作者：管清友

房地产行业从供给端、需求端现在仍然处于下行周期，房地产企业大概会发生什么样的变化？我们所谓的转型和一般意义上的转型不大一样，我们说的转型主要是房地产一些业务上，不是说今天房地产企业转去做家电或转去做互联网叫转型，这种转型大概率会死掉，我们说的转型实际上是应对经济金融环境和政策环境要作出一些调整。

房地产行业未来特征会出现一些什么变化？大概率会出现三个变化：

一、房地产行业会整体出现整行业杠杆率下降

中国的房地产行业20年高速成长期，没有吃过亏，或极少有企业吃过亏，海南房地产90年代中后期是一波，受伤太少、赚钱太容易。所以我们对于融资、对于杠杆缺乏切肤之痛。2017年，中国房地产企业全行业平均杠杆率75%左右，这个杠杆率如果仍然处于过去十年比较宽松的货币环境，是可以的，因为中国大陆市场和香港，和美国、欧洲不一样，感觉到货币环境发生变化时，具体到每一个企业，降杠杆不是一个被动的，应该是主动的选择。

现在很多企业主动或被动选择去杠杆，如果把中国大陆房地产企业跟香港这些房地产企业相比，会发现我们杠杆率几乎是它的一倍，香港上市企业、地产企业杠杆率不过是30%-40%，他们对于杠杆的警惕性远比中国大陆房地产企业家要警惕多，因为香港是经历了多轮的房地产市场的剧烈波动的，这一点这次也是给中国房地产企业和行业一个提醒、一个警醒。未来的趋势，大概率是房地产企业整体杠杆水平会稳步降低。

二、中国的房地产行业大概率会出现港股化

了解股票市场的人都知道，香港市场的股票分化非常严重，有很多股是几分钱，可能连续几天都没有人交易，这一轮房地产调控也好、金融周期下行也好，无论是长周期还是短周期，对于整个房地产行业所造成的分化已经在发生，这个行业的出清、整合、分化是在发生的，也就是说一批企业要退出市场，一批企业要并购，企业头部化现象会更加严重。什么是头部化？可能前50位企业市场占有率会进一步集中。我们觉得从整体上来讲，房地产企业的区域分化会更加严重。

预判：房地产行业可能会出现一个港股化的现象。

三、“房地产企业”或“房地产开发商”这个词慢慢会消失

大家在经历了20年高速发展的时候，在探索新的业务，高速成长斜率趋缓了，房地产行业我个人觉得至少还有20年的机会，无论是从城镇化水平，还是从中国市场基数、人口规模，中国人的消费特点、投资特点，都觉得房地产市场或房地产行业长时间来看是没有问题的，但是无论是金融周期的变化还是调控政策的影响，都逼迫房地产企业要做一些调整，单纯做开发可能已经不行了。

过去几年看到很多企业也做了一些调整和转型，有些企业很可惜，不是没有意识到，意识到了，有的转早了，有的当然转晚了。转早了的企业很有意思，会发现在中国这个庞大的市场，城镇化还在稳步推进过程中，似乎没有比盖房子更好干的生意，拍电影也是如此，怎么会有盖房子赚钱呢。所以很多企业在过去十年里做文旅、金融以及其他，当然我不反对大家做文旅和金融，做一个比较，从不同行业的收益率来看，有些企业转得稍微有点早，过去二十年是黄金时期，特别是过去十年是房地产企业黄金时期，2008年以后很多企业对这个机会没有很好地抓住。

为什么说在现在金融环境和政策环境之下，房地产企业必须要作出一些调整呢？无论是在品质升级，还是产业链延展，还是产融结合上，都有必要作出一些调整，一方面是大的周期发展斜率下来了，另一方面融资环境、货币金融环境发生了巨大的变化，第三方面是调控政策这把利剑一直悬在头上，逼迫我们作出调整。

这只是我们初步梳理业内企业的一些成功做法，有些成功，有些不算成功，检验房地产企业调整转型很重要的标准是你和你做的住宅业务、做的商业地产业务要比较收益率水平。

这是总结的未来地产行业可能会出现的三个变化：杠杆率、港股化、单纯开发角色逐渐向开发运营或多维模式转化。

总体上中国经济成长前景非常看好，毕竟中国人均GDP水平只有8800美元，还有相当大的成长空间。短期的挑战在于我们面临外部环境的挑战和国内经济的下行，房地产调控边际上会做一些松动，但是房租不炒的主基调可能不会发生大的变化。所以作为房地产开发企业，甚至房地产企业上中下游的企业，需要面对一个新的环境、新的时间节点，这个时间节点其实已经出现了，也就是说未来相当长的时间里，房地产企业可能会发生上述三个变化。