文/姜开发

依靠住宅开发“一招吃遍天”的时代已经彻底终结，面对房地产行业的新周期，房企选择主动拥抱转型，探索复合化、高质量的发展路径，为企业的未来博取更大的弹性。

作为必须承担更多社会责任的央企，鲁能思考得更多、觉醒得更早，其转型之路已初具成效。其中，以“新社商”为代表的全新商业模式，将于11月11日在重庆举行2018商业价值发布会，并同步启动“双十一嗨铺节”。

转型 商旅一体化专业运营服务平台

转型，不是一件易事。调整战略、拓展业务、扩大经营范围，只是转型的基本面；对于习惯用传统开发模式打天下的房企而言，转变身份、转变理念、转变思维，才是帮助其成功穿越行业周期的根本之道。鲁能深谙其中诀窍。

早几年前，鲁能就从“生态、健康、娱乐、运动、科技”五大理念出发进行多元化布局，建立了商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、民生地产、美丽乡村等七大产品体系，转型“泛产业地产发展商”。在转型上的前瞻性，让鲁能获得了更强劲的企业竞争力。

亚洲第一大服装品牌优衣库的创始人柳井正曾说过，“要替自己设定高目标，如果只求安定，成长必然停滞。”用这句话来概括鲁能对自身转型的预设恰如其分。

2018年9月，鲁能提出绿色发展与产业升级战略构想，围绕幸福产业、绿色能源、专业运营，全面整合产品线资源，打造具有鲁能特色的幸福产业生态链，进一步深化转型。与此同时，鲁能的企业定位同步更新为“幸福产业发展商、美好生活创造者”。

战略之下，如何铺排战术同样重要。鲁能着力于与民生紧密相连的城市商业，建立“商旅一体化专业运营平台”，并借势迅速崛起的新零售提出“新社商”概念，将其作为实现“幸福”与“美好”的重要支点。

革新 融合新零售的“新社商”

必须承认的是，依托于互联网，把线上服务、线下体验、现代物流融为一体的新零售已成为地产存量时代里变革商业、引领消费、盘活资产的有效途径之一，为大多数正处于转型探索阶段的房企提供了新思路和突破口。

当下房企抢滩新零售的方式主要分为三种：与新零售商合作、商业地产新零售化、自营或孵化新零售品牌。但也有业内人士指出，房企通常没有足够的耐心去培育新零售，无论在专业度还是创新力上都稍显逊色，“更重要的是，若没有很好的商业运营经验，发展新零售绝非易事。”

上述业内人士对房企布局新零售的担忧却被拥有强大商业运营能力的鲁能用另一种方式巧妙化解。

鲁能旗下主要有两条商业产品线：鲁能城、鲁能美丽汇，定义“释放城市魅力、打造缤纷多彩的时尚活力生活体验”。但是，在“美好生活创造者”的定位驱动下，该定义被再度拓宽及深化——鲁能基于新零售但不完全依赖新零售，而是结合社区、社交、社会性商业实体，搭建用以满足人们日益增长的美好需求的创新服务性商业生态链，即“新社商”。

值得注意的是，鲁能为“新社商”概念的落地划定了五大先决条件：强实力、大范围、多场景、全业态、新体验。一位资深商业人士评价，“如果能严格按照这些先决条件实践‘新社商’，鲁能的商业将具备资产稳定性强、风险控制增强、投入成本较低、灵活租售等优势，非常有竞争力。”

尽管如此，“新社商”的具体成效如何，仍有待检验。 未来自持商业体量达50万方的重庆鲁能是一个值得分析的样本。

赋能 8大项目联动“双十一嗨铺节”

截至目前，鲁能在重庆主城区共部署8个项目，均有一定规模的商业，分别为鲁能星城、鲁能星城外滩、鲁能城、鲁能泰山七号、鲁能领秀城、鲁能九龙花园、鲁能南渝星城、鲁能北渝星城。

查阅相关资料后，界面楼市重庆站发现，虽然上述项目分布的区域不同，却带有不可忽视的明显共性，而这些共性对于投资属性占主导的商业来说，很重要。

首先，社区商铺，对比购物中心，作为“理想生活一公里”的社区商铺进入难度更小、市场成熟期更短。其次，项目体量大，属于人口流量可观的大社区。再者，配套完善，均位于区域内重要板块的重要地段。最后，定位清晰，每个项目的社区商铺均结合自身特质针对不同消费人群，进行二次细分。

鲁能没有“浪费”这些特质，以“新社商”为前提为其构建了一条完整的价值逻辑链：依靠大社区，导入多人群；规划丰富业态，组织多场景；融合新零售与社区商铺，引导多频次消费。

以总建筑面积约110万的鲁能泰山7号为例，该项目位于热点板块中央公园一环核心位置，定位【公园铺】，临近轨道9、10号线，紧邻巴蜀中学等学校。另有数据显示，中央公园已迁入50余家政企单位、多个社区陆续交付入住，未来5年或将导入约10万人口。换言之，鲁能泰山7号的公园铺可借助以上利好，如，轨道经济、校园经济、公园经济等，衍生体育、教育、健康、儿童等多种业态。

据了解，重庆鲁能将在11月11日举行“新社商·新未来——重庆鲁能商业价值发布盛典”，全面推广“新社商”模式，同时发布新秀街产品线，构成驱动鲁能商业的三驾马车。

另外，此次发布会上，重庆鲁能也将正式启动“双十一嗨铺节”，配合最高可3年分期、总价最高直减约50万，以及部分现铺带租约出售等优惠政策，最大化“新社商”模式财富效能，惠及更多投资者。