文／张晓玲 陈靓 

自董事长宋广菊提出重回行业前三以来，保利发展今年的表现激进了许多。

11月27日，保利宣布100亿的永续票据获准注册，首期发行15亿，票面利率4.63%，为近期行业最低水平。

能获得这样的发债规模和较低的发债利率，与保利的央企身份、业务实力分不开。

今年以来，保利还获得银行开发贷、租赁住房类REITS、公司债等多种渠道的融资资金，总额数百亿。

在充足的融资助力下，保利今年积极进行逆周期拿地，冲规模求发展。

地产行业已经今非昔比，单纯以销售规模衡量的时代已经过去，房企纷纷转型开发+运营，保利亦不例外。

对保利而言，重回行业前三，意味着不仅销售规模要大幅增长，运营和资产管理的规模也要同步上升，最终实现利润多元化，才能持续领先同业。

融资冲规模

100亿，这是近期房企发行规模最大的债券融资，利率仅为4.63%，同期其他企业融资的利率平均都在5%以上。

保利方面表示，永续债拓宽了公司融资渠道，降低了资金成本，保障公司可持续发展。

保利的融资渠道还包括了类REITs、境外发债等。1月30日，保利通过香港子公司发行了5亿美元（约合31.5亿元人民币）的五年期固息债券，票面利率为3.95%；7月，保利拟公开发行150亿元公司债，其中有92.29亿元投资规模将用于住房租赁业务。

克而瑞指出，从2018年保利的债务类型结构来看，银行借款占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。直接融资较高的占比，显示了保利突出的融资能力。

民生证券报告显示，保利的融资成本较低，今年三季度其有息负债综合成本仅为4.86%，显著低于行业水平。

据民生证券分析师杨柳测算，截至三季度末，保利的货币资金为971.46亿元，同比增长49.3%，现金短期债务比为2.7，短期偿债无忧；剔除预售账款的资产负债率为42.8%，较上年同期下降0.7个百分点；净负债率为101.4%，较上年同期的102.6%小幅下降。

总体来看，公司融资成本优势明显，财务安全边际较大。这让保利有底气维持相对较高的杠杆扩张。

在行业下行，企业普遍谨慎拿地的情况下，保利投资拿地却颇为进取。前三季度累计新拓展项目108个，总获取成本1636亿元，同比增长4.9%，占销售金额比重的53.9%。

11月，保利继续新增6块土地，分布于广州、珠海、青岛、石家庄和太原，11月合计新增规划建筑面积149.31万平方米。

截至目前，公司已覆盖国内外100多个城市，待开发面积超过1亿平方米。这为保利带来了丰富的土地储备，为其销售业绩、冲击规模增长奠定基础。

数据显示，保利11月销售面积约为233.51万平方米，环比增长10.69%，同比下滑19.53%；销售金额约为335.22亿元，环比增长7.73%，同比下滑7.92%，和2018年单月平均335亿元持平。

今年前11个月，保利的销售面积约为2469万平方米，同比增长23.96%，销售金额约为3683亿元，同比增长34.28%，在龙头房企中保持了高增长的势头。

保利与其他房企巨头的差距也在拉近。克而瑞数据显示，前11月，保利的销售业绩居于第五。今年年内销售排在前三的碧桂园、万科和恒大的业绩分别为6645.5亿元、5422.3亿元和5391.4亿元。

多家券商预计，2018年前三季度保利销售额达到3036亿元，同比增长45.87%，全年有望达到4500亿元。

多维度竞争

在2017年的股东大会上，保利发展董事长宋广菊曾提出重回行业前三的目标。

对转型中的房地产和保利而言，行业前三不仅意味着销售规模的竞争，也意味着其他多元运营业务领域的规模竞争。

地产市场走向存量时代已是行业共识，行业重点早已从拿地开发模式转移到开发+运营模式，房企之间的竞争越显复杂，赛道更加多元。

“以现在的市场来看，去追求销售规模化意义不大”，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，追求规模扩张的房地产时代已经过去了，各大房企都在寻求突破来转换赛道。

万科早在几年前就开始发力城市配套服务，今年年中报告将租赁业务确立为其核心业务至此，万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，探索涉足物业、物流、租赁、养老、教育等多个领域，转型态度明确。

此外，华润、中海、万达等房地产企业也在积极探索自己的转型道路，地产行业的赛道不断拓宽，呈现多元化局面。

在这场“去地产化”的浪潮中，保利也并没有坐以待毙。保利地产从2016年开始从集团人事调整、多元激励、管理提升等多方面下手，推动公司发展进入快速发展阶段。

今年保利的最大动作之一是更名。9月12日，保利房地产发布公告，宣称改名为“保利发展控股集团股份有限公司”，公司名称中不再出现地产字样，转型态度明显。

目前，保利发展旗下有保利投顾、保利教育、保利会展、保利健康、保利文旅等多个业务，已形成国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、资源领域投资开发、民用爆炸物品产销等“多业并举，多元发展”的战略格局。

此外，保利还积极进入租赁领域，在2016和2017年的时候，保利地产在天津、杭州、上海等7座城市拿地52万平方米，计划进入自持住宅或长租公寓领域。

目前，保利公寓已布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，在全国拥有30余个项目。

尽管保利做出以上努力，但因为城市布局、周期性战略等因素，保利与万科，恒大，碧桂园等尚有差距。

对此，保利地产总经理刘平表示，“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”