（图为无界空间创始人Randy和优客工场创始人毛大庆）

今年年初，一个90后创业者和一个70后创业者亲密的走到了一起。

70后的优客工场创始人毛大庆称这次合作并不是合并而是找到了合伙人，其乐融融。

只是合并过去了半年，最近发生的一件事让这个合伙的故事变了味道。

近期在北京的一个无界空间的办公空间里，一家创业公司却面临了被房东赶出断水、断电濒临被赶出门的囧境。

原因只是，无界空间长时间没有将该公司缴纳的房租转交给房东，导致房东才出此下策，正当三方在探讨处理对策之时，无界空间目前的运营方优客工场却宣布即将关闭该空间。

随后，无界空间对外的声明称外界很多报道并不符合实际情况，目前已经在解决问题，但是从目前了解到的情况来看，入驻企业目前掏了两份房租才让房东同意继续租赁该物业。

作为空间的入驻企业而言，这样的“背锅”的处理方式只缓解了燃眉之急，而空间运营方优客工场和无界空间虽已合并，只是在处理问题上出现了两种态度，也颇感意外。

“二房东不靠谱”这一社会共识却成为本次事件关注的焦点。

联合办公遇冷=优客工场承压？

毛大庆和优客工场的窜升速度飞快。

成立近3年的优客工场有毛大庆地产背景的加持在扩张和拿物业上毫不手软。

而他这一作风并不像他的老东家万科反而更像另一个地产公司大佬孙宏斌。

优客工场除了疯狂拿物业，并且在市场上不断并购其他联合办公品牌来扩大运营面积，成立三年时间对外公布的并购已经完成5次，分别是洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom以及爱特众创。

目前优客工场对外宣布的估值达到了110亿元。

更早之前有消息称，频繁并购的优客工场将会在明年开始IPO，甚至外界称他要赶在联合办公的美国鼻祖Wework之前完成IPO。

联合办公作为典型的copy from China的创业项目，借用中国庞大市场规模的故事，以及毛大庆个人的品牌必然想要在资本市场上引起新关注。

短短三年，如果能在中国市场站稳脚跟，纵使Wework大举入华依然无法影响优客工场的资本故事。

规模、并购、影响力等几个因素看起来让优客工场很有吸引力。

但回到联合办公整体市场的发展状况，目前市场各大品牌的差距并不大，交通的便捷性、合理的价格区间、配套的办公服务等几个要素综合考量是企业方选择空间入驻的重要指标。

从这几个指标来看，优客工场、梦想加等品牌的价值差距更多体现在资本的竞赛和规模的扩张。

这是一个to B的生意，所谓的补贴手段并不适用，Wework在美国推行的适用自由职业办公需求的服务定位在中国市场也并不适用，几大空间运营方目前争抢的更多是企业级的用户。

摆在现实面前的问题很严峻，是否能保证每个空间的运营效率和入驻率，这才是资本最看重的。

回到优客工场本身来看，资本提供了扩张的弹药，但是也带来了一系列连锁反应。

其一，并购太频繁，整合难度太大。回到前文提到的事件，在处理无界空间的问题，优客工场采取了强硬的关停决策，并非主动寻求处理。一年之内合并多家平台，对于一个创业不足4年的创业公司而言，难度可想而知。

其二，联合办公的定位存疑。

常常在北上广深这些核心区域，联合办公品牌都在高价争抢优质物业，一定程度上推高了租赁成本，一旦拿下这些物业，稍加改造后的出租率十分可观，同时成本也转嫁给了承租方。这么一来，承租方并没有享受联合办公带来的便利性，实际上成了被“二房东”强行收割的韭菜。

其三，联合办公的商业模式单一。

租金是运营方最大的收入组成，虽然优客工场等联合办公运营方都在加大空间内商业的开发和运营，但是对于任何一个可能的个人或者小规模的企业，联合办公的便利即省去了空闲时间的租房成本开支，这是其选择联合办公的重要参考。

从目前来看，联合办公品牌声称的探索多种商业模式，可能真的只是探索。

根据早先有媒体曝光的优客工场的融资PPT来看，优客工场2017年整体收入1.67亿元，如果只是用该营收来对标110亿元的估值，超过50倍的市盈率，不知道谁来继续买账。

资本寒冬重估风口

联合办公的这股风吹起来之前，更早之前的故事是孵化器的概念。

今年以来对于企业注册孵化器这一基本政策的调整，以及创业孵化器本身自我造血模式的缺乏，延伸到直接提供办公服务的空间成为了大多数创业公司的首选。

以北上广深为例子，随着互联网创业的兴起，动辄几百万上千万的去购买物业的行为越来越少见，承租物业又面临装修、维护等一系列连锁问题。

创业者看重联合办公的优势在于便捷性。

当然，这是从需求端看联合办公是房地产的延伸品类，是一个资本和资源密集型的产业，产业形态受到房地产行业发展变化的影响。

联合办公行业的从业者可能并不希望自己的品牌和平台享受的是房地产公司的估值模型和市场定位，即便如融创这样的公司目前的静态市盈率不足9倍，恒大稍高点也仅11倍，距离互联网公司的估值差距明显。

毛大庆肯定知道资本对待地产公司和互联网公司的差别，在运营优客工场时更强调其科技属性，横向通过并购扩大面积和规模，纵向通过投资并购科技公司增加办公空间的科技成分。

实际上无法摆脱的是联合办公就是地产的附属品这一本质，SOHO是地产公司最早看到联合办公这一机会的地产公司之一，潘石屹自己为SOHO 3Q屡屡站台增添了不少关注，而其运营的物业也仅仅局限在SOHO的物业。

毛大庆和优客工场在并不拥有物业所有权的情况下只是获得了使用权，难怪近期潘石屹在一次公开演讲中称，优客工场还是在自己的SOHO 3Q孵化的呢。

实际上在提醒毛大庆，虽然有了科技的外壳，但是不要忘了地产的实质，扩张再多一切服务为先。