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【专访】凌克:理科生金地的生存哲学

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【专访】凌克:理科生金地的生存哲学

在以“凶狠”和“厮杀”著称的行业里,凌克和他治下的金地以“读书人”的形象示人。他说,企业应该活得更长一些,比突然辉煌一下好。

6月初的深圳,高温毫不客气地蒸烤着人们。凌克趁着走下讲台步入座位时的空档,拭了把额头的汗。

他套着银白色绸面西装,镶嵌在清一色穿黑西装的金地高管中格外显眼。在金地集团成立三十周年这一天,他重回聚光灯下。

在金地,遍地都是工龄十几年的老员工。在见凌克之前,我先跟一位在金地工作了二十年的高管通了个电话,他提醒我,凌克理科出身,思维缜密,语速比较慢。

一个月前,我们还专门面见了一位金地曾经的高管。他跟我说,凌克是一个刘备式的企业家,“很懂得用人”。与凌克同时代的房企大佬,身上多有鲜明的个性标签。当我问他凌克最大的性格特征时,他想了一会,回答我说,谦和。

这是一家以“知识分子”的面目出现的房企,凌克和他身边的高管们,也喜欢被称做“一家读书人的公司”。这样的性格,让凌克的人设在“明星”企业家辈出的地产行业,显得不那么醒目。

过去8年时间里,金地的增长一度颇为徘徊。从2010年到2014年,销售规模从283亿元增至490亿元。同一时期,万科的销售额从1081亿元涨至2151亿元,恒大从500亿元翻至1315亿元,碧桂园则从329亿元冲至1288亿元,行业增量数百亿甚至千亿规模时期,金地增量刚超过200亿。

直到2015年,金地调整策略奋起直追,3年时间里从600亿元增长至1408亿元,年均增长率超过50%,跨进千亿门槛,并奔着2000亿元的目标而去。

但凌克理想的状态是公司保持在年20%—25%的增速:“一下子涨50%,我觉得没必要,风险很大。”像是一个班级里,有人争夺“首富”,有人要永保前三,他想做个“中不溜”的好学生:“我跟同事说,要争取前10名,但不一定要去争取第1名。”

他认同技术推进下高周转的存在,认为提高周转率,资产负债率控制在合适范围内也很好,但担忧也很多:“公司负债太高,政策、经济环境到时候变一下,过不去就过不去了。”一家公司好好的,活得久,比突然辉煌一下更重要:“这是金地公司的取向,可能和别的不一样。”

这样的观点在如今地产行业略显保守,甚至是“老派”。凌克本人的气质,也影响了金地的整体风格。但在这样一个急功近利的行业,金地的坐标在哪,它如何跟自己、跟环境达成和解?

金地集团成立30年,金地的总部至今还在初创时的6层小楼里。凌克的办公室在最顶层,没有电梯直达,要步行爬上半层楼。他起身时,1米8上下的身高依然显得很高大。

和很多在办公室风格上寄托了志趣的企业家不同,凌克的办公室敞亮而简洁,没有太多装饰,办公桌和会议桌占据了大部分的空间。一幅挂在椅后墙上美式乡村风格的油画,是整个空间里少有的点缀。

偶尔在博鳌论坛这种场合,凌克也会配合主办方穿花衬衫,但私下里像王石那样带着苏格兰花格纹的袜子,是断断见不到的。金地内部不少员工,至今还保持着衬衫西裤接近事业单位的打扮。

金地的老员工说,这些年凌克管得少了些,过去年轻员工赶时髦,腰带上挂着叮当作响的铁链子,凌克看不明白,带着缓慢而好奇的语调问:这是做什么的?结果员工第二天就不敢再穿。

1959年出生的凌克,身上始终带着那一代知识分子共同的特质。

他来自于一个高知家庭,父母均是教师,1982年从华中科技大学无线电专业毕业后,在武汉曙光电机厂做了几年工程师。80年代末,受到十三届三中全会的感召,凌克从武汉的厂里辞职,南下深圳,进入贸易部做业务员。

