对话者：时任上海市土地批租办副主任 王安德

对话者：时任上海虹桥联合发展有限公司 

副总经理 周友琪

对话者：中共上海市委党校教授 陈勇鸣

对话者：上海人民广播电台主持人 秦畅

秦 畅 ：【我们现在的所在地是仙霞路88号，虹桥太阳广场。这在今天的虹桥商务区看来只是一栋普普通通的商务楼。1988年，这里还是一块荒地，2008年时，这里变成初具规模的商务区，2018年的时候，这里已经是上海面向未来的出发点，而这一切都要从30年前的那场土地批租改革开始说起。】

虹桥太阳广场

上海土地公  ：【哎，老了老了，记性不好了，你要问我三十年前这里是什么样子我已经想不起来了，但是你说到“土地批租”这几个字，我还是有点印象的。1988年的8月8号，虹桥开发区第26号地块完成土地使用权有偿出让合同签约，日籍华人孙忠利以2805万美元获得这一地块50年的使用权。】

秦 畅  ：【今天我们把孙老先生也请到了现场。老先生今年已经84岁了，当时作为企业家，能够拿出2805万美元做这样看不清未来是什么的投资，太有胆识了。】

居中者为日籍华人孙忠利先生

上海土地公  ：【老孙啊老孙，当年你的头发还是黑的，现在和我一样都白了，30年了，我就知道曲终未必人散，有缘必会相见，我们是真的有缘。】

秦 畅  ：【土地公，你确定这个老孙是你认识的那个老孙吗？不会和五百年前的那位搞混吧？】

上海土地公  ：【不会不会，让老夫先给你们科普一下什么是土地批租。土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即，将若干年内的土地使用权出让给土地使用经营单位。】

王安德  ：【到现在，这块地的批租已经三十年，孙老先生可以说是我们改革的伙伴。因为中国进行土地使用制度改革是历史的必然。而对他来说，虽然当时这个地方的政策、发展方向并不完全清晰，但是他对于祖国的热爱，一定要在这里做一些力所能及的事情。当时上海的市领导都说：“我们是一条船上的，如果孙先生成功，这说明我们改革成功，如果他的投资失败了，那我们的改革也失败了。”】

秦 畅  ：【所以这是一次破冰之旅，孙老先生是第一个吃螃蟹的人。】

王安德  ：【那时候一直在讨论上海向何处去，眼前的问题是什么？第一，没有钱，第二，计划经济的体制走不下去。在这种情况氛围下，土地使用改革、土地批租到了呼之欲出的程度。于是，怎么突破法制、观念、理论、体制上的问题，就摆到我们的面前。我到房地局的时候就面临这样的任务。】

上海土地公  ：【上海土地局成立先于国家土地局，这一点我一直是很得意的。】

周友琪  ：【当时我已经在虹桥开发公司工作了，但是从来没有接触到过“土地批租”这个词汇。不仅没有听过，更没有想过。当时要我们把这个地方按照规划建一些高楼、设施，但钱不够，很犯难。这时候市里领导说：“钱是没有了，但是可以给你们一点政策，引进外资，让他们出钱把楼盖起来。”】

秦 畅  ：【人家把楼盖了起来地算谁的？这些问题当时怎么解决？】

上海土地公  ：【地当然算我的。】

周友琪  ：【没有解决，当时的中外合资企业已经有了土地使用权可以入股、出租，那个时候还不叫土地使用权，好像叫场地使用费。】

陈勇鸣  ：【捧着金饭碗讨饭，这是上海最头痛的。当时上海怎么来钱？上海通过十大渠道，在三年时间融了6万亿资金。其中最主要的是土地批租，发展资本市场，引进外资。但同时也顶着很大的压力。老一代上海人都知道租界，所以思想的突破是非常非常困难的，王主任、周总他们面临着巨大的舆论压力。】

王安德 ：【土地使用制度改革，说的通俗一点就是土地批租改革的过程，其实是一步一步逐步深化，逐渐想明白的。最后确定就按照土地所有权和使用权分离的方式来进行。而这当中，有一个人不得不提，这个人大家应该都很熟悉。】

上海土地公  ：【hoeng gang jan】

秦 畅  ：【老土，你这说的是什么话？】

上海土地公  ：【你才老土，我这是标准的粤语发音“香港人”！】

秦 畅  ：【太难猜了，这个香港人是谁？】

上海土地公  ：【梁振英】

王安德  ：【1985年土地局成立了，我们50个中青年干部专门去香港学习。梁振英那个时候是作为老师来帮我们讲课的，是当中最年轻的老师。】

1988年，王安德与梁振英讨论招标文件

王安德  ：【虽然涉及17个部门，但是大家对改革有共识，一起讨论问题的时候有个原则：尽量少说“不”，如果说不可以，必须说出替代“不”的意见来。】

陈勇鸣  ：【没错，任何改革都要做到，“小政府、大社会、大市场、大企业”。政府的力量如果太强大，那就会产生部门与部门之间的利益冲突。所以政府对企业和市场要列负面清单，法无禁止皆可为。政府对自己则需要列正面清单，法无授权不可为，这样才能推进改革。】

