尽管从2015年伊始至今，从中央到地方各地持续的托市政策不断出台：降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付降至四成、两年以上转让免征营业税……

我们看到，从央行到国土部、住建部、财政部，再到各级地方政府都在极力托市，试图从改善性住房需求入手带动新一轮开发投资增长，或借助“互联网+”的风口，助力房企进行产业升级。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。

今年一季度股市大幅上涨，公募基金再次赚得盆满钵满，其中偏股基金贡献九成盈利。而这些最会赚钱的偏股型基金最引人注目的集体动作之一，便是对地产股的大减仓。

过去的一季度里，沪深两市126只地产概念股中，共有51只被偏股型基金重仓持有。其中14只股票被增持，增持最大幅度为地产中介世联行，4259万股；23只被减持，减持最大幅度为万科A，41622万股；另有14只无变动或无数据。整体上，51只基金重仓的地产股，一季度被增持总量为10593万股，减持总量为95904万股。

不论是对增减持幅度还是总量的比较，减持的力度都在增持力度的9-10倍左右，偏股基金的一季度策略可谓强势看空。

而就在2014年末，地产股还是基金们争抢的对象，万科A、保利地产、华侨城A、招商地产这些一季度基金减持榜前列的公司都是被大幅增持的对象。尤其是保利地产和华侨城A，分列2014年基金重仓股增持排行榜第2名和第10名。

基金经理们不看好，几家龙头房企一季度的股价也在艰难爬坡中。万科A在14年最后一季度从9.18涨到13.9元，之后的一季度股价始终在1-2元左右的变化范围内浮动。保利地产与华侨地产也是类似情形。只有招商地产在第三个月发力，较年末上涨24.82%。

总是先于实体经济做出反应的资本市场正在预示：已经进入白银时代的房地产业，很难回到过去狂飙的轨道上来。从2013年3月开始，全国商品房销售增速持续放缓，2014年全年更是负增长。

今年春天的房地产交易市场看起来继续萎靡。一季度全国商品住宅成交面积同比下降9.8%，其中1-2月份同比下降17.8%，3月份降幅收窄至0.9%。

大城市土地供应面积与批准预售面积也在下降。在万科刚刚发布的季报里，北上广深等14个主要城市的批准预售面积同比下降11.6%。从审慎投资、审慎财务，到如今的审慎拿地，严控风险成为万科愈发坚持的策略原则。

房价则在理性回归。仍然以万科为例，在2014年年报里，其销售面积与销售金额的同比增长幅度分别为21.2%和25.9%。而一季度销售面积比去年同期下降4.7%，销售金额下降达14.6%。同比的下滑以及一季度销售面积与金额比将近10%的差距暗示着房价的整体下跌。

对于房地产行业来说，行业拐点已经到来，供求关系已经改变，买方市场正在悄然生成。

更深一层的原因，从我国人口变化趋势来看，人口红利带来的购房需求将持续下降。

而从新开工和城镇化新增人口的比较来看，未来因城镇化新增人口的购房需求，以目前的新开工量完全可以覆盖。

此外，爱建证券根据1999年以来房屋累计竣工面积和2014年的总人口数据计算出的人均住宅面积为23.62平方米，按城镇人口计算的人均住宅面积为43.13平方米。

这一数据与美国人均67平米、英国35.4平米、法国35.2平米、西班牙25.8平米住房面积的水平相比，增幅空间已经不大。

统计数据还显示，虽然横向来看，房地产上市公司的盈利能力仍然保持在较高水平，但纵向，其盈利能力、成长性都呈明显下滑趋势。实际上，2011年以后，房地产上市公司的毛利率、净利率，以及净资产收益率都持续下滑。

在供求关系逆转的情况下，房企盈利能力的下降也不可避免、行业分化是必然趋势。正如万科年报中所写道：“房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”

而方正证券在其专题报告中的表述更一针见血：现在人口状况和房地产供应的形势都表明，对于中国经济来说，房地产已经完成了自己的历史使命，中国经济的进一步发展需要找到新的经济增长点，中国的宏观调控尤其是稳增长也需要逐步摆脱对房地产的依赖，这也是中国经济结构转换和经济转型的一部分。