年长一些的王石,那时早已脱离铁路系统,靠贩卖鸡饲料在深圳挖得第一桶金,彼时已是贸易部经理;同岁的冯仑,则抵达了刚刚脱离广东单独建省的海南,正带着国家体改委筹备海南体制改革研究所;张玉良还在上海市人民政府农委会住建办管干部分房;香港人李思廉则早早嗅到了香港和内地间的联系,时常往来广东做生意,在那里,他遇到了刚辞去广州白云区公务员职务、即将“下海”的张力。

“刚到深圳的时候,什么都不会。以前我是做集成电路控制的,到深圳他们要我去做一个生意!”华南地区有贸易传统,凌克初来乍到,发现身边的中学生一年都能赚好多钱,他一个大学生赚不到钱“很没面子嘛!”: “我想了很久,想了几个月,生意要怎么做?最后还是去做,终于挣到钱了。我是这种人。”他说。

1992年,凌克从金地二级企业金地商贸公司进入金地集团,担任总经理。上世纪90年代,是中国房地产行业的起步阶段,背靠福田区政府的金地,更像是行业里的正规军。那是个野蛮生长又朝气蓬勃的年代,地产行业尚未进入“唯规模论”的时代,企业风格迥异百家齐放,想要在行业立住脚跟,就要靠一个一个项目累积口碑。

站在改革桥头堡的深圳,通过学习香港商品房的概念,迅速成为中国现代房地产企业的发展原点,涌现出一批各具特色的地产企业。金地凭借深圳的“金地花园”、“金海湾花园”等项目的建筑、开发、技术工艺,在地产行业,特别是高端住宅市场上打出了名声,2000年前就获得众多国家级开发奖项,更赢得了“文科万科、理科金地”的标签。

但是时代变了,被行业甩下是最令人担忧的问题。借着土地增值和货币超发的红利,一批批地产新贵依靠杠杆和土储后来者居上,曾经自带光环的“招保万金”,也成了具有年代感的传说。

他告诉我们,这几年常去美国出差,在硅谷Palo Alto主干道El Camino Real的两边,绵延着2公里的房车,大部分居住者是付不起硅谷4000美元房租、为斯坦福大学提供服务的后勤人员。

“这出乎我们的预料,为旧金山提供服务的这些人连房租都租不上。”但另一方面,硅谷工程师一年15万美元的薪水,夫妻俩就超过20万美元,在稍微偏远一点的地方还能买得起一套房。“国内的情况就更难算了,所以控制房价还是很重要。”他认为,这需要多种方法解决,包括控制货币总量,改变经济结构,保证持续的发展能力。

他诚恳感叹“北京、上海、深圳的房价确实太贵了,年轻人很难买得起房”。也赞同政府更多地推出公租房,觉得年轻人未必永远在要在同一个城市待着:“资产价格太贵,全世界大城市病都一样,香港、纽约也是如此。”

深圳和硅谷有着某种意义上的相似:都是以互联网科技为导向形成聚合的新型城市,在过去数十年间都涌现出一大批科技创新型企业,拥有这个国家最高精尖的人才,是最具活力的城市。2016年,深圳的人均GDP达到2.5万美元,珠三角达到2万美元,是全国经济最发达地区。换句话说,即便不是从事房地产行业,对于出身无线电专业的凌克而言,深圳也是最适合他的城市。实际上他的众多校友,都成了科技公司的高管。

他骨子里是一个思维缜密的理科生。他认为深圳的经济结构在全国范围内都具备优势,但放到全球范围内去深究,似乎是另一番景象:“各个国家都在涌现独角兽,但一深究,国际上跑在前面的是人工智能,是生命科学,我们往身边的独角兽一看,哦,P2P。”

地产行业里爱说话的人不少,有的气吞山河豪情壮志,有的话头太快跑在了思维前面。不论公开还是私下,凌克话都不多,但话语中的那些滋味和深意,都隐藏在声调、停顿和欲言又止里。

凌克最近研究的事情,是如何在金地商置的工业园区里,引入高科技企业,并为他们提供服务。2014年,金地商置进入美国市场,在纽约、洛杉矶、旧金山、圣何塞、波士顿等东西岸开发写字楼、商业综合体、产业园区和高级公寓等,旧金山园区近期正在交付使用。“我们自己做孵化器,一栋楼的一半都租给了亚马逊旗下的游戏直播平台Twitch。另外还跟英国芯片设计商ARM、集成电路生产商ARA谈租约,希望能租用我们的园区。”他还挖掘了一个在生命科学领域长期投资的美籍华人,希望双方共同进行合作。

