文／刘诗萌

“调研表面，有些准一线和二线城市的楼盘表面上成交房价没涨，但真实的房价上涨非常快。这样的城市本来是我们看好的，因为之前房价是比较可控，人口又净流入，但是房价上升过快，实际上是在快速地消耗一个本来可以持续很长时间的牛市。”12月11日，在由中国社会科学院财经战略研究院等主办的《中国住房发展报告（2018-2019）》发布暨住房制度改革研讨会上，中国社会科学院世经政所国际投资研究室主任、平安证券首席经济学家张明表示。

在张明看来，从长远来看，中国房地产最大的问题在于人口流入的地方房地产供给不够，人口流出的地方房地产供给过度。过去十多年四次房地产周期，每次一线城市的调控都是为了遏制房价，紧缩需求，同时更大的程度上紧缩供给。这种方式的背后是地方政府靠土地财政促进宏观经济增长，开发商和地方政府之间有错综复杂的关系。因此，房地产调控的长效机制和市场机制难以建立，主要是难以下决心打破过去靠土地和房地产驱动经济发展来匹配地方财政收支的模式，这是至关重要的。

根据调研，张明认为短期走向来看，三种城市将有三种不同的走向，而且城市越大不确定性越强。三四线城市未来会越来越差，过了一个拐点之后可能更差，因为三四线城市基本面上人口是净流出的，之所以过去两年能热销，是由于棚改规模不断创出历史的新高，以及居民又在以一个非常快的速度加杠杆。现在库存也消化了，但结果是三四线居民花了很多钱买了未来根本卖不出去的房子，买了所谓的“投资房”但实际上并不会有人接盘。

而今年炙手可热的“准一线”和二线城市，比如杭州、南京、合肥和成都，都出现几万人抢几百套房的盛况。事实上，其核心机制是一个套利游戏：政府主动实施价格倒挂，很多地方新房价格比二手房低20%，这种情况下开发商不赚钱了，就不愿意及早竣工，但是对于购房者来说，买了转手卖就能赚钱，实际上放大了供需失衡。再加上这些城市又在引进人才，就会进一步放大供需失衡。市场是敏感的，长期大量供需失衡的结果是表面上房地产成交房价没涨，但是真实的房价上涨非常快。调研表明，今年准一线城市真实的房价上升很快，实际上是在快速消耗一个本来可以持续很长时间的牛市。

而对于一线城市而言，商品房基本面供求完全失衡，大量的刚需被限购、限贷政策压抑没法释放，这两年供给非常少，库存也消耗得差不多了。在供求完全失衡的情况下，未来的一线城市的房地产有三种情形：一种是暴涨，如果政府想重新激活房地产引擎，如果一线城市在供给没有增加的情况下贸然放松限购限贷，结果必定是暴涨；第二种，如果不想这个局面发生，要么显著增加供给，但在一线城市调控的一两年时间内并没有看到显著增加商品房供给的信号，房地产税草案一旦出台，可能会早于市场预期，市场预期马上反转，房价急剧下跌就会引发系统性风险；第三种情形，把当前扭曲性很强的调控再往前推一年，楼市既紧需求又紧供给，特别是压缩银行信贷。这种情况是一种中间的过渡阶段，它会进一步放大房地产的供求失衡，或迟或早一定要回到前面两种情况之一。