2017年则是阳光城北京公司的大发展年,不仅以64.5亿元的代价收购了密云的君山别墅项目,完成了阳光城史上最大的并购案,还在当年三个项目同时上市,实现当年50亿元的销售额。

在阳光城全集团都在“冲规模”的大规划下,北京公司也不例外。今年2月在阳光城北京和河北公司共同举行的庆功宴上,时任北京区域公司总裁的李军曾表达过,希望北京今年能够冲击百亿元的目标。

根据今年年初流出的一份阳光城各项目分解排期表来看,原计划今年全年仅北京公司的销售量要达到78.9亿元,到三季度末销售目标则为47.07亿元。然而从阳光城公布的前10个月数据来看,北京、天津、河北三个区域的45.99亿元的总销售额,甚至尚不及原计划中北京公司一地的销售量。

内部人士坦言,今年北京公司曾不止一次下调过年度销售目标,这在以冲规模为主要目标的房企中并不多见。

进入2018年,由于受到严格的“限贷、限价”等方面的影响,北京商品房销售端整体受到较大冲击。新增量方面,前三季度北京土地市场释放量较少,通过土拍获取土储难度进一步增加,而在收并购方面,市场机遇也愈发收窄。

根据公告统计,今年前9个月阳光城京津冀板块仅辽宁区域先后获得2幅地块,其中1幅为49%的权益,以及在山东区域长清区一块55%权益地块。进入10月,在北京附近的张家口获得1幅下花园地块,但归属权益在河北公司。北京公司上一次获取地块,还是去年6月并购的密云别墅项目,至今已过去近17个月。

半年报显示,到今年6月底,阳光城北京公司共有2个住宅1个综合性以及1个商业项目,总计57.37万方的可销售面积。放到区域来看,京津冀累计持有的土地储备量只有306.26万方计容建设面积,也是阳光城现有的5大区域板块储备量中最少的一个。

“北京公司也想拿地,但是很难,市面上目前能谈的收并购项目多少都有些问题,不然早就有买家了。”一位阳光城北京公司前员工坦言,销售端的价格受到严控、买房人资金受限,投资端竞争激烈、资金收缩,买卖两端承压:“目前只能维持运转,收支打平已是比较好的局面。”

市场冲击的同时,阳光城北京公司内部今年遭遇了人事动荡。早前曾瞄准百亿销售额的北京区域公司总裁李军,已于今年5月离职加入鸿坤地产,这使得尚在发展阶段的阳光城北京公司受到不小影响。

Wind数据显示,2018年上半年,北京房地产投资与新开工总量1430亿元,同比下降6.5%,是四个一线城市总唯一下降的,总量仅比苏州高37亿元。新开工面积879万平方米,同比下降6.3%。北京商品房销售量230万平方米,同比下降45.7%,是包括一线、甚至部分热点二三线城市在内降幅最大的。全市商品房销售金额下降45.9%,仅794亿元。

今年以来,北京市场各家房企都面临严峻的市场考验。中指研究院的数据显示,今年上半年北京销售金额前10名的房企合计实现销售额598亿元,较去年同期下降22%,进入TOP10的门槛降至27亿元,同比降幅36%。前十名合计销售面积同比降幅16%,仅为160万平方米。

事实上,早前规模冲刺颇为迅猛的几家闽系房企,今年在北京市场上的业绩都受到不同程度的冲击。旭辉的半年报显示,今年上半年,北京市场销售额仅为3.49亿元,占上半年总销售额的0.5%,而去年同期旭辉销售额约为43.54亿元,占总销售额的9.3%,仅天恒旭辉7号院单个项目的权益额便达到11.7亿元。泰禾尽管上半年的销售额进入北京房企前10名,但公布的数据显示成交金额仅为27亿元,而去年对外公布的这一数据至少有120亿元,排名也从前三甲滑落至勉强挤入排行榜的第10名。

有业内人士坦言,今年房企北京公司的业界处境普遍“颇为艰难”,特别是一些进入北京时间还不长的外来房企销售额更是出现悬崖式下跌:“比起销售量,更为严峻的是未来这些房企如何补货,保证持续的货量,才是更棘手的问题。”

在积压了近一年后,临近年底北京土地迎来出让高峰,仅11月便有18幅地块计划上市,这也成为众多房企进补仓的最后机会。阳光城集团北京营销总监胡犇表示:“这批地还是有机会的,合适的话一定会出手,但也不会太激进。”

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