文/刘军伟

12月11日，《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》出台，最大的变化是：配建公租房比例由不低于住宅建筑面积5%提高为15%。

这意味着，明年起，西安全面进入商品房与保障房“混居”时代。

公租房与商品房之间不设围墙

截至12月10日，西安新增人口即将突破100万，人口快速增长，随着而来的住房问题也日渐突出。

为解决中低收入家庭、外来务工人员、新就业毕业生及引进人才的住房问题，今年5月28日，西安首次出台《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》，要求西安市新出让土地的商品住房项目按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例，实物配建租赁型保障房。

时隔半年后，该政策再度升级。

升级后的细则规定，新出让土地的商品住房项目，按不低于宗地住宅建筑面积15%的比例，实物配建公租房，其中5%无偿移交政府，10%政府回购，配建公租房产权归市政府所有。

在公租房回购上，新政规定：配建公租房单位面积政府回购价由土地和建设价格构成，其中，土地价格按宗地出让起始楼地面价计入;建设价格暂按2800元/平方米计入，并由市物价部门委托评估机构根据市场建设价格变动情况定期调整；公租房的回购、接收和运营管理等工作由西安市安居建设管理集团负责。

新政对配建公租房的面积和建设标准也进行了规定：

配建公租房户型建筑面积分为60平方米、75平方米、90平方米，户均面积以75平方米为主；精装修商品住房项目配建公租房的装饰装修设计标准应与本项目商品住房的标准保持一致。

此外，商品住房项目配建公租房应保证配套建筑明确划分，不得在配建公租房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的措施，确保配建房屋共享小区基础设施和生活配套施。

两房共存下更需要“理解”

时隔半年的配建公租房细则升级，引发市场普遍关注。

西安某房地产负责人表示，以后纯商品房小区越来越少了，可供销售的商品房数量也会减少，那些没有配建公租房的小区，未来溢价空间会更大。

事实上，商品房配建公租房在国内其他城市早已试行。以杭州为例，2011年，杭州在全国范围率先实施商品住宅出让用地配建公租房政策，明确规定，商品住宅项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%，在公租房配建数量上，杭州已成为全国TOP1。

商品房与保障房共存模式下，也有许多民间焦虑亟需纾解。

比如有业主认为，小区里租户数量较多，会对社区环境造成影响；一些中高端小区的业主，则担心公租房的存在，会影响二手房交易价格；也有人焦虑，在公租房与商品房“租售同权”背景下，业主拥有的学区、医疗等资源将被“瓜分”。

频频出现的“居住鄙视链”，不只在杭州，在北京、深圳等城市也曾出现。一些城市出台相应管理办法，比如明令禁止人为隔离，但受观念影响，并未有效化解这些矛盾。

实际上，住宅开发建设中采取共享混居模式，在欧美国家已经有数十年的实践，意在促进居民交往和阶层融合，所以配建公租房也是大势所趋。

西安在制定政策时进行了明确表态：不得设置围墙等物理隔离、共享基础公共设施。

一名不愿透露姓名的开发商对此并不乐观，“商品房配建公租房，里边的麻烦事肯定不少，还是需要多一些理解。”

陕西科泽律师事务所蔡伟律师表示，不设围墙、设施共享是出于保障人权的考虑，否则就有人为制造等级制之嫌，公租房就是为了保障民生，产权归政府所有，政策要求二者划分明确，也是为了便于管理。

政策对商品房价格影响不大

针对该《细则》，界面陕西记者联系到曾参与《细则》前期研究讨论的陕西省决策咨询委员会委员、陕西省房地产研究会会长王圣学。

关于公众最关心的房价走向问题，王圣学表示，公租房建设有明确的标准，服务低收入人群，住房面积小，而商品房主力户型都在140-150㎡，所以该政策对商品房价格影响不大。

此外，从政府层面考虑，房地产调控要保证低收入人群的住房问题，之前在土地供应上，规定拿出20%建设公共租赁住房，到现在项目配建公租房等政策都是出于此目的，而且公租房是保障民生的基础工程，需要房企共同参与，目前制定的商品房配建公租房比例，还需经过市场进一步检验。

王圣学表示，长远来说，政策出台对整个社会的发展有着积极的作用。之前，他们在调研中发现，居住在廉租小区的孩子很自卑，不愿说自己住哪个小区，因为感觉是穷人住的地方，而且，过去大规模搞廉租房，大量低收入人群聚集在一起，产生的各类社会问题也多。

“市场经济下，不同阶层收入差别大，但在享受城市配套、教育医疗、生态环境资源方面，人人都是均等的，通过这个政策也是为促使城市不同阶层市民和谐相处。”王圣学说。