“这些企业的利润没可能超过地产,但我们要去投,希望这些企业如果有一天来中国的时候,能通过园区带到深圳来。”他还想做两件事,一是发展深港科技园区,一是能把生命科学园做起来,把香港人才吸引过来。

但他并不打算直接跨领域投资:“仅仅集成电路这个行业,投资规模太大了。举个例子,台积电在南京投资一期、二期两个厂加起来就800多亿,这还只是它在全球的8个基地之一。”他的工程师情怀还在,但选择量力而行:“投两三百万美元做孵化器运营可以,投两三千万美金那我就要考虑了。集成电路行业历史悠久,是沉得下去几十年的人才该去做得事,我们做点服务就好了。”

他提到在美国曼哈顿42街至45街拥有11栋超高层的多功能综合开发商瑞联集团,其开发的单个项目价值超过200亿美元。瑞联集团创始人兼董事长斯蒂芬.罗斯提出“垂直零售”的概念,在2008年金融危机之际接下哈德逊广场庞大的商业综合体,建成后和时代广场连接起来,成为纽约又一中心。“这种模式在中国类似今天的代建,但是它在全球竞争力也很强,不是说只有Pulte、Horton(注:美国四大房地产商之一)才最有竞争力。”

另一件他感兴趣的事情是网球,金地在网球事业上已经投资多年。今年年初,金地将WTA(国际女子网球联合会)2019—2028年终总决赛的举办地引入深圳,这是仅次于四大满贯积分的比赛,比中网的1000积分还要高出500分。

但相比足球、篮球,网球在中国的群众基础薄弱得多,也没有冰雪运动的冬奥会红利,持续得投入见效并没有那么快。像今年中国企业积极冲进世界杯冠名的举动,凌克说他做不到,也没那么多钱做到:“但我们有机会会跟深圳坪山政府建议,城市绿地、公园也可以建一些网球场,广东的气候有这个条件,在公共设施上进行普及,普通人打球的成本就能降下来。”

自39岁执掌金地,20年间,商场上的波云诡谲没少遇到,特别是2013年开始遭遇险资举牌,更是让金地比万科更早经历了“野蛮人”叩门。

由于和万科同样存在股权分散的问题,2013年开始,生命人寿持续举牌金地,持股比例最高时接近30%,一跃成为金地第一大股东。尽管原大股东福田投资曾一度增持,但效果并不理想。到了2014年底,安邦人寿也加入增持行列,跻身金地第二大股东,局面变得更加扑朔复杂。一夕之间变成险资控股,这也使得金地面临更多不确定因素。

这是金地集团近几年最大的一场危机。据说在最危急的时刻,凌克对下属的指示只是:做好本职工作。和王石及董事们在社交媒体公开喊话不同,凌克始终保持了沉默。20年的商场沉浮,凌克当然是熟稔的,但是他又有些藏拙,浮在水面上呈现出来,便是“以不变应万变”。

他们这一代经历了早年地产行业搏杀的人,半百后倒开始探索更宽阔的生命广度。

王石50岁后爬山、赛艇、谈恋爱、读哈佛,临近70岁二次创业,像是在人生后半段又焕发第二春;任志强、刘晓光组织的阿拉善SEE基金会,多年在内蒙古持续种树;不久前,冯仑刚花了150万造了国内第一颗私人卫星并发射升空,正试图开拓国内航空商业新领域。

“在这方面我没有那么高的追求,就想过一个平常人的生活。” 他不避讳谈退休,很清楚会有退休下来的那一天:“这个公司不是我的。作为职业经理人,做事情还是要先问问股东。” 他觉得企业和人一样,争取活得长一点,做得事情就会大一点。那要把金地做成百年老店吗?“百年的事情我看不到,那么长得事情我不会想,只会想眼前的十年。”

一头黑发、面目平和的凌克,看不出实际年龄,但年轻时的紧绷和谨慎,这两年也略有松弛,状态反而更自由。

“要是不干地产,我应该还在通讯行业里待着。”回忆过往,凌克总是“以不变应万变”,除了从武汉南下深圳的那次转折,大部分的走向都不是主动选择。但在风起云涌的年代里,一次选择就足以改变人的一生。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

