房地产市场不仅在住宅市场感受到了冷降温，现在就连商业房地产也持续下行态势。

12月9日，链家创始人左晖，通过天津维航公司间接持股的北京愿景明德管理咨询有限公司，以约105亿元的价格从基汇资本手中收购盈科中心，这个位于北京黄金地段，约17万平方米的综合体，包含着两个办公楼、两个服务公寓和一个购物中心。

业内人士分析，左晖此时购入盈科中心，出手利落，价格抄底意味明显。

无独有偶，近日，上海易居房地产研究院发布了《中国百城商业地产市场报告》。其中，报告指出商业地产市场降温幅度大于住宅，酒店式公寓同比连跌5个月。

商业地产的抄底之期真的来了吗？

100城商业地产成交面积同比减少9.8%

观察历史数据得知，自2015年全国100城商业地产总体升温之后，2016年的商业地产与全国房地产市场升温的节奏基本是同步，2017年里的商业地产成交量虽然保持高位，但趋势上已显露出降温迹象，2018年则延续降温态势。

11月份商业地产的成交出现小幅上涨趋势，但整体仍呈下行趋势。

易居房地产研究院发布的《中国百城商业地产市场报告》指出，2018年11月，易居研究院监测的100个城市商业地产成交面积为1335万平方米，环比增长17.1%，同比减少9.8%。

△100城商业地产成交面积（数据来源：数据来源：各地房产交易中心、CRIC、易居研究院）

对此，易居研究院智库中心研究严跃进总监表示，11月全国100个城市商业地产成交表现一般，这和全国市场的降温态势总体吻合。

受住宅市场降温、银行贷款政策收紧、市场预期调整等因素影响，此类物业交易面临阻力。

商业地产比住宅降温更明显

报告指出2018年11月，全国100个城市商业地产年初累计成交面积为14257万平方米，同比减少7.0%。

反观这100城新建商品住宅的成交面积为49079万平方米，同比则是增长了7.2%。两类物业的市场走势基本趋同，但幅度有很大差异。

△商业地产、商品住宅成交面积同比增幅（数据来源：数据来源：各地房产交易中心、CRIC、易居研究院）

从今年数据看，今年3月份开始，易居研究院智库中心统计的100城住宅市场在今年初累计成交面积同比增幅曲线开始上行，到了6月份由负转正。

相反，商业地产年初累计成交面积同比增幅曲线一直位于负增长区间，下行趋势明显。

易居研究院智库中心研究严跃进总监指出，原因在于住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增幅相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

二线城市商业地产抄底之最

报告数据显示，2018年11月，100城中的一、二、三四线城市商业地产年初累计成交面积分别为1753、7610和4894万平方米，同比增幅分别为-3.5%、-13.5%和3.7%。

其中，一线城市称小幅跌落，三四线城市小幅上升，二线城市则呈现大幅跌落。

△一、二、三四线城市商业地产年初累计成交面积同比增幅（数据来源：数据来源：各地房产交易中心、CRIC、易居研究院）

观察历史数据，2017年以前，三类城市商业地产成交走势总体同步，而到了2017年三类城市的走势开始分化。

其中一线城市降温最为迅速，不过到了2018年该跌幅已经持续收窄。二线城市由涨转跌，目前跌幅继续扩大。三四线城市依然保持正增长态势，但增幅是在持续收窄的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似降温态势短期内不会改变，这和全国房地产市场总体下行的大背景有关。部分销售状态不好的项目，也会面临去库存的压力。

总体上看，要化解此类压力，积极降价促销是有必要的，同时需要积极争取“商改租”等优惠政策。

其中，报告还选取了35个城市进行酒店式公寓的成交分析。2018年11月，全国35个城市酒店式公寓成交面积为135万平方米，环比增长0.9%，同比减少15.2%。

2018年上半年此类物业成交总体偏高位，而到了下半年，随着全国房地产市场的降温，酒店式公寓项目也受到冲击。目前单月成交已保持连续5个月的同比下跌态势。

以商铺和公寓为主体的商业地产受到房地产整体趋势的影响，商业地产的成交量以呈现大趋势降幅。根据价格供需定律，需求的持续下降或许给商业地产迎来抄底的“黄金窗口期”。

“物美价廉”商业价值的回归，或许会吸引着越来越多“有眼力”的投资者进驻，蓄势待发的商业地产已然引领着新格局中的资产配置新风向。

附注：

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、酒店式公寓中涉及的城市分类：

3个一线城市：北京、广州和深圳。16个二线城市：沈阳、大连、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、郑州、长沙、昆明、海口和乌鲁木齐。16个三线城市：廊坊、固安、烟台、镇江、南通、昆山、温州、舟山、岳阳、东莞、佛山、中山、惠州、清远、三亚和洛阳。