文/赵长生

从无人问津的蔡家场到现在的“天之骄子”，蔡家已经实现质的飞升。作为重庆城市北拓的重要节点，蔡家近年来发展迅速，区域规划、产业、交通、人口等逐渐完备，对商业的需求不断扩大，但一个尴尬的处境是，区域内却无商业中心。面对新兴的高位“潜力股”，强大的市场驱动力，谁能扛起蔡家商业发展的“领头羊”大旗，满足蔡家数十万居民的商业消费空缺？

尴尬：蔡家区域商业供需矛盾明显

随着重庆“二环时代”不断推进，蔡家作为主城21个大型聚居区之一，以及两江新区的先进制造业和都市综合功能区的重要组成部分，逐渐开启加速发展模式。

据了解，目前进驻蔡家的世界500强企业有12家，中国500强企业10家，共556家企业扎堆。蔡家已初步形成以汽车（摩托车）整车及零部件、装备及输配电制造、新材料、仪器仪表等为主导的产业体系。同时，旭辉、万科、龙湖等20余家品牌房企入驻，掀起了土地开发热潮，区域成熟度不断提升。锐理数据显示，仅2018年上半年，蔡家板块就有16盘入市销售，成交量达121万方，居重庆板块住宅市场成交量之首。

住宅产品入市聚集的常驻人口，以及随之而来的企业、产业的相关人员进入，将产生大量居住及商业需求，形成庞大的消费力。

蔡家资源配套（图片来源：房观察）

界面楼市重庆站查阅蔡家片区的未来规划信息显示，未来几年，蔡家组团将进一步完善城市功能配套，注重与周边重大平台的联动。大力发展高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质生态商住产业，推动建成多元化的宜居、文化、商业中心。预计到2020年，蔡家将基本建成“先进制造业基地，两江半岛宜居新城”。

蔡家拥有较完善的整体区域规划。然而令人尴尬的是，如此庞大的常住人口及产业人员集聚，目前，区域内还未有大型商业体出现，蔡家的商业发展与人口需求之间的矛盾已然显露无疑。

克而瑞重庆数据监测显示，2017年1-7月，蔡家共出让6宗地，其中4宗商住用地溢价率均高于市场平均溢价。聚焦近三年蔡家商业用地成交情况，可以看出，蔡家正在构建大体量的商业中心，区域内商业前景未来可期。

（数据来源：克而瑞重庆）

有业内专家分析认为，“近几年，蔡家的产业、住宅开发量大量提升，加之礼悦地区对蔡家的一个带动发展，各开发企业与居民对蔡家的认知及认可度提升。尤其是“生态居住区”的定位，未来居住人口肯定会更多，蔡家其实已经具备了商业发展的契机”。

种种迹象表明，蔡家已经做好了商业发展的充分准备，初级的社区商业，已经无法满足蔡家近百万居民的商业需求。资深业内人士表示，“蔡家当前没有大的商业形态，商业这一块还相当于空白，亟待有足够实力的大的商业体带动”。

福音：区域首席高端综合体  红星启赋蔡家商业新时代

蔡家的商业缺失与商业消费需求矛盾明显，那么，这么多人口的商业消费需求谁来填补？幸运的是，红星·大都汇落子蔡家，正是“恰逢其时”，解决了区域内居民消费需求与商业缺失的矛盾，也打开了重庆中高端轻产业投资的风口。那么，红星·大都汇凭什么赋能蔡家商业新时代？它将为蔡家片区带来怎样的改变？

首先，逾20万常驻人口集聚，满足商圈消费格局需求。“商业的本质是要有客户人流量”，除了区域内近20万的原生人口，蔡家“生态居住区”的定位，“一心四带”高新产业，1.0-2.5之间的土地容积率，将吸引更多高素质人才及高端客群集聚，成为更加强大的消费力。加之区域内“四横两纵八桥三轻轨”的交通路网构架，连通主城各大核心区域，未来将带来更多的消费客流量，共同构成商业发展的必要条件。