王石

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【专访】凌克:理科生金地的生存哲学

在以“凶狠”和“厮杀”著称的行业里,凌克和他治下的金地以“读书人”的形象示人。他说,企业应该活得更长一些,比突然辉煌一下好。

6月初的深圳,高温毫不客气地蒸烤着人们。凌克趁着走下讲台步入座位时的空档,拭了把额头的汗。

他套着银白色绸面西装,镶嵌在清一色穿黑西装的金地高管中格外显眼。在金地集团成立三十周年这一天,他重回聚光灯下。

在金地,遍地都是工龄十几年的老员工。在见凌克之前,我先跟一位在金地工作了二十年的高管通了个电话,他提醒我,凌克理科出身,思维缜密,语速比较慢。

一个月前,我们还专门面见了一位金地曾经的高管。他跟我说,凌克是一个刘备式的企业家,“很懂得用人”。与凌克同时代的房企大佬,身上多有鲜明的个性标签。当我问他凌克最大的性格特征时,他想了一会,回答我说,谦和。

这是一家以“知识分子”的面目出现的房企,凌克和他身边的高管们,也喜欢被称做“一家读书人的公司”。这样的性格,让凌克的人设在“明星”企业家辈出的地产行业,显得不那么醒目。

过去8年时间里,金地的增长一度颇为徘徊。从2010年到2014年,销售规模从283亿元增至490亿元。同一时期,万科的销售额从1081亿元涨至2151亿元,恒大从500亿元翻至1315亿元,碧桂园则从329亿元冲至1288亿元,行业增量数百亿甚至千亿规模时期,金地增量刚超过200亿。

直到2015年,金地调整策略奋起直追,3年时间里从600亿元增长至1408亿元,年均增长率超过50%,跨进千亿门槛,并奔着2000亿元的目标而去。

但凌克理想的状态是公司保持在年20%—25%的增速:“一下子涨50%,我觉得没必要,风险很大。”像是一个班级里,有人争夺“首富”,有人要永保前三,他想做个“中不溜”的好学生:“我跟同事说,要争取前10名,但不一定要去争取第1名。”

他认同技术推进下高周转的存在,认为提高周转率,资产负债率控制在合适范围内也很好,但担忧也很多:“公司负债太高,政策、经济环境到时候变一下,过不去就过不去了。”一家公司好好的,活得久,比突然辉煌一下更重要:“这是金地公司的取向,可能和别的不一样。”

这样的观点在如今地产行业略显保守,甚至是“老派”。凌克本人的气质,也影响了金地的整体风格。但在这样一个急功近利的行业,金地的坐标在哪,它如何跟自己、跟环境达成和解?

金地集团成立30年,金地的总部至今还在初创时的6层小楼里。凌克的办公室在最顶层,没有电梯直达,要步行爬上半层楼。他起身时,1米8上下的身高依然显得很高大。

和很多在办公室风格上寄托了志趣的企业家不同,凌克的办公室敞亮而简洁,没有太多装饰,办公桌和会议桌占据了大部分的空间。一幅挂在椅后墙上美式乡村风格的油画,是整个空间里少有的点缀。

偶尔在博鳌论坛这种场合,凌克也会配合主办方穿花衬衫,但私下里像王石那样带着苏格兰花格纹的袜子,是断断见不到的。金地内部不少员工,至今还保持着衬衫西裤接近事业单位的打扮。

金地的老员工说,这些年凌克管得少了些,过去年轻员工赶时髦,腰带上挂着叮当作响的铁链子,凌克看不明白,带着缓慢而好奇的语调问:这是做什么的?结果员工第二天就不敢再穿。

1959年出生的凌克,身上始终带着那一代知识分子共同的特质。

他来自于一个高知家庭,父母均是教师,1982年从华中科技大学无线电专业毕业后,在武汉曙光电机厂做了几年工程师。80年代末,受到十三届三中全会的感召,凌克从武汉的厂里辞职,南下深圳,进入贸易部做业务员。

年长一些的王石,那时早已脱离铁路系统,靠贩卖鸡饲料在深圳挖得第一桶金,彼时已是贸易部经理;同岁的冯仑,则抵达了刚刚脱离广东单独建省的海南,正带着国家体改委筹备海南体制改革研究所;张玉良还在上海市人民政府农委会住建办管干部分房;香港人李思廉则早早嗅到了香港和内地间的联系,时常往来广东做生意,在那里,他遇到了刚辞去广州白云区公务员职务、即将“下海”的张力。