秦 畅  ：【土地批租，现在法律法规上没有障碍了，各方利益也都平衡了，万事俱备，只欠土地了，到底选哪一块土地对外招标呢？】

王安德  ：【其实我们从1986年就开始选备用土地了。我们前后选过21块地，有市区南京路的、石门二路、徐家汇的，在虹桥开发区我们也选过三块。这三块土地反复比较，最后要拿一个市场阻力最小，而且拆迁和历史遗留问题最少的土地。】

长宁区仙霞路88号，建设中的太阳广场大厦

上海土地公  ：【最后他们pick了虹桥26号地块，也就是我们今天聊天的地方。】

王安德  ：【这里又要提到我们的香港老师梁振英了。当年选地块的时候，我们请教了包括梁振英在内的7位香港专家，结果他们告诉我一句口诀，这个口诀我用到了现在：“金角银边玉肚子”。顾名思义，这块土地在两个路口的角是金角，靠一条路的是银边，如果是一个街坊那么当中这块地方是玉，玉可以联络四周。当然你的设施和能力要好，他们都是你的客户，但是如果做得不好就捂在里面了。所以“银边”的风险就比较小，“金角”从房地产的市场价值来说几乎没有风险。】

上海土地公  ：【我去数数，我有多少只金角、银边还有玉肚子。】

秦 畅  ：【确认了土地，只剩下最后一环——标书。要对外商招标，之前又没有经验，你们是怎么起草标书的？】

王安德  ：【在土地批租的改革试点过程当中，一共有三个具有很大突破性的文件。第一，是要起草法规。第二，是整个试点的工作方案。第三个文件就是标书。因为丑媳妇总要见公婆，公婆是全世界的法律人士，全世界的投资者、经济测量师都要看你的文件。我们搜集了6份标书，全部翻译好，把相同类别的表述放在一起，贴到墙上，大概十几平米的墙全贴满了条子，一个问题一个问题研究，然后思考怎么在我们的标书里写清楚。】

周友琪  ：【刚才王安德已经讲了任务非常重，压力非常大，如果看看时间的话，我们实际上是在1月底过去的，但是在3月份就要正式出标书，时间非常赶，最后我们是小年夜回到上海的。】

秦 畅  ：【太不容易了，这艘航行了多年的“破冰船”终于抵达了陆地。所以这块土地真正进入市场之后，它对上海所带来的推动和影响简直是几何数量级的。特别是1995年，太阳广场建成之后它迅速在上海形成了一个推波助澜式的效应，推动了大面积的土地批租项目。】

1988年8月8日，上海首块土地批租正式签约

陈勇鸣  ：【上海土地批租的意义不仅是帮上海的政府融资，它揭开了中国改革开放的新里程碑，释放了土地的能量。所以中国政府为什么能做出这么多惊天动地的事情？因为我们把土地的资源盘活了。】

上海土地公  ：【挑战不可能的人不管成功还是失败，都应该被人尊重。】

王安德  ：【土地批租，只是破冰，这个问题并没有划上句号。土地资源是不可再生、替代、移动的，如何把土地资源变成源源不断、可循环的资源并从中产生收益？另外一方面，土地和它上面的房地产成为了我们今天老百姓最重要的生活资料和资产，怎样让老百姓获得一种安定感、收获感和幸福感？这永远是一个我们要认真解决的问题。还有，一个改革，一定要多赢，一方获得一方失去，这样的改革不会长远！】

周友琪   ：【作为执行层，第一，面对变化，哪怕暂时不懂，也要有个积极的态度。第二，不要算小账要算大账，算一算可能对全局有影响的账。第三， 要把执行层的事情做认真，本来是一部真经，别让我们这些具体落实的和尚把经念歪了！】

陈勇鸣  ：【今天，我们对土地已经不再采取粗放管理了，要精细化。国际管理的一般标准是：城市建设用地占30%，生态用地占70%；建设、工业用地占20%，其他用地占80%。按人均住宅30平米计算，1000万人口3亿住宅面积，多了浪费，少了不够。所以要精细管理土地，把土地真正用在刀刃上；用在民生、发展上，做到边际收益最大化，让国家和老百姓共赢。】

上海在面临着资源环境紧约束的背景下，在“上海2035”总规中，明确了规划建设用地总规模负增长的发展目标。到2035年本市建设用地总规模以上一轮土地利用总体规划确定的3226平方公里为基线，消减到3200平方公里，做到规划建设用地只减不增。同时，明确3200平方公里为上海建设用地的天花板。针对这个规划目标，2035总规提出了以规划转型引领城市发展转型，以土地利用方式转变倒逼经济社会发展转型。将通过优化国土开发格局、优化土地利用结构、提高土地利用效率、有序调节土地供应等几个方面的举措来落实规划建设用地负增长的目标。

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