蔡家交通规划示意图（图片来源：网络）

其次，红星品牌实力强势赋能商圈蓄势。红星地产历经9年，现已跻身中国房地产50强，并连续6年荣膺中国商业地产TOP2。其规模也不断扩张，目前已经在全国布局52个城市，共计93个项目。作为红星标志性“王牌”——美凯龙家居MALL，仅2018年国庆期间，就创造了106.82亿的营业额，创下中国家居零售史上首次销售额破百亿纪录，其中重庆的4家红星美凯龙占了8个亿的营业额。

红星美凯龙（图片经红星大都汇授权使用）

在重庆，红星开发的商业项目在市场上也有不俗表现。如重庆金开爱琴海购物公园，作为重庆首个深夜商场，刷新重庆商业多项“第一”，开业当天创造了46.6万的超大客流量，聚焦全城目光。开业近一年的时间里，累计发起近80场主题活动，日均销售额增长40%，吸引众多客流量。红星商业强大的市场运营能力可见一斑。

锐理重庆公司总经理陈冬旭认为，“蔡家目前没有大型的商业形态，在这里商业运营的话，企业实力很重要。红星·大都汇作为蔡家第一个、目前唯一入驻的大型商业体，刚好可以弥补这个地区的商业空白，带动人气，但需要开发商坚持一个‘蓄水养鱼’的过程”。

大体量商业与89%自持商业运营，为投资保驾护航。熟悉商业地产的都知道，只有商业体量具有一定规模体量时，投资者（商家）才会对项目的未来经营充满信心，才能获得可观的利润，未来溢价空间才会相对较高，也更能形成区域商业中心，发挥集聚效应。

据了解，红星·大都汇正在发挥红星地产百亿级高端城市综合体的强大号召力，以总面积约19.2万方的高端综合商业体进驻蔡家，可售商业面积不到1万方。通过89%的商业自持掌舵“蓄水养鱼”期，把控整体的商业运营及推广，为发展前景提供保障，也为整个区域的商业发展赋能。

红星大都汇效果图（图片经红星大都汇授权使用）

仲量联行重庆分公司零售地产部负责人谢磊告诉界面楼市重庆站，“大体量的商业入驻，会对区域的商业发展有带动作用。大量的自持性商业运营方会有自身的运营团队，衔接后期运营，对投资者（散户商家）而言，其业绩和营收都更为有利，相当于是一种风险保障”。

其多元化的商业体系与空间质感兼具的产品。集聚红星地产品牌能量的红星·大都汇，涵盖红星美凯龙家居MALL、美凯龙商业街，百变LOFT公寓等商业形态，集音乐广场、餐饮、娱乐、购物于一体的完整商业体系，将满足多层次人群的多样化生活所需。尤其是“王牌”美凯龙家居MALL的引擎，未来将吸引更多的人群关注，爆发更大的商业能量。

此次率先推出的仅1万方的临街商铺，由5栋街区式商业组合而成。商铺建筑面积约40-60㎡，其进深开间的设计，并赠送超大外摆，使用空间更加充足自由。“大商场玲珑铺”的经营模式，背靠永续经营的大牌团队，将带来持续性的规模效应，其商业价值不言而喻。同时，正在推出的LOFT全能公寓，作为红星美凯龙的上筑公寓，以市场罕见的4.8米超高挑高，约38-58m²的建筑面积，一层价格，享受两层空间。其无间断的一字型设计，打造出高空间利用、高采光的多功能双层空间，其灵动的可变空间也带给生活更多的可能性。

红星大都汇效果图（图片经红星大都汇授权使用）

红星·大都汇择址蔡家，不仅满足了区域内数十万居民的商业消费需求，还将发挥商业龙头的带动作用，促进蔡家区域核心商业圈的形成，将推动整个区域的未来发展。

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