晨哨分析师 姜旻 撰文

中国资本跨境投资并购一站式服务商晨哨集团近期发布了《2015年一季度中资海外投资并购报告》（以下简称“《报告》”）。《报告》指出，2015年一季度中资不动产行业海外并购交易共23宗，其中17宗交易披露了并购金额，涉及金额约33.85亿美元。同时，一季度新增17宗并购交易，同比上涨70%，环比增长41.67%；由于当季缺少单笔交易金额超过1亿美元大额交易，新增交易所披露的总金额仅18.53亿美元，同比下降29.22%，环比减少58.16%。除以上新增并购事件外，另有6宗已被纳入晨哨年报统计数据库的并购案披露最新进展。其中，复星国际结束近两年的要约收购，成功买下地中海俱乐部超过95%的股份，并将启动强制性收购要约并将其私有化。

并购金额18.53亿美元 非上市公司贡献最大

根据晨哨研究部监测，2015年一季度新增的17宗中资海外并购交易中，实现并购交割的为8宗，披露交割金额约为7.63亿美元。同时，新签约的并购事件为2宗，涉及金额约2972万美元。潜在新增并购交易（指处于并购传闻、并购意向和并购宣布这三个阶段的并购交易）共9宗，涉及金额10.6亿美元。非上市公司共涉及7宗并购事件，低于上市公司的9宗，占比41%；但其交易金额则达到总数的62%，为11.44亿美元,是一季度海外不动产投资并购的主力军所在。2015年一季度参与房地产行业海外并购的上市公司主要来自于港交所和上交所。而于深交所上市的上市公司并未参与其中。其中，港交所上市公司共涉及7.05亿美元的房地产行业海外并购，这占到了所有上市公司参与的房地产行业海外并购总金额的99.33%。

资产并购占主导地位 土地写字楼收购最为火热

资产类并购成为一季度中资海外并购的主要并购类型。在所有17宗新增并购交易中，共有15宗资产并购，占到了88%；而在披露金额方面，资产并购更是以99.68%的份额和约18.48亿美元的披露总金额，毫无悬念地占据主导。在并购标的类型中，8宗为土地收购，涉及金额约2.86亿美元。其次为写字楼，共有4宗新增并购事件，交易金额约为13.2亿美元。而此前大热的并购标的酒店，则光彩不在。晨哨发现在所有土地收购中，7宗并购事件的投资主体为二线房企，当中只有万达集团买下澳大利亚地块成为唯一来自大型房企。

美英日最受欢迎 国企参与度不再

从标的所在地区层面上看，老牌欧美强国美国、英国和澳大利亚继续成为中资企业外投的热门目的国，其中尤以美国为甚，7宗并购事件，总计8.58亿美元的披露金额占据了46.27%。而并购方公司性质方面，非国企作为投资主体共有15宗并购事件，而国企仅有2宗，占比分别为88%和12%；披露金额上，非国企为16.12亿美元，绝对优势领先国企的2.42亿美元，非国企占据了近90%的份额。

复星和万达纷纷转型“轻资产”运营

一季度中资海外不动产并购行业中，大型企业如复星、万达和绿地纷纷向外界透露转型计划，并且都向“轻资产”运营发展。复星国际在年报发布会上透露，将加强全球整合并购。如在3月份披露最新并购进展的地中海俱乐部，复星将沿着它的产业链，把地产、医药和海外并购的保险公司一体化整个运营，发展“1+1+1”战略。而万达集团在最近的业绩报告会上，也透露，基于现金流的考虑，将减少海内外酒店的投资。同时，万达也将从传统的“重资产”模式，即通过房地产销售产生现金流，逐渐转变为与投资方合作，推广万达旗下品牌，并从净租金收益中分成。这种“轻资产”模式也将是未来几年大型房企的革新方向。