文/黎珏伶

12月14日，集中式长租公寓龙头品牌魔方生活服务集团（以下简称“魔方”）在深圳举办长租公寓资产管理合作交流会，推出委托管理、加盟合作、合资企业等多种模式，启动轻资产合作计划。

根据运营商的资产结构，重资产和轻资产是长租公寓的两种运营模式。所谓的“轻资产”，指的是企业通过长期租赁或受托管理的方式获得房源，进而通过转租或提供管理等方式获得租金差收入或者管理报酬的模式。而“重资产”是指企业通过自建或收购等方式获得并持有房源，装修后对外出租获得租金收益，同时收获资产升值红利的模式。

在大力发展租赁市场的政策背景下，再加上庞大的市场需求、供给侧改革、长租公寓本身能够带来长期稳定的现金流且具备强周期性等因素的推动，近年来各路资本不断涌入长租公寓领域，抢占市场份额。与此同时，因租赁机构争夺房源造成房租上涨的消息却不绝于耳，甲醛超标、资金链断裂导致“爆雷”等问题更是一次次将长租公寓推入舆论的漩涡。

魔方生活服务集团CEO 柳佳不否认长租公寓行业的问题确实很多，但从另一个角度看，这也是魔方公寓存在的价值，即推行轻资产服务，将成熟的运营管理经验输出，引领行业往健康、盈利的方向走。

成立于2009年的魔方是目前国内在营规模最大的集中式长租公寓运营商，在全国20个城市布局超过500家门店，拥有7万房间量，形成了4条产品线：服务于22-35岁都市青年的魔方公寓、为企业员工提供住宿的9号楼公寓、服务于中高端商业人士的摩尔公寓以及服务于大学毕业生的V客公寓。直营店利润率达25%，成熟门店的平均出租率95%以上，1:100的人房比，成熟的SOP体制等等，这些都是柳佳的底气所在。

魔方生活服务集团副总裁郑舒燕在交流会上介绍，魔方在长租公寓的收益管理、运营支持、客户体验、安全管理这四大模块上已经建立了一套运营体系。从市场分析、项目定位、工程设计、开业筹备、市场营销，到运营管理、人才培养等，魔方能够为合作伙伴提供全链条服务，帮助项目实现投入与营收效益平衡。

魔方公寓推介轻资产，离不开市场大环境的推动，但往深一层看，其实与长租公寓行业一贯被认为的“盈利难”问题不无关系。众所周知，通过重资产模式，长租公寓运营商前期确实可以收获租金及资产升值的收益，然而大量的装修成本、获客成本、管理成本等投入，对企业的资金要求高且周转漫长。轻资产模式虽然无法获得资产的所有权，但是前期投入小，可以短时间内实现规模的快速扩张。

进军轻资产领域，魔方不是第一人，乐乎青年社区、窝趣公寓、自如等在此之前已开始布局，但显然也不会是最后一个。房东东公寓培训学院创始人全雳预判，2019年将是长租公寓行业轻资产管理和加盟爆发的一年。

全雳把2019年定义为“长租公寓分水岭的一年”。他分析，长租公寓经历4年高速发展后，明年将会出现严重分化，呈现“哑铃型”的行业特征，两头大、腰部减少，品牌公寓集中度越来越高，中型运营商上下两难，个体二房东更加隐蔽。大量并购会出现，社会分工也会愈发清晰。

“长租公寓的未来，一定是轻、重分离。”重资产企业买进物业交给类似魔方公寓的运营商管理，赚取资产升值的收益，节省成本；提供轻资产服务的运营商，通过管理输出赚取服务费而不是租金差。

在全雳看来，拥有9年沉淀历史的魔方公寓在集中式公寓中规模最大，具有先发优势。但是，轻资产不是旧酒装新瓶，做大轻资产管理需要具备品牌力、产品力和资管力三种核心能力，提升市场形象、加强推广、增加产品线更能加强优势。