葡萄牙近年雄风拂槛，伴随着经济产业的现代复兴，葡萄牙成为整个欧洲最受投资者欢迎的国家之一，同时跻身海外身份规划者的热门目的地。尤其在中国高净值人群眼中，葡萄牙的地位更是与日俱增。

截至2017年，葡萄牙黄金签证颁发总数为5553个，中国投资者占比65%，居各国移民之首。其中，投资金结构显示出了中国人独有的智慧：来自中国34.1亿欧元的投资总额中，房地产投资额高达30.8亿欧元。但有意思的是，葡萄牙最热门的房产市场不止里斯本一座城市。

波尔图房产市场的超车

在中国投资人圈子里，风靡着这么一句话，“回报要看里斯本，投资得去波尔图。”前半句话不难理解，2014年葡萄牙房地产开始复苏，由于需求激增、经济状况改善，全国房价涨势强劲，作为首都，里斯本楼市一马当先，房屋销售市场和租赁市场风生水起，房屋租金连连走高，投资回报率颇为可观。

不过，目前里斯本房价高位运行，上涨空间逼仄。就投资潜力而言，远逊第二大城市波尔图，"目前里斯本地区住房需求增长率达到66％，波尔图需求增长率达到82％"。在波尔图，新的买家查询量已经增加到创纪录的水平。

旺盛需求刺激下，波尔图楼市井喷式的暴涨大大超乎业内人士预料。2017年是十年来葡萄牙经济增速最快的一年，也是波尔图房产市场的爆发元年。

葡萄牙统计局数据显示，2017年前三季度，波尔图房屋销量增长约20%。量价齐升，于是我们看到，到了第四季度，波尔图市中心的住宅价格比2016年同期上涨了31%。另据《商业报》报道，波尔图房地产市场需求已超越里斯本，首次成为葡萄牙最大的房地产销售市场。

爆发缘由

诚然里斯本过高的房价使得不少刚需客外流至波尔图，归根结底，波尔图自身良好的发展前景才是吸引投资人蜂拥而至的源动力。

首先，作为旅游胜地，这座位于北部杜罗河口的古城借葡萄牙大力发展旅游产业的东风强势崛起；其次，得益于Gaspar Ferreira，David Rosas或AntónioOliveira等本地家族企业和Habitat Vitae等葡萄牙投资公司的大力投资，波尔图房地产迎来了第一阶段的繁荣。Cushman＆Wakefield，CBRE和Engels＆Volkers等国际房地产公司的入驻，更为之火添柴加薪。

于是乎，波尔图房产市场呈现燎原之势。以该市历史区地价为例，2011年至今已增值93%。

低成本航班的增加，波尔图湾的后发之力，让数以百计的国际知名品牌不约而同选择波尔图建立业务，也让波尔图进入了越来越多游客和投资者的视野。

作为里斯本房产的下一个重要替代品，目前波尔图相对较低的房价，急剧增长的需求，让国内外投资人闻风而动，因为这意味着波尔图住宅租金将保持上涨势头，从而保证了房屋投资的低风险高收益。在他们看来，波尔图必将取代里斯本，成为全球资本长期投资的目的地。

后劲强势

关于未来葡萄牙楼市的发展，高就业增长率和低通货膨胀率为葡萄牙国内消费提供了坚实的基础，并确保了未来房地产业的快速发展。

2018年1月8日公布的《葡萄牙房屋市场调查报告》数据，预计未来五年，葡萄牙房地产价格将以年平均6%的速度继续增长。而对于像里斯本、波尔图等大城市来说，房价仍将高于全葡萄牙平均水平。

即便葡萄牙房产估值未来逐年攀升，相对于欧洲许多超过负担能力的大城市而言，里斯本、波尔图等葡萄牙城市仍具有非常大的吸引力，其中，以波尔图投资潜力最不能小觑。

低门槛&更高性价比

作为曾被评为最佳投资移民项目，位居全球投资移民政策排行榜第一名的葡萄牙购房移民项目，并不需要年龄要求，也无学历或管理经验要求，无资金来源要求，非全球征税，无移民监，每年仅需在葡萄牙旅居7天，全家三代移民。5年后可申请入籍，届时房产也可以出售。

该政策一经问世，就吸引了中国家庭的目光。数据显示，高达90%的中国投资者是以房地产投资的形式来完成黄金居留许可的申请的。据悉，就是因为蜂拥而至的中国投资者，葡萄牙移民局新增了12个办事处，并招聘了100名工作人员，最快的首次获批时间只需要46天。无论是为了资产增值，还是子女教育，葡萄牙投资移民都是一种高性价比的选择。

值得一提的是，在欧盟中开放护照的目前只有马耳他、葡萄牙和塞浦路斯，其中以葡萄牙费用最低，申请时间最快，申请人每年只需居住7天，5年后即可申请护照入籍。

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