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借道高成本应收款融资,千亿阳光城背后的资金焦虑

在房地产行业,通过应收账款融资的案例并不常见。

记者 陈业

11月29日,阳光城(000671.SZ)召开临时股东大会,会上审议通过了《关于公司以购房应收款为基础资产进行融资的议案》。不过,在投票表决该议案时,现场出现了一个小插曲,出席会议的中小股东基本上都对该议案投出了反对票。

据阳光城公布的决议公告显示,当日出席会议的中小股东给出的反对票为889.93万股,占出席会议中小股东所持有效表决权股份99.7791%。不过,即便如此,由于中小股东与大股东持股相差较多,该融资提议仍获表决通过。

“通过应收账款融资的利息,往往跟应收账款的质地有关,但由于应收账款回收本身存在不确定性,因此利息往往较一般的融资成本高,而一旦成本过高,就会影响公司利润。”一位资深财务专家向财联社记者表示。

应收款融资存隐性风险

上述融资议案具体内容为,阳光城拟与五矿国际信托有限公司、深圳市五顺方商业保理有限公司合作,以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,以上述基础资产发行相关产品进行融资,总额不超过50亿元。

据了解,阳光城此次融资期限为在总额不超过50亿的额度范围内分期实施,每一期融资存续期间不超过12个月。

值得一提的是,在房地产行业,通过应收账款融资的案例并不常见。

上述资深财务专家向财联社记者介绍称,在国内融资渠道收紧的背景下,企业往往需要新的途径来融资。通过应收账款融资,其优势是提前将应收账款变现,可提高企业资金流动率,从而提高企业的盈利能力和偿债能力。

但与此同时,应收账款能否收回来存在不确定性,因此风险更高,付出的成本也就更高。房企之所以选择这种融资方式,或因融资需求迫切,又缺少其他融资渠道。

除融资成本较高之外,上述财务专家还认为,对于关注以应收账款进行融资的投资者而言,“还要看风险有没有转移,即应收账款收不回来的风险由谁承担,就是有没有买断。”

“类似金融创新逻辑上说是符合此类企业加快资金回笼的。但是从中小股东的角度看,或是担心此类应收账款证券化后,部分资金的运作不到位,所以对于此类改革本身也是不会太支持的。对于阳光城来说,此类议案通过,本身应该做到资金运作公开透明,并积极用于正常的房地产开发和经营业务中来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

他还表示,类似证券化的模式,也说明企业实际上资金方面有压力,往往融资的计划相对是比较急匆匆的,对于部分中小股东来说,可能认为类似融资计划不太成熟。

一家上市房企CFO称,应收账款即已签约但尚未放款的按揭楼款,简称“尾款”。而该资产的特点是在按揭放款后就会消失,存在时间只有一两个月,但是资产量很大。

其还表示,尾款ABS是各大房企常用的一种融资方式,操作方式是把各项目公司的尾款集中成一个资产包(短期资产)做成一笔长期融资(一般是1-3年),为保障资产包的资产充足,在融资后按季度或者半年用新的尾款资产补充进资产包里,替换因放款而消失的资产。

此外,上述上市房企CFO补充道,发行尾款ABS的产品对发行人的资质有较高要求,一般是大的地产集团才能发行,而单个项目的尾款资产有限,通常是很多个项目的资产才能支撑一笔尾款ABS,所以具体落到项目层面,尾款融回来的资金不会分配给单个项目的小股东,但是对应的利息是由提供资产的项目公司承担,因此有些项目小股东可能会有意见。

记者查阅阳光城以往融资纪录发现,其通过购房尾款融资已不是第一次。11月20日,阳光城一附属公司曾以购房尾款专项计划融资2.3亿元,期限不超过18个月,阳光城为该笔交易提供连带责任保证担保。

另据阳光城2018年三季报显示,截至9月30日,其应收票据及应收账款为12.44亿元,同比大增137.76%,而增加的主要原因为期内新增结利导致。同时,其他应收款为449.46亿元,同比增111.84%,究其原因主要是对联营合营企业投入相关款项、未转为股权对价的房地产项目合作意向金增加所致。

频繁“补血”应对高速扩张压力

今年以来,受银行信贷紧缩、非标融资监管趋严等因素影响,房企融资成本不断上涨,融资环境较去年更为严峻,不少房企均通过各种融资方式满足资金需求。

“年底一般是偿债高峰,部分企业需要借新还旧。再加上这一轮节点有点特殊,很多债是2016年借的,一般债2年以后要还,所以很多房企都非常缺钱。”上海中原地产分析师卢文曦称。

据财联社记者不完全统计,包括最新的拟通过应收账款融资在内,今年以来阳光城共有11次公开融资记录。而融资方式除了发行美元债券外,还包括商业地产抵押贷款支持证券化、办公类物业类REITs资产支持专项计划、供应链ABS融资等,其计划发行的融资规模超330亿元。

与此同时,通过观察其中多笔融资可发现,其票面利率均在7%以上。

今年10月底,阳光城执行副总裁吴建斌曾公开表示,受大环境的影响,阳光城财务状况的改善不如预期。据其透露,前三季度,阳光城的净借贷比为208%。在吴建斌看来,净借贷比为100%对阳光城来说是最佳的水平。

另有数据显示,2015-2017年各年年末,阳光城融资余额分别为372.43亿元、693.76亿元和1134.89亿元,平均融资成本分别为9.41%、8.42%和7.08%。但今年三季度其融资成本却提高至7.9%,融资成本较去年有所上涨。

即便付出较高成本,也要采用类似应收账款融资这样的方式获取资金,与阳光城高速扩张带来的庞大融资需求相关。

据2017年年报,阳光城2017全年共新增120个项目,新增计容面积2021.63万平方米,新增权益货值1407.12亿元,整体土地的开支为650亿元左右,较2016年拿地支出多369亿元。

“2018年阳光城原计划的买地预算为800亿元,占年度销售额的50%-60%左右。但今年整体的市场环境确实变了,3月份公司开始调整买地策略,把标准提高了,项目的净利润率不低于15%,所以买到的地也相应变少。”吴建斌曾表示。

此外,阳光城2018年三季报显示,今年前三季度其营业收为入259.39亿元,同比增长67.13%;净负债率较2017年下降44.18%至207%,但仍徘徊在高位。

来源:财联社

原标题:【深度】借道高成本应收款融资 千亿阳光城背后的资金焦虑

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