文/黎珏伶

“现在中国住房最大的矛盾不是房价的涨和跌，而是两亿的流动人口能不能住得起和年轻人能不能租得起。”

11月20日，在南部沿海经济区房产高峰论坛上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，当前房地产市场的动力存在于流动人口的租赁住房需求，城中村为深圳储存了一批潜在购买力，是深圳未来的希望。

房地产市场的4个发展阶段

杨现领先为大家梳理了中国房地产市场的历史脉络。他认为，中国的房地产市场经历了4个发展阶段。

80年代以前，我国的住房市场以先生产、后消费模式为主，住房投资处于国际低位，住房建设几乎停滞，房屋短缺造成分配不公平问题十分严重。

1980年，邓小平发表《关于建筑业和住房问题的谈话》，提出“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清”。这一论调掀起了中国第一轮房改热潮。1978-1998年间，政府将投资权下放给单位，逐渐退出供应主体，中国也迎来了第一次住房开发投资小高潮，企业投资占比增长至60%，人均居住面积提升，居住体验改善。

1998-2008年，伴随着经济的快速增长，尤其是2001年加入世界贸易组织，中国的城镇化率加速上升，住房建设量也不断增加，再次经历了长达10年的建设高峰。

直到2008年，中国经济出现危机，国家拿出4万亿救市，房地产市场也由此进入货币推动的加杠杆通道，居民杠杆率加速提升。2009-2017年，中国房地产市场告别短缺，进入住宅总量基本平衡的阶段，越来越多城市迈入存量时代，二手房市场开始崛起。

2019年新房和一二线的二手房有机会

谈及现状，杨现领认为房地产市场正在降温，具体表现为重点城市二手房成交回落至年内低位、均价以趋稳或下跌为主、业主预期松动、三四线城市新房成交回落、经纪人预期继续回落以及开发商信心不强等等。

值得一提的是，在11月11日举办的2018贝壳公开课上，杨现领还指出了当前房地产市场几个令人深思的“悖论现象”。一是高房价城市杠杆水平反而更低。以北京为例，2011年至今，北京二手房贷款成数已由48.8%下降到36.5%，杠杆水平降低的同时高价房购买力反而更稳定，且全款购房比例更高。全市的平均购房年龄从31岁提高到34岁，豪宅购房人群的平均年龄却基本保持在34.5-39岁，购买力稳定。

二是房价上涨最快的城市，住房供应反而持续下降。北京十年来的新房交易数据显示，新房供应能力在逐年下降。除此之外，交易波动性大、高房价与空置一同存在、城市人口与住房密度低等也是不容忽视的国内住房问题。

尽管现在的市场表现不甚景气，但杨现领认为，“明年全国的大趋势是新房和一二线城市的二手房相对来说是有一些机会的，所以不要过多恐慌。”

对于经纪行业来说，弱势周期里，品牌将产生明显分化，而品质是对抗周期最有力的手段。“明年的周期里面，我认为一定会有品牌死去，也会有非常优秀的品牌出现。”

城中村是深圳未来的希望

杨现领把全国8亿城市人口分为两类，一类是占比85%的有城市户籍人口，另一类是占比15%的2亿无户籍流动人口。他表示，目前国内已经形成了比较明显的两个格局——没房的人基本不可能买房，买房的人基本是换房。

正如杨现领此前所说，到今天，买房在中国已经变成了一场淘汰赛。“中国今天已经事实上形成了两大住房阶层，有房的换房市场和无房的租赁市场，只有有房的人才能换大房、换好房、换新房。”

那么，市场的机会在哪里？杨现领认为，来源于无户籍流动人口的租赁住房需求。具体到深圳而言，深圳整体住房自有率为30%，大部分人都是通过租赁解决住房需求，尤其是租住在城中村，而从长期来看，25-35岁的年轻人正是潜在的第一次购房人群。因而，深圳的城中村是深圳未来的希望，“整个周期起来前，要守护且等待刚需成长”。

他还强调，一个城市可以让年轻人活下来很重要，只有城中村可以容纳年轻人，年轻人才能过得下去。深圳的活跃度非常高，给了年轻人非常大的空间，未来还有很大的力量。“我们给了年轻人机会就相当于给了自己机会，也给了我们行业机会。”