文/刘军伟

接近年终收官，西安房地产市场迎来一波大的放量，仅11月底，西安物价局公示了2382套房源，包括中海长安府、华润悦府、金茂府三大高端府系产品。

这些产品不仅户型面积大，单价也高，成为市场关注的焦点。

“府系”产品刷新房价“新标”

2018年的楼盘供应，正式进入倒计时。

与往年不同，“禁土令”迟迟未出台，各项目加紧施工，年底成了集中释放的冲刺期。

据西安市房管局和西安市物价局信息显示，11月27日至12月3日，西安市房管局发放了17张预售证，涉及15个项目；11月28日，西安市物价局公示了11月份第71批备案，共8盘2382套房源。

此次公布信息显示，95%为精装修房源；户型面积中，140㎡以上大面积户型较多，改善型户型是主力，且价格是全年最高。

从近期几批公示项目来看，精装修房源逐渐增多，如第69批中，精装1540套；第70批中，精装达到3556套。

值得注意的是，此次公示项目中，华润、金茂、中海三大品牌房企旗下的高端“府系”产品集中亮相。

金茂在常宁新区的金茂府、中海在常宁新区的中海·长安府、华润置地在长安路电视塔东侧悦府均以地段价值高、产品新、价格新刷新了所在区域市场。

在户型配置上，中海·长安府以小高层和洋房为主，而金茂府和华润置地悦府均以精装大平层为主，除小高层之外，大平层房屋总价均是200万起步，最高达500万元。

从公示价格来看，华润置地·悦府开盘销售均价为20669.76元/㎡；金茂府开盘销售均价为19448元/㎡；长安府小高层开盘销售均价为18600元/㎡，高层均价为14757元/㎡。

三者均刷新区域新房单价，其中，华润置地·悦府比其周边项目，每平米至少高出5000元；后两者来说，高层比周边楼盘每平米高出3000元至4000元，小高层每平米高出6000元以上。

品质住宅申请登记“火爆”

“三府”上市引来不少业内关注，价格公示刚一面世，各项目营销中心便有购房者前来一探究竟。

记者实地探访“中海·长安府”时，恰逢工作人员拍摄了一组工地航拍照，与其相邻的金茂府工地也被拍入其中，最直观的感受就是长安府较宽的楼间距。

工作人员介绍，中海长安府最小楼间距是47米，且楼间距数据均比楼层高度数据大，社区密度低，另外，大堂厅设计让整个房间空间感更好，这也是他们的卖点。

而与其一墙之隔的金茂府主打绿色科技住宅。当天，工作人员在项目样板间里做了一项测试显示，在重度污染的室外，室内PM2.5指数仅为1.72μg/m³。

针对两家产品的高均价，市民张先生认为，“这两个房源品质虽好，但在长安区卖出如此价位还是有些高，两家相比较，中海·长安府的洋房价格和金茂府的高层价格相差不多。”但他也认可两家产品的优势，“比如中海的物业服务更好一些，金茂府的科技住宅在城市雾霾严重的当下也是一大亮点。”

相对市民感受中的高价，在业界，金茂府却被调侃为“最便宜的”。位于城南电视塔核心板块的华润置地悦府在价格公示前，业内曾猜测至少要卖到25000元/㎡。

“金茂府在全国的均价在都在3万以上，且售价均高出周边品牌盘的30%—100%，悦府在其他城市更是核心区域的代表，无形中拉高了受众的期望，但实际上，在市场严控之下，很难保证在其他城市落地的项目能完全复制到西安，综合拿地成本、精装标准等因素，金茂府在此价位下利润已经很薄。”西安地产界人士王萌表示。

记者在走访过程中发现，“三府”均已开始意向登记，实际项目上的看房者并不是很多，但在西安商品住房意向登记平台（12月5日）上却是另一番景象，长安府（总391套）在意向登记期间，有321户家庭登记申请，金茂府（总274套）在意向登记第二天，已有215户家庭登记申请，华润置地悦府（总194套）在意向登记第二天，竟有440户家庭登记申请，远超项目房源数量。

而近期商品房意向登记数据显示，龙湖香醍漫步、万科·悦湾、中海·太华府等大品牌项目意向登记人数均超房源数量，品质住宅越来越被购房者看重。

改善型产品将呈激增趋势

“三府”的上市，让更多的“改善+高端”购房群体忙了起来。

“西安已经进入品质房时代，住宅配套、物业服务等越来被购房者看重，而且随着房价的上涨，购房者买房时宁愿负债‘一步到位’，也不愿中途再换房折腾，因为收入的增长很难匹配房价的增长速度，这导致了相关房源的热捧，而金茂、中海、华润等高端产品的上市对西安市场产品迭代有着助推作用。”王萌表示。

美城股份首席市场分析师沈玮表示，随着城市土地的盘活和新建筑规范的出台，西安的房地产品质有了大幅提升，一些城市核心地段开始出现高端住宅，而大平层本身定位比较适合城市核心区，也是未来房地产市场趋势。

易居中国克而瑞西安公司总经理朱郁也表示认同，他从市场角度分析说：年底是房企分化加剧的时间段，品牌化和规模化房企已经完成任务，开发商月底开始集中扎账，市场上不会再有新一波项目上市，市场需求不断提高，让叠拼、大平层需求越来越明显，西安房地产市场已经从改善型住宅向品质住宅过渡。

朱郁表示，明年，改善+高端品质住房产品将呈激增趋势，产品从叠拼到联排再到大平层趋势会越来越明显，而且随着竞争的加剧，房地产行业从产品结构、营销机构以及入驻西安的房企都会进行重新洗牌，结果将是分化加剧和产品集中度高。