房地产的未来，是不是可以预测的呢？

过去3年，每年1月7号，都会有几十位地产大佬，在中城联盟的号召下，到北京召开闭门会议，讲出自己心中的秘密和想法。

日前，明源君拿到了过去3年的全部会议资料，从中发现了9条神预言，其中一些已经成真，另一些有待检验……

某些房企，如果当时看到并相信了这些预言，可能就不会破产……

 预言一 

一线城市的限购很难取消

预言人：林中 ［ 旭辉集团董事长 ］

预言时间：2016年1月7号

“什么时候一线城市会取消限购？要到房地产行业到最悲惨的时候。”

明源君点评：过去3年里很多人在等取消限购，有房企，也有购房者，很多人最终不得不赔本抛售。要是早相信这个预言，他们的命运可能是另一个样子。

 预言二 

未来这四类房企会活得好

预言人：林中［ 旭辉集团董事长 ］

预言时间：2016年1月7号

“在整个行业中，有四类企业会活得比较好：一是在主流市场里大而强的房企；二是在区域市场的龙头企业；三是在未来五年房地产行业中大量的细分市场的领导者，包括产业、养老、文旅、物流；四是三四线城市的中小型企业。”

明源君点评：第一类排名靠前的巨头不用说；第二类区域深耕房企在“一城一策”后，政策风险大大降低，2018年有高速增长的不少；第三类有产业优势的房企，因为项目可以为地方政府提供持续税收，越来越吃香，拿地很便宜；第四类近2年逆袭规模暴涨十几倍的不少，剩下的有待观察。

 预言三 

“其他”房企买地太多会出问题

预言人：陈劲松［ 世联行董事长 ］

预言时间：2017年1月7号

“我们的上市企业有问题吗？大开发商、百强企业一点问题都没有，出问题的就是花49.9%的钱拿地的其他房企，他们业绩销售的一半都拿去买地了。”

明源君点评：小周期存在的时候，大家都在赌周期、赌拿地。可周期变长以后，没有能力开发的地并不一定会涨价，或者说涨价赚的钱还不如财务成本多，成了累赘。

借钱便宜的国企等问题不大，财务成本高的房企是真的很痛苦。这个时候，多拿的地就成了烫手的山芋，留着也不是，卖掉也不是。融创等巨头这2年靠收并购拿的地可不少。

 预言四 

传统旅游地产将衰落 

预言人：陈俊［ 一德企业创始人 ］

预言时间：2017年1月7号 

“《摆渡人》请了一大批明星，投资量比较大，票房不太好，《从你的全世界路过》，没有太多明星，8亿多票房。这都是因为平民的崛起：我和他很像，我也可能成功，如果精英才能成功的话，这个对很多人没有一种安慰感。人们的心理从炫耀到平等。从占有到享有。”

“我们原来买三亚的房子去旅游，现在你已经很难让客户把拥有作为一种选择，他觉得到海南，今天住这个酒店、明天住那个酒店，租的逻辑是最简单的。”

明源君点评：海南一些项目的命运，也许2年前已经可以判断？

 预言五 

房地产将和金融机构有更多股权合作

预言人：邹益民［ 平安不动产有限公司董事长 ］ 

预言时间：2017年1月7号

“2017年的房地产调控，我们认为依然会是非常地严峻……开发商的资金流慢了，继续买土地可能缺乏资金。以前开发商除了靠回款之外，第二靠夹层融资提高杠杆，现在也受到很大的限制……可能开发贷要受到更严格的审批。今后房地产跟金融的结合点应该在哪里呢？……可能会有一些金融机构能够跟开发商做一些股权方面的合作，然后通过股权方面的合作，争取做一些股东的贷款。通过这方面来弥补开发商的一些资金的需求。”

明源君点评：2年前，您想到今天借钱有这么难了吗？您做股权融资了吗？

 预言六 

2018很多中小房企将有债务危机

有百亿级开发商被兼并

预言人：林中［ 旭辉集团董事长 ］ 

预言时间：2017年1月7号

“进入到2018、2019年之后进入到一个非常大的还债高峰期……2017年的下半年，可能利息还会在上涨……在2018、2019年会引起一部分中小型企业的债务危机……未来五年整个行业的兼并整合在加剧，一线城市已经没有剩下多少中小型开发商，所以未来五年的兼并整合是在二线城市的中小型开发商，以及在百亿左右规模的开发商。”

明源君点评：谁也没想到，不但百亿级开发商可以被兼并，更大规模的也可以……

 预言七 

长租企业市值会高达10万亿

预言人：左晖［ 链家董事长 ］

预言时间：2017年1月7号

“大概在2020年的时候，中国会有一个3万亿的长租市场……我们预测未来3万亿总市场里面，10%是来自于法人持有的物业的租金。这3000亿，未来大概市值会到10万亿。3万亿的市场，大概80%会在TOP30的企业手里，从城市来说，机会也主要在TOP30的城市。”

明源君点评：存量的崛起似乎不可阻挡，管理100万间公寓的长租企业已经出现，至于总市场、市值是否真的能到3万亿、10万亿，我们拭目以待。

 预言八 

房地产行业不能再一味赚快钱

要转型升级才有前途

预言人：田明［ 朗诗集团董事长 ］

预言时间：2018年1月7日

“中国的房地产将发生长期的结构性变化，这一点已经是不争的事实。在这样一个时候，我们所有的人都回到了起点，重新在起跑线上再次来过。房地产行业需要进行转型升级，如果不转型升级，是没有前途的。没有转型的规模扩张，是在末路上狂奔，我们走老路是走不进未来的……我们应该静下心来，在自己熟悉的领域，选择自己擅长的方向，好好地在客户、产品、技术、商业模式上下硬功夫，熬过结构调整，熬过漫长的冬天，让自己能够真正拥有独有的优势，让自己具备独特的核心竞争力，这才是正道。”

明源君点评：规模是不是可以战胜一切？内功扎实的是否就能逆袭？目前还没有完全见分晓。但“大而不能倒”可能是个伪命题。

 预言九 

因为相信、所以看见

预言人：冯仑［ 万通集团创始人 ］ 

预言时间：2018年1月7日

 “普通人是因为看见，所以相信。比如说我们今天很多创业者说别人开个餐馆赚钱，我也去开个餐馆赚钱，这叫‘因为看见，所以相信’。

但你心中有佛，你就看见了善，就是‘因为相信，所以看见’，所以相信的第一个出发信念，是价值观。每个人的差别，首先因为信念和价值观不同出现了差异，而这个差异就让你看见的不同的东西……所以我们要转型，我们要创造房地产细分市场的领先，要在资产管理和服务运营上取得与众不同的更好的业绩，很大的一件事情，就是我们要重新梳理我们自己心里看见的东西……你内心的初衷和你内心的价值观引导你看见与众不同的地方，而这个地方正是你转型以后可能重生的未来。”

明源君点评：房地产正在20年未有的大变局中。跟随别人，很难再获得成功。而要找到自己的路，可能得先有信念。苹果手机出现前，没有人知道自己需要苹果手机。微墅、社交公寓、联合办公、阿那亚出现前，没有人知道自己需要这种房子或者社区。找到一个全新的细分市场，你就拥有了未来。