“你在看房，为什么不买天府新区呢？便宜又巴适。”

“那边现在卖都卖不动，能好到哪儿去？”

发生在楼市君办公室的对话，让人不禁为这位“过气网红”生出惋惜。

曾经风光无限的天府新区，如今被爆出“新盘开盘卖不完”、“二手降20%都没人买”，沦为某些自媒体眼中的“二流圈层”，原因何在？笼罩在它身上的各色传闻，又有几分真实？

新盘供大于求？是真的

楼市君整理了天府新区今年以来的摇号情况：的确，“中签率”整体呈上升趋势。

2018.1.1-11.6天府新区摇号楼盘统计（数据来源：成都摇号助手）

我们注意到，蔚蓝卡地亚花园城与保利天空之城间，存在一个“断崖式”节点。

前者登记时间（2018.5.12-5.14），恰好位于“5.1.5新政”发布前夕。随着“以家庭为限购单位”、“同一家庭一次只能参与一个楼盘摇号”等政策出台，有效购房名额大幅缩水，中签率自然急剧跃升。

最近几个月，连中海锦江城、碧桂园海昌天澜这样的昔日“神盘”都出现了“100%中奖”情况，“不摇号、直接认购”式的说辞屡见不鲜。

显然，“新盘卖不完”并非空穴来风。

二手现成交荒，中介忙转行​

“X哥，你那还有工作推荐没？真做不下去了……”一位从事房产中介的朋友向楼市君抱怨。

从去年年底开始，大成都的二手房市场就如股市般“山河一片绿”。现在连“宇宙中心”金融城都打着折卖，何况天府新区？

楼市君在贝壳网上看到：位于华府片区的鑫苑鑫都汇依然挂出约2万元/平的价格。但仔细一搜，其最近一套成交在近5个月前，且成交价不到1.8万元/平。

附近的远大中央公园一期，最近一套成交在今年5月，全年只成交了4套。

南湖国际社区一期“住宅不够车位来凑”，成交价也降至1.4万元/平上下。

随便找个中介平台看，“直降30万”、“买一送一（车位）”一类的标题比比皆是，让人有来到跳蚤市场的错觉。

这碗饭，已从热气腾腾变得难以下咽。

供应井喷，“掏空”现有购买力​

天府新区为何“卖不动”？“远”、“没配套”只是表面文章，“供过于求”或许才击中了命脉。

楼市君统计得出：截止11月8日，天府新区今年累计有20个楼盘推货（据不完全统计），推出房源19296套。

那么，有多少“意向客户”呢？

在“5.1.5新政”前，天府新区报名摇号最多的是中海锦江城，报名人数达到17175人。项目当时推出的房源总价门槛为100万元出头，可以说覆盖了绝大多数购买人群。不难推断，区域的“有效购房者”可能只有2-3万人。而在“家庭限购”后，这个数据只会更少。

中海锦江城资料核验现场​

也就是说，这仅2万套房子已几乎“掏空”现有购买力。新房尚且如此，何谈二手？

凉了？天府新区“后劲十足”

不过，现在说“凉了”还太早。

2014年才获得国务院批复、2016年才全力启动建设，年轻的天府新区还没有足够时间集聚购房“生力军”。

定位为西部新经济增长极、“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点，被纳入四川省“百年大计”，它有着炫目蓝图，规划人口达到“近期325万、中期500万”规模。

天府新区鸟瞰​

据统计，截止今年8月6日，天府新区落户青年人才超10万人，占全市总数的43%。年轻、高收入、有活力，蕴含着购房意愿与能力。

智联招聘公布的“人才竞争力指数”显示：2018年春季求职记的“城市竞争指数排行榜”上，成都超过上海、跃居全国第二。对全国乃至全球的“高精尖”人士来说，天府新区亦是定居成都的不错选择。

天府新区“一带一路大厦”效果图​

然而就算是最早一批通过“人才落户”踏入天府新区的人，在这儿也只待了一年出头，尚未收获购房资格。当“修成正果”，他们又将引发怎样的置业浪潮？

天府新区“独角兽岛”效果图​

事实上，房子很可能远远不够​

顺势一想，楼市君幡然醒悟：几年后，天府新区的房子不但不难卖，还可能“远远不够”！

尽管供应爆发，但天府新区今年的新增预售面积只有不到280万㎡，远不及主城区和郊县。

大成都预售统计（截止今年10月）（来源：中成房业）​

面包如此，面粉亦然。截止10月底，天府新区的土地供应、成交中，住宅类用地所占比例都不足30%，大大低于其他区域。

在其485亩可开发土地中，住宅类用地仅有78亩。

大成都土地供销统计（截止今年10月）（数据来源：中成房业）​

《四川省天府新区总体规划（2010-2030）》显示：天府新区规划居住用地120平方公里，占城镇用地总面积的18.5%。这其中不乏商务、产业兼容型社区，真正的纯居住用地更为稀缺。

这样的供应储备，恐怕很难满足即将“转正”的购房大军。

成都科学城​

我们看到：今年“金九银十”，天府新区住宅成交大幅上扬，供应却有所下滑，呈现久违的“剪刀差”。而这，很可能是某种前兆。

2017.1-2018.10成都住宅分区域月度供销走势（来源：中成房业）​

结语

“卖不动”、“卖不完”的出现，让楼市君梦回2008和2012：彼时的哀鸿遍野，岂是今朝能比？

楼市恰如过山车，现在冰点未至，老司机们却已感到丝丝暖意。

话说回来，“100%中奖”的普遍化未尝不是好事，短期跌宕未尝不会让市场焕发新生。

当喧嚣褪去，我们才更能读懂“房事”和“城事”，而不是把“崩盘”、“凉凉”挂在嘴边。

文末，楼市君呈上天府新区近期有开盘计划的5个项目，需者自取——

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