保利云禧前世今生

保利云禧原为保利江浦G03地块，于2016年3月18日经过46轮竞拍，以31.2亿拿下，楼面价22320元/平。是当时整个江北新区继中建东孚G02地块之后，第二幅地价破2万的地块，纷纷表示这将成为江北房价的天花板。然而当强力限价遇上高价地上市，项目选择了叠墅拉低均价，事实证明效果是显著的。

项目于今年7月4日首开叠墅，销许均价28252-30818元/㎡，死守限价30000元/㎡的红线。但下叠户型均价24000元/㎡，有的上叠顶楼均价就达到约35000元/㎡，部分中叠不便宜也达到34000元/㎡。开盘去化也不理想，据南京网上房地产显示，直到今日135套毛坯别墅，仅售出92套去化6.8成，出身未捷身先死。

时隔将近2个月，项目于8月30日再次加推140套叠墅，销许均价28880-29224元/㎡，中签率相较于第一次的8.6%变成了67.3%。目前仅售出57套，去化4成。

叠墅卖不完，而此次推出的241套小高层几乎全部售罄，在市场下行的当下，实属不易。不过此次开盘，销许均价27300元/㎡，买房门槛从叠墅的350万缩减至240万左右，现场选房享受99折优惠，还有首付1成，送中央空调的活动。对于部分资金暂缺的购房者是具有一定吸引力的。而且项目就在地铁10号线雨山路站，户型设计也比较合理，对于项目来说都是加分项。

“假别墅”遇上“真别墅”

江北前几月掀起一波叠墅上市潮，保利云禧、悦风华、金隅紫金叠院、银城颐居悦见山等高价地们纷纷入市，但这些地王们去化并不乐观。再加上江北一批真别墅上市，能买得起别墅的自然会选择更宜居的双拼或独栋，对比之下更显惨淡。而这些高价地叠墅中去化最差的还要数老山脚下的金隅紫金叠院。

前几日小编去保利云禧跑盘时，正巧遇到金隅紫金叠院外聘的工作人员在保利云禧门口拓客。据了解，该位工作人员还是位大学生，工作日时要带一位客户到售楼处，双休日要带两位，主要负责在保利云禧和中建国熙台等客户比较多的楼盘门口截客。并且还对其进行了礼仪、项目有关方面的培训。可见这“高端楼盘”卖得很不理想。

该项目于9月29日平推62套毛坯叠墅房源，销许均价29223-31009元/㎡，建筑面积上叠约230㎡、下叠约280㎡。开盘两月仅售出26套，去化4成。作为江北叠墅价格的天花板，当初拿地楼面价便高达20077元/㎡，一直放风说推出高端产品，放风价高达45000元/㎡，最终由于限价总价区间在678-924万之间。项目后期预计要加推洋房，总价400万起，在高价格，低配套面前，预计销售结果也不会乐观。

于同日开盘的银城颐居悦见山应该是江北叠墅中卖得最好的，首开164套房源已售出136套，去化8成。相对于金隅紫金叠院的高价，银城颐居悦见山价格比较亲民，总价400-500万就可拿到手。据了解中叠、上叠已经售完，还剩部分下叠，面积220㎡。

9月5日开盘的金地保利悦风华去化结果也比较惨淡，据南京网上房地产显示，322套叠墅仅售出65套，去化2成。该项目地块楼面价22374元/㎡，销许均价27629-30117元/㎡，据置业顾问介绍价格相较于保利云禧便宜了30万。但保利云禧位于地铁口，悦风华距离最近的地铁站也要2.3千米。

相较于叠墅去化不理想，江北的真别墅成绩倒是比较喜人。

位于老山脚下的金基九月森林10月23日开盘，销许均价31197-37730元/㎡，据开发商给出数据当日去化9成，并且一周连开两次。项目早在2018年上半年便两次开盘，两次售空。主要还是由于当前南京楼市在售的多为叠墅，双拼别墅比较稀缺，当“真别墅遇上假别墅”，即使价格上千万，还是会有购房者买账。

同样，10月21日开盘的仁恒凤凰山居推出80套类独栋别墅，销许均价24252-25658元/㎡，建筑面积296、312㎡，当日去化9.5成，不到一星期便售罄。

预计今年江北恒大溪山公馆、北京城建G48地块都将陆续推出叠墅产品，地价都在2万/㎡以上，在当前叠墅市场逐渐冷清的情况下，两盘能否力挽狂澜，我们也拭目以待。