“刚到深圳的时候,什么都不会。以前我是做集成电路控制的,到深圳他们要我去做一个生意!”华南地区有贸易传统,凌克初来乍到,发现身边的中学生一年都能赚好多钱,他一个大学生赚不到钱“很没面子嘛!”: “我想了很久,想了几个月,生意要怎么做?最后还是去做,终于挣到钱了。我是这种人。”他说。

1992年,凌克从金地二级企业金地商贸公司进入金地集团,担任总经理。上世纪90年代,是中国房地产行业的起步阶段,背靠福田区政府的金地,更像是行业里的正规军。那是个野蛮生长又朝气蓬勃的年代,地产行业尚未进入“唯规模论”的时代,企业风格迥异百家齐放,想要在行业立住脚跟,就要靠一个一个项目累积口碑。

站在改革桥头堡的深圳,通过学习香港商品房的概念,迅速成为中国现代房地产企业的发展原点,涌现出一批各具特色的地产企业。金地凭借深圳的“金地花园”、“金海湾花园”等项目的建筑、开发、技术工艺,在地产行业,特别是高端住宅市场上打出了名声,2000年前就获得众多国家级开发奖项,更赢得了“文科万科、理科金地”的标签。

但是时代变了,被行业甩下是最令人担忧的问题。借着土地增值和货币超发的红利,一批批地产新贵依靠杠杆和土储后来者居上,曾经自带光环的“招保万金”,也成了具有年代感的传说。

他告诉我们,这几年常去美国出差,在硅谷Palo Alto主干道El Camino Real的两边,绵延着2公里的房车,大部分居住者是付不起硅谷4000美元房租、为斯坦福大学提供服务的后勤人员。

“这出乎我们的预料,为旧金山提供服务的这些人连房租都租不上。”但另一方面,硅谷工程师一年15万美元的薪水,夫妻俩就超过20万美元,在稍微偏远一点的地方还能买得起一套房。“国内的情况就更难算了,所以控制房价还是很重要。”他认为,这需要多种方法解决,包括控制货币总量,改变经济结构,保证持续的发展能力。

他诚恳感叹“北京、上海、深圳的房价确实太贵了,年轻人很难买得起房”。也赞同政府更多地推出公租房,觉得年轻人未必永远在要在同一个城市待着:“资产价格太贵,全世界大城市病都一样,香港、纽约也是如此。”

深圳和硅谷有着某种意义上的相似:都是以互联网科技为导向形成聚合的新型城市,在过去数十年间都涌现出一大批科技创新型企业,拥有这个国家最高精尖的人才,是最具活力的城市。2016年,深圳的人均GDP达到2.5万美元,珠三角达到2万美元,是全国经济最发达地区。换句话说,即便不是从事房地产行业,对于出身无线电专业的凌克而言,深圳也是最适合他的城市。实际上他的众多校友,都成了科技公司的高管。

他骨子里是一个思维缜密的理科生。他认为深圳的经济结构在全国范围内都具备优势,但放到全球范围内去深究,似乎是另一番景象:“各个国家都在涌现独角兽,但一深究,国际上跑在前面的是人工智能,是生命科学,我们往身边的独角兽一看,哦,P2P。”

地产行业里爱说话的人不少,有的气吞山河豪情壮志,有的话头太快跑在了思维前面。不论公开还是私下,凌克话都不多,但话语中的那些滋味和深意,都隐藏在声调、停顿和欲言又止里。

凌克最近研究的事情,是如何在金地商置的工业园区里,引入高科技企业,并为他们提供服务。2014年,金地商置进入美国市场,在纽约、洛杉矶、旧金山、圣何塞、波士顿等东西岸开发写字楼、商业综合体、产业园区和高级公寓等,旧金山园区近期正在交付使用。“我们自己做孵化器,一栋楼的一半都租给了亚马逊旗下的游戏直播平台Twitch。另外还跟英国芯片设计商ARM、集成电路生产商ARA谈租约,希望能租用我们的园区。”他还挖掘了一个在生命科学领域长期投资的美籍华人,希望双方共同进行合作。

