预计交房日期前6-12个月，根据客户自身情况，选择不同渠道会有不同的周期，所以尽量多和你的投资顾问沟通。

以上请重点关注“预计交房日期”一词，预计交房日期和实际交房日期有什么区别：

一个是开发商的预计交房日期（参见预定单和合同），一个是准确的最终的交房日期，具体以开发商交房通知为准。

以期房为例，客户在购买海外房产签订合同之后，只需要10%的首付，这笔钱支付到律师的信托账户。剩下的90%需要到成交的那一天来支付，可全款可按揭。由于是成交的那天收到90%的款项，意味着海外开发商造房所使用的是自有资金及融资，并没有设定像中国的明确交房日期。政府为了保证买家利益，在合同中会设置最晚的交房日期（一般叫日落条款）。对于开发商来说，在最晚交付那天之前成交都不属于违约，但是每拖延一天都有机会产生额外的融资成本，所以开发商也想尽快按时交付，但施工过程复杂，延期也是可以理解的。

问题二：接受海外买家贷款的途经有哪些？

中国银行，汇丰银行，大华银行以及非银行直接申请渠道（即贷款中介）。

贷款中介：

众所周知，英国是一个老牌资本主义国家，金融业非常发达。在国内买房大家一般都去银行，可是在英国，可以贷款的机构除了银行还有很多从事房贷按揭的机构，所以在这种情况下，我们就需要靠谱的贷款中介(mortgage broker) 来帮助我们挑选、比较不同的按揭产品，找到最适合自己的贷款方案，从而达到事半功倍的效果。

英国贷款市场信息透明度非常高，几乎所有相关机构都会把利率和贷款申请标准放在网站上。最重要的是，房贷中介经过多年经验已经和很多贷款机构有了深度的合作，所以这些中介极有可能掌握着更多的贷款技巧和渠道，可提供给贷款人的选择也越多。

问题三：如何判断贷款的额度 

（银行的评估价不等于房屋的售价）

1. 于收入的审核必须要有可靠的第三方文件来予以确认。

明令禁止再接受Self Certification（也就是让贷款人自己报收入）。收入文件通常而言涵盖了工资单、税单以及银行账单等。显然文件里的收入数字要可以相互印证表明真实性的。倘若银行有理由认为贷款人的收入将于今后发生改变，那么亦会把这些变化一并考虑。

2. 贷款的额度主要决定因素就是申请人的工资倍数。

各银行会有所差异，不过，一般是在税前收入的3到5倍。倘若是联名申请的贷款，那么通常而言采用的就是两者加总的倍数。

3. 于考察收入的同时银行亦会考察贷款人的支出。

专家表示，有三种不同类型的支出银行会予以考察。即：

第一种、承付支出。这主要就是指放贷以后亦会长期发生的有合同约定的信贷支出。主要代表项目即是个人贷款以及离异以后法定的子女抚养费等。

第二种、基本支出。这主要就是指家庭生活之中必然发生的且没法予以减免的费用。主要就是家庭税以及水电煤账单之类的。

第三种、提供基本生活水平所发生的费用，比方说，服装、日用品和基本娱乐幼托开销等等。

倘若贷款申请人能够自己向银行申报此些支出的数字且有相关文件证实，比方说，信用卡、银行账单等，那么银行亦会予以采信。银行亦有可能采用英国国家统计局发布的统计数字作为计算的依据。

问题四：英国贷款比例的问题

买家能获得的房贷比例跟自身财务状况、房产评估价以及买家的购房用途这3个方面紧密相关。目前可参考的比例：房产评估价的50%-60%。

问题五：英国贷款的利率问题

买家贷款利率：4%左右。市场上有银行以较低利息（约2%）来吸引客户，但能成功获批这利率的机会率很低，建议买家投资前还是从正常利率角度考虑，以获取贷款为首要任务，而不是盲目追求低息按揭。

问题六：假设我都符合银行的贷款政策上的要求，是否一定可以申请到贷款？ 

不是的，最终是否能成功获批贷款，还是以银行最终审批确认为准。在银行放款前，任何人都不能承诺100%帮你拿到贷款，这承诺是非常不负责任。 作为投资者，也要对自己的投资决定负责人，不能随意相信承诺，需要合理判断。

问题七：如果我并不符合主流银行的贷款审批要求，是否我就不能获取贷款？ 

答案也是否定的。 主流银行贷款政策比较死板，如果不符合这些银行的审批，海外买家还可以通过上述提到的贷款中介申请，他们有更多较小型银行的资源或基金，这些放款渠道更灵活。

问题八：如果贷款不成功，又不能全款完成交易，投资者能否取回已支付到信托账户的款项？ 

不可以。投资者与开发商签署买卖协议，协定在交房当天需要缴纳100%的房款，可以是贷款、可以是自有现金，如不能履约，开发商可根据合同没收已支付的款项，取消合同。

以上8条问题是很多投资者经常问到的，希望这分享能让大家更了解英国贷款情况和相关的信息。

房产投资的周期性非常明显，应以长期“投资”为目标，而不是关注短期“投机”机会，建议投资前充分考虑自身承受能力，千万别轻信承诺，同时海外购房者须有全款支付的能力，确保当出现贷款政策变动时也能顺利完成交易。同时，以上的信息具有周期性和更新性