文/姜开发

从今年“金九银十”的突然褪色开始，房地产行业进入新一轮换挡期，买方市场掌握更多话语权。对于有自住需求的购房者而言，置业的好时节才刚刚开始。于此房地产市场的横盘调整期，什么才是真正具备价值的物业？

横盘期反而是入市良机

围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，今年上半年全国各地出台的调控政策超过200次，不可谓不密集。下半年亦没有丝毫放松，7月31日召开的中央政治局会议用短短70余字奠定了未来楼市政策调控的基调：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快促进房地产平稳健康发展长效机制。”

“金九银十”变“铁九铜十”成为意料之外、情理之中。国家统计局数据显示，9月，4个一线城市的新房及二手房房价回调、70个大中城市的房价也明显回落，市场降温已成定局。

这股凛冽的冷风也吹到了重庆，又有一点不同：虽寒意四散，对比大环境却尚算温和。锐理最新数据显示，10月，主城区新批预售商品房约322.45万方，环比下降15%，但仍处高位；成交约255.76万方，环比下跌14%，但同比上涨10%。有业内人士指出，重庆楼市正在进入横盘期，“会维持较长时间的平稳状态。”同时，该人士还表示，重庆作为准一线城市，其价格水平在国内一线城市和其它准一线城市是有竞争空间的，“长远来看，横盘期后不排除上涨的可能性。”

看似不太乐观的横盘期反而才是购房者入市的良机。当市场不再喧嚣、价值不再虚高，掌握主动权的买方有充裕的时间观望，进而冷静的判断、理智的选择。而横盘期过后，此时的置业大概率会带来更可观的收益。

如何在横盘期“辨真”

“当潮水退去，才知道谁在裸泳”是当前行业内出现频率非常高的一句话，是警醒、也是敲打。

在横盘期的语境下，重庆楼市的潮水悄然退去，“去伪存真”的时刻已经到来：此前借着东风虚高的项目将被迫蒸发“市值”、展露真实，真正有价值的“非裸泳”项目则一点一点浮出水面，等待被选择。

对购房者来说，拥有一套辨真体系去帮助自己评判项目是否“非裸泳”就变得尤为关键。

首先，选择潜力区域。房企会从规划定位、产业布局、人口流入等指标去判定是否布局某个区域，即经济逻辑；购房者则从城市配套、居住环境、生活便捷度等方面考虑是否置业，即价值逻辑。无论是哪一种逻辑，其行为始终都是围绕“区域潜力空间”这一核心点而展开的。因为，房子的显性价值来源于脚下的那一片土地，而土地能量级的高低由区域潜力直接决定。

其次，品牌实力背书。每当楼市下行周期来临，行业将面临又一轮清洗。这一阶段，率先倒下的往往是那些实力稍显欠奉的中小型房企，被破产或被收并购，对购房者的影响直接体现于楼盘停工甚至烂尾等负面事件。大型房企则继续诠释强者恒强的“马太效应”，克而瑞最新数据显示，1-10月，全国TOP房企销售规模近7.8万亿元，同比增长约38.5%，市场集中度进一步提升，品牌的力量再次彰显。

最后，项目品质保障。如果说房子的显性价值来源于区域潜力，那么房子的隐性价值一定来自项目品质。从打造理念到规划布局、从建筑立面到物业形态、从园林景观到户型设计，每一个流程环环相扣，共同浇筑项目的品质高墙，建立足以打动购房者的“排它性”以及能够安然度过横盘期的“抗跌性”。

西永的“抗横盘”样本

若将时间拉回两年前，北区是对抗横盘期的第一选择。两年后的现在，重庆的城市走向不再是北区“一枝独秀”，西区、南区快速崛起；加之北区置业成本高昂，市场需求外溢；与北区相邻的城市副中心、西部新城核心——西永成为又一热点板块。

西永的潜力有多大，入驻房企的数量更直观。据统计，西永已聚集绿城、华润、龙湖、金科、旭辉、远洋、万达等一线品牌房企，今年更有6个新项目入市供货。但是，未售先红的项目可能只有桂语九里一个。

桂语九里由华润和绿城联袂开发，业内对两者的合作有一句有趣的评价：一家（绿城）产品理念比较费钱，另一家（华润）刚好比较有钱。或许有些调侃，成果却很明显，“桂语九里应该是西永目前品质最高的项目。”

桂语九里地处西永正核之位，接壤“四轨四桥七隧道”立体交通体系，周边商业体量多达219万方，如万达文旅城（在建）、龙湖天街（规划）等，毗邻“两河三山四园”；在城市配套和自然资源上的优势非常突出。但这只是桂语九里品质的外延，其内涵需要建筑、园林、户型等“软实力”来兑现。

事实上，通过拆解项目案名就可以窥见华润和绿城赋予桂语九里的能量。“桂”即桂花，是绿城的图腾，寓意产品美好、生活芬芳；“九里”取自华润旗下高端产品线“九里系”——等同于从源头为项目品质上了双保险。

具体呈现上，绿城把经典的二代高层植入桂语九里，采用中轴对称的建筑线条、三段式建筑造型，配合大面积玻璃幕墙，让外立面极有视觉美感。不要忽视外立面传递的信息，它涉及了建筑设计、用材、工艺、细节等一整套流程，是衡量住宅品质高低的关键指标。

（桂语九里 建筑立面效果图）

对园区公共空间的营造，桂语九里的亮点在于人性化、生活化和全龄化。比如，用绿化带包裹园区外围，有效隔音降噪；垫高建筑基底，增强私密性。又如，为车库添加行车内院、车行环岛及落客区，配备西永首个车库除湿系统，彻底提升车库外在颜值和内在质感。再如，从园区入口开始延展一条由草坪、树阵、泳池、会所、水景构成的景观主轴带，并根据不同人群活动需求划分全龄交友聚会圈、中青年运动会客圈、老人儿童游乐圈“三大交流圈”。

更为重要的是，桂语九里对公区的营造并不停留在园林景观、空间划分、车库提档等硬件设施上，还导入了绿城旗下已运营十余年、非常成熟的三大园区服务体系。即，基于健康运动、文化教育、居家生活三大服务维度，细分悦动空间、童趣空间、颐养空间、共聚空间四大主题功能，为住户提供亲切、有效、持久的生活体验。

（桂语九里 星级酒店式泊车环岛效果图）

（桂语九里 景观效果图）

建筑美感、园林景观、园区服务等是生活的加分项，对其起决定性作用的仍在于户型。桂语九里的大平层把“宽”字的尺度应用到了极致。板式结构、宽景阳台、横厅式设计，三者组合带来270°明亮观景视野；客厅、餐厅、厨房动线相连，开阔公区空间、不阻碍家庭交流；至少三房的配置、动静分区、主卧带套房等设计，保证起居空间的舒适度、私密性……

（桂语九里 B1户型图）

（桂语九里 天地宽平层视野效果图）

必须承认的是，这些生动演绎品质的细节才是桂语九里成为“西永目前品质最高的项目”的根源，也是它收获大量赞誉的原因。利好消息是，高度契合横盘期购房原则的桂语九里已于上周末正式开盘，而此前将它列入置业计划的购房者应该早已摩拳擦掌。