“这些企业的利润没可能超过地产,但我们要去投,希望这些企业如果有一天来中国的时候,能通过园区带到深圳来。”他还想做两件事,一是发展深港科技园区,一是能把生命科学园做起来,把香港人才吸引过来。

但他并不打算直接跨领域投资:“仅仅集成电路这个行业,投资规模太大了。举个例子,台积电在南京投资一期、二期两个厂加起来就800多亿,这还只是它在全球的8个基地之一。”他的工程师情怀还在,但选择量力而行:“投两三百万美元做孵化器运营可以,投两三千万美金那我就要考虑了。集成电路行业历史悠久,是沉得下去几十年的人才该去做得事,我们做点服务就好了。”

他提到在美国曼哈顿42街至45街拥有11栋超高层的多功能综合开发商瑞联集团,其开发的单个项目价值超过200亿美元。瑞联集团创始人兼董事长斯蒂芬.罗斯提出“垂直零售”的概念,在2008年金融危机之际接下哈德逊广场庞大的商业综合体,建成后和时代广场连接起来,成为纽约又一中心。“这种模式在中国类似今天的代建,但是它在全球竞争力也很强,不是说只有Pulte、Horton(注:美国四大房地产商之一)才最有竞争力。”

另一件他感兴趣的事情是网球,金地在网球事业上已经投资多年。今年年初,金地将WTA(国际女子网球联合会)2019—2028年终总决赛的举办地引入深圳,这是仅次于四大满贯积分的比赛,比中网的1000积分还要高出500分。

但相比足球、篮球,网球在中国的群众基础薄弱得多,也没有冰雪运动的冬奥会红利,持续得投入见效并没有那么快。像今年中国企业积极冲进世界杯冠名的举动,凌克说他做不到,也没那么多钱做到:“但我们有机会会跟深圳坪山政府建议,城市绿地、公园也可以建一些网球场,广东的气候有这个条件,在公共设施上进行普及,普通人打球的成本就能降下来。”

自39岁执掌金地,20年间,商场上的波云诡谲没少遇到,特别是2013年开始遭遇险资举牌,更是让金地比万科更早经历了“野蛮人”叩门。

由于和万科同样存在股权分散的问题,2013年开始,生命人寿持续举牌金地,持股比例最高时接近30%,一跃成为金地第一大股东。尽管原大股东福田投资曾一度增持,但效果并不理想。到了2014年底,安邦人寿也加入增持行列,跻身金地第二大股东,局面变得更加扑朔复杂。一夕之间变成险资控股,这也使得金地面临更多不确定因素。

这是金地集团近几年最大的一场危机。据说在最危急的时刻,凌克对下属的指示只是:做好本职工作。和王石及董事们在社交媒体公开喊话不同,凌克始终保持了沉默。20年的商场沉浮,凌克当然是熟稔的,但是他又有些藏拙,浮在水面上呈现出来,便是“以不变应万变”。

他们这一代经历了早年地产行业搏杀的人,半百后倒开始探索更宽阔的生命广度。

王石50岁后爬山、赛艇、谈恋爱、读哈佛,临近70岁二次创业,像是在人生后半段又焕发第二春;任志强、刘晓光组织的阿拉善SEE基金会,多年在内蒙古持续种树;不久前,冯仑刚花了150万造了国内第一颗私人卫星并发射升空,正试图开拓国内航空商业新领域。

“在这方面我没有那么高的追求,就想过一个平常人的生活。” 他不避讳谈退休,很清楚会有退休下来的那一天:“这个公司不是我的。作为职业经理人,做事情还是要先问问股东。” 他觉得企业和人一样,争取活得长一点,做得事情就会大一点。那要把金地做成百年老店吗?“百年的事情我看不到,那么长得事情我不会想,只会想眼前的十年。”

一头黑发、面目平和的凌克,看不出实际年龄,但年轻时的紧绷和谨慎,这两年也略有松弛,状态反而更自由。

“要是不干地产,我应该还在通讯行业里待着。”回忆过往,凌克总是“以不变应万变”,除了从武汉南下深圳的那次转折,大部分的走向都不是主动选择。但在风起云涌的年代里,一次选择就足以改变人的一生。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。