文/黎珏伶

距离佳兆业物业上市仅仅11天，又一家物业公司在香港敲钟上市了。12月17日，旭辉控股集团（00884.HK）旗下的永升生活服务集团有限公司（以下简称“永升生活”）开始在香港联交所主板进行买卖，股票代码1995，开盘价每股1.75港元，当天收于1.78港元，总市值26.7亿 。

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招股书显示，永升生活在全球共发售3.8亿股，其中国际配售3.42亿股、香港公开发售3800万股。每股1.6港元-2.08港元，预计集资额为6.08-7.90亿港元。

永升生活计划将此次全球发售所得款项的55%用于寻求战略性收购及投资机会，约26%用于利用最新的互联网及信息技术及建立智能社区，约9%用于开发一站式服务社区平台及“悦生活”在线服务平台，约10%用作一般业务运营及营运资金。

成功上市后，林氏三兄弟（林中、林峰、林伟）将成为永升生活的最大股东，持股29.34%；旭辉控股集团间接持股22%，林峰单独持有19.13%。

成立于2002年的永升生活，最初名为“永升物业”，由旭辉集团100%控股，2003年开始为旭辉集团在北京开发的物业提供物业管理服务。2017年4月在新三板挂牌，不到一年时间，便于2018年3月9日终止挂牌，开始筹备上市。在这期间，永升生活仅进行了唯一一次融资，共计1036万元，没有任何交易。到目前为止，永升生活是国内首家成功从新三板转板的物业股。

物业管理服务、对非业主的增值服务、社区增值服务是永升生活的三大主营业务。截至2018年6月30日，永升生活的合约建筑面积42.35百万平方米，在管建筑面积约32.10百万平方米，共有208项在管物业及56项订约管理物业（未交付以供物业管理），分布在全国35座城市，为超过17.8万名住户提供服务。其中，由旭辉集团开发的物业的建筑面积达13.54百万平方米，平均费用2.92元/平方米/月。

1992年，24岁的林中凭借50万资本在厦门注册了永升物业服务公司；2年后，与弟弟林伟创办厦门永升旭日置业公司，并在2000年将公司迁往上海；2002年，公司更名为旭辉集团有限公司；2012年，旭辉控股集团终于正式登陆香港联交所。

在董事长林中的带领下，旭辉集团以一线、二线及三线城市为重点开展房地产开发投资，从厦门走向全国，物业项目覆盖长三角、环渤海、中西部、华南地区4个区域53个城市。今年前11个月，旭辉集团实现累计合同销售金额约1308.6亿元，合同销售面积约818.44万平方米。按照年初定下的1400亿元销售目标来测算，已经达成了93.47%。

值得一提的是，过去三年，永升生活正在降低对旭辉集团的依赖，加速开拓第三方业务。2015年至2017年，永升管理第三方物业的建筑面积由104.8万平方米、455.1万平方米逐步提高到1327.9万平方米，年复合增长率达到264.7%；向由第三方物业开发商开发的物业提供的物业管理服务产生的收益分别为7.8百万元、30.9百万元、135百万元，年复合增长率316%。

与其他物业公司相比，多样化及创新性服务可以说是永升生活商业模式的亮点，其为产品线建立了若干品牌，比如，就高端物业推行“铂悦管家”，就商业物业及办公大楼推行“悦泽商办”，就家庭住宅社区推行“37°社区”，就社区增值服务推行“UP增值服务体系”等等。此外，还针对不同年龄段、家庭结构和职业开发提供定制化服务，如实施永升全能客服方案，推出彩虹教室、漂流书亭等。

自2014年花样年控股集团有限公司将彩生活拆分上市后，近几年越来越多房企热衷于物业市场。除南都物业（A股）、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业以外，永升生活已经成为年内第6家分拆物业板块上市的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这恰恰反映了当前房地产市场的存量市场正成为很多企业投资的重点，很多企业需要通过上市来获取资金，且希望物业管理走独立路线，体现专业度，有助于形成更好的发展态势。

明源地产研究院执行主编艾振强告诉笔者，资本市场给予物管公司的估值普遍是开发公司的3倍以上，拆分上市的物业公司第一可以告别附属角色，更加独立；第二可以借助资本市场，谋求收购兼并，做大做强；第三有很好的品牌效应；第四可以减轻开发公司负担。

当下，包括永升生活在内，国内共有12家上市物业管理公司。彩生活主打为社区业主提供多元化增值业务服务，碧桂园服务提倡将创新科技与服务体验相融合，绿城服务往中高端方向发展......物业管理行业百花齐放，但不可否认的是对母公司的依赖仍然是这一行业的明显特征。当房地产行业集中度不断提升时，物业管理的未来会是一个“拼爹”的时代吗？

“物业管理实际上还没有找到盈利机会，所以短期看，不见得物业管理规模大的企业就有优势，这是房企需要注意的地方。”严跃进认为，关键是打造出优质服务的概念，若是服务到位了，市场口碑就可以确立，这样可以和房地产企业合作，在前期项目策划和营销的时候就可以做好物业管理这个招牌了。

在艾振强看来，物业公司想要在行业竞争中取胜，可以选择往中高端走，或者在增值服务这块发力，通过增强客户粘性和信任度扩大业务范围，第三个方向则是拓展非住宅业务，做大规模的同时带来更好的盈收预期。