文/陈大可

每个行业或企业都有一套逻辑在运行，只有认识并抓住以及做到极致，这套逻辑才可能生效。

物业市场，在物业管理业务走向自主经营、市场化程度提升的同时，也面临行业进入门槛较低，业务同质化严重、竞争激烈等问题。在此背景下，物业服务企业不断探寻新的行业模式，寻找发展空间。

今年初，华宇集团与第一太平戴维斯展开深入的物业股权合作，开创性的合作形式引发了业界高度关注。那么，物业股权合作能否成为企业的新增长点？

为什么要做“减法”？

根据复旦大学城市发展研究院的统计，截至2018年上半年，包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已达104家，数量只占全行业的0.9%。资料显示，目前市场上物业管理主要有两种，一种是房企自持物业，另一种则为涉足物业服务的物业公司，虽然大部分物业管理企业均具有开发商背景，例如万科物业、绿城物业、龙湖物业等，但不少兼具物业管理服务的公司也打出了漂亮的成绩，物业领域蓝海一片。

如今，在市场去杠杆化、国家房地产市场调控的大环境下，物业市场陷入“项目越来越少”、“价格越来越低”、“要求越来越高”的局面，物业服务企业的竞争重点也从新增物业资源转向已有的存量物业资源，行业洗牌加速，各类扩张模式日趋明朗化。

“物业管理紧跟市场需求变化，已呈现提档升级的多元化发展态势。”面对经济发展和市场环境变化，作为一家拥有超过150年物业管理服务经验的房地产服务公司，第一太平戴维斯面对的不仅是行业竞争，还要思考如何探索新的物业管理生存路径。

正是基于这样的思考，第一太平戴维斯不断打破传统物业服务思维，从传统化到多元化、从平面到纵深，持续变革，并在 今年初，与重庆本土实力房企展开深入的物业股权合作，开创性的合作形式为物业管理带来了更多生存可能。

“在物业管理‘质’上做好把关，才能做到‘量质并存’的可持续发展。”第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华坦言，只有注重“质”的新模式才能适应市场变化，而这种模式的核心来自物业管理的人。

胡裕华解释道：“很多企业认为提高物业管理或提高服务是通过建立物业管理制度，比如一站式服务，但这些都是表面，不能直接提高整个企业的物业管理水平。”

在第一太平戴维斯看来，物业管理不是一个人的单打独斗，是上千人的团队作战。基于人员素质、水平的高低，在推行时候，很难保证制度能落实到每个人身上。所以制定制度只能是一种辅助，并不是核心，归根到底，提高物业水平还是在于管理好企业的人。

“如何有效化解目前阶段物业管理难题，是企业常思考并付诸行动的事，例如物业公司运用各种先进的科学技术和智能化手段来管理小区的日常事务，不可否认，这些会节约人力、降低成本，减小管理上的失误，但不能从根本上解决物业管理问题。”在业内，认同第一太平戴维斯观点的并不在少数，在他们看来，关键在于通过不断提高物业人员的自身素质与服务水平，达到业主对物业管理的理解和认同。

所以，综合来看，提高物业管理的核心在于提高人员管理的能力与水平，减去外力作用，去繁化简，最终从物业管理的人员出发，从根本上打通服务管理，打造健康、绿色的“物业生态”。正如胡裕华所说：“运用各种技术手段是可行的，但这只是方法，并不是核心，就好比这只是加分题，并不是必答题。”

五道“加法”题

一向珍惜羽毛的第一太平戴维斯，向来不打无准备之仗。所以对于物业股权合作，第一太平戴维斯有一套完整的体系以保障后期运营的结果，即在以管理人员为建设核心的基础上，不断做“加法”。

“物业公司是否具有良好的积极向上的服务意识和文化，服务文化的内涵又能否适应包括员工和业主在内的各类人群的需求，直接关系到物业管理的适应性问题。”在第一太平戴维斯看来，提高人员的服务能力，首先要建设公司文化，增强人员的归属感。

第一太平戴维斯与物业股权合作方组织员工技能活动（图片来源于第一太平戴维斯）

所以达成合作之后，第一太平戴维斯通过员工活动，企业刊物，微信公众号，从计划到执行再到检查，一环衔一环，最终树立了正确的企业文化导向，促使员工广泛认同企业的价值观。

