过去几年买什么最赚钱？

相信大多数人都会说，买房子啊！

的确，单看表面房价，我们似乎赚了不少。然而细节中往往隐藏着魔鬼，今天我们就来揭开房地产投资中，一个隐藏了多年的“不能说的秘密”。

这些年，你买的房子几乎没赚钱

▲ 以上房价为上海市区与郊区的平均价格。

单看红色的线，这几年的房价是水涨船高，但是剥去货币超发的因素后，一切都不同了。

Oh My God！2016年的真实房价才6882元/平？价格甚至比2007年还低？什么叫货币超发，为什么要从房价中剥离呢？

让我们快速梳理下其中缘由：

● 我们投资是为了什么？不是为了纸面上的价格，而是要获得更多的“购买力”。例如，100美元与100日元，人们都会选美元，因为100美元能买到的一件不错的大衣，而100日元买瓶水都不够。

● 一个国家的货币，在不同时期的“购买力”也是不同的。100元人民币，2007年可以买油买米买肉还有剩，2016年买个好点的油都吃力。

● 为什么有这样的情况？过去为了刺激经济，央行开足马力印钞票，每年货币超发速度约16.5%，十年中货币总量差不多翻了3倍，物价因此飞速上涨。（数据来自公开市场）

● 2007年，房子均价是8253元/平，十年后均价是25910元/平，差不多也是3倍，你把房价折成现金，25910元能买到的东西，也差不多等同于2007年的8253元，所以说真实的房价基本没变。

原来，在房子中存了那么多年的钱，本质上根本没赚啥啊！事实上“房价的走势基本和通胀吻合”并不只有中国这样，美国多年平均真实的房价增长率，也在百分之零点几左右，基本持平。

如何投房子，才是真的赚钱？

到底怎样投才能赚呢？我们说房地产的收益来源主要有3块。

① 租金：房子、商铺、仓库等出租的收益

我们把眼光放到整个房地产市场，除了住宅外，商铺、写字楼等商业地产，养老公寓、学生公寓、仓储物流等新兴地产，都能带来不错的租金收益，而且回流快，可以让我们快速获得资金，进入到下一轮投资中。

But，对于个人来说，一方面住宅限购，未来没有投资空间。另方面，动辄上亿的商业、新兴地产项目，不仅买不起、买不到，买到了如何招租运营，也是个技术活。

② 物业增值：地价房价，整体价值提升

为什么单纯“买卖”房子不是最好的赚钱模式？其中一大原因是，你是从“价值链的中间”切入去投资的，和开发商从源头切入，通过“拿地—造房—运营—买卖”整个价值链来获取收益，两者难以匹敌。此外，虽然以均价来看真实房价是跟着通胀跑的，但是如果买到的黄金地段的稀缺资产，还是很有增值优势的。

But，抢手的房地产项目，基本都在机构投资者手上，个人几乎没有渠道能买到，好的地块更不会在公开市场交易。

③ 贷款：杠杆型的投资

很多炒期货的朋友都知道，杠杆也就是俗称的“借钱”，是取得高额回报的一种投资方式——借1000万，投1500万，涨了一倍到3000万，还1000万，净赚1500万。

房子也是如此，贷款200万买400万的房子，10年涨3倍至1200万，等于用200万撬动了1000万的增值。

But，在整个货币政策、信贷政策收紧的情况下，杠杆这一部分贡献的利润来源几乎已经被全部掐死了

携手专业机构，获取房产投资新思路

我们分析了房地产投资收益的3大板块，却觉得个人投资者处处碰壁，不是政策受限，就是好资产拿不到。

其实，“专业的事要交给专业的人来做”这句话是很有道理的。对比个人单纯买卖房子，依赖市场、“看天吃饭”的投资方式。专业机构可通过稀缺资产、多种策略、多种退出方式，来“花式斩获”房地产投资的收益。无论市场好坏、政策紧松，除非遇到非常极端的情况，一般都能获得稳健的投资回报。

例如：

● 做奢侈高端酒店出身的喜达屋，对于酒店投资独具慧眼，会挑更会包装，过手的酒店项目价值往往都是大幅增值；

● 摩根士丹利作为全球知名的投行，具有极其敏锐的市场洞察力，用超过20年的全球地产投资经验，布局北美、欧洲、新兴市场，广泛围猎优质投资机会。

● 有“亚洲小黑石”之称的PAG，作为土生土长的日本房地产投资机构，对于日本市场具有深度把控力，资源独具、策略独到、经验丰富，经常通过收购具有极佳升值潜力的不良资产，斩获丰厚回报……