其次，注重人才管理。“问渠那得清如许，为有源头活水来。”人才是物业管理的核心竞争，为物业股权合作方引进“活水”是第一太平戴维斯做的第二道加法。

“通过与校企合作、制定新高度人才发展计划，快速培养熟悉公司体制的基层管理者，充实管理人才梯队，给基层员工绿色快速晋升通道，解决人才匮乏的现状，为综合素质高的员工快速成长创造条件。”胡裕华说，健全的人力资源体系能为公司健康和可持续的发展奠定坚实的人才基础，提高公司“软实力”。

第一太平戴维斯的第三道“加法”则是为企业建立培训体系，建立管理架构与机制，建立培训管理制度，让员工与公司产生共振效应。

第一太平戴维斯的第二道“加法”（图片来源于第一太平戴维斯）

不难看出，第一太平戴维斯的前三道加法都是在人的基础上进行的延展，保证物业开展及进行的基础。

“除了核心竞争力要素（人）的认知与选择，还要加强对企业的质量管理及建立财务体系。”胡裕华补充道，在企业文化体系、人力资源管理体系、培训体系外，第一太平戴维斯还通过建立质量管理体系、财务体系，以专项提升、内部管理提升带动打通物业管理服务的方方面面。

虽然五大体系内容不一样，但是相对独立而又在纵横交错的服务节点中互相支持，在提升人员能力的基础上实现物业管理的互助、互依、共融、共生。

运营模式上做“乘法”

如今，经过近一年的打磨与实践，在股权合作的基础上，通过“五大体系”的发酵，第一太平戴维斯开展的物业股权合作合作取得了显著成效，无论在收入，利润，还是满意度方面都超越预期。 

资料显示，本次物业股权合作带来的成绩包括：累计综合收费率从1月的45%，提升到了6月的85%，提升了40%。累计历史欠费清欠率从1月的7%，提升到了6月的29%。2018年上半年历史欠费清欠率。而据第三方独立机构调研，满意度从去年58分提升到66分，提升8分。

短时间取得高成效，这一切在第一太平戴维斯看来，除了五大体系的作用，还基于双方的合作模式。

据了解，国内房企与国际物业集团的合作很多，但大多以“顾问公司”或“贴牌物业”的形式进行，像第一太平戴维斯开展的物业股权模式在重庆堪称首例。这种模式主要是第一太平戴维斯以入股30%的方式进入，并派驻骨干人员到合作项目，进行中央团队阶段性体系建设。

相较于国内的一些物业管理公司用并购的方式壮大，实现上市的目的，第一太平戴维斯的物业股权合作显得很“特殊”。

“通过引入第一太平戴维斯的国际经验，建立与房地产项目战略相匹配的一套“产品+服务”双高品质体系。”第一太平戴维斯开展的物业股权合作，其目的不仅是加大资本收益，也不是单纯的成立一个新分公司来管理新项目或将项目原有架构推倒重建，而是关注物业管理“源头”，通过提高人员水平，真正从本源解决物业管理难题，打通物业服务的“最后一公里”，这也是这种模式的核心所在。

物业管理的核心在于人员管理（图片来源于网络）

对于物业股权模式在市场的成功，不少业内人士预测，物业股权合作给市场提供了更多合作经验，未来或许会成为一种趋势。但随着服务机器人、物联网、大数据等新一代人工智能技术的更加成熟，物业行业竞争也会更激烈，参与主体必然要做好更多的应对准备。

“基于物业管理的行业特殊性，要求物业服务有专业的服务素质和服务能力的同时要有温情。”在胡裕华看来，即便未来人工智能在物业服务公司的运用成为行业发展新的趋势，但人始终是物业服务的关键。物业股权合作的核心就是关注人，是从本质是解决物业管理难题，所以即使面对市场的各种压力，这种模式都具可行性。而此次和华宇的合作只是一个开始，以后还会复制到和其他物业企业的合作中，挑选发展认同理念一致的企业进行模式扩张。

技术手段更加丰富，参与主体日益增多，大浪淘沙之下，物业多元化扩张局面显现。作为重庆物业股权合作的探索者，对于股权合作的未来，第一太平戴维斯表示很有信心：“国家在转型，企业转型，会带动物业从中端到高端的转型。在一段时间内，很多企业都会需要提升物业管理能力，所以这种模式也许以后会被广泛运用，会成为一种行业竞争趋势。物业股权合作还有很长的路要走。”