12月18日，山东菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确指出，取消新购住房限制转让措施。一则《通知》让一个名不见经传的三四线城市迅速成为全国关注的焦点。

刚刚，菏泽市发布了取消限制存量住房转让期限规定的情况说明。

文章内表明：2018年12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

对于菏泽市取消限售政策，山东省住建厅相关人士向财联社记者表示，关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。

时间回到2017年11月6日，菏泽出台限售政策，政策规定，“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

从2017年3月厦门第一个上马限售之后，全国共有80多个城市跟随，其中不乏三四线城市，限售期多为2-3年。而南京于当年5月14日起，规定购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。

现如今，该《通知》第六条明确表示，取消新购住房限制转让措施。仅宣布执行了13个月的限售政策便扛不住了，可见三四线城市楼市背后的压力  。

此外，《通知》还称，降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。

早在11月19日上午便有媒体致电发布该政策的菏泽市住房和城乡建设局，相关工作人员表示，是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。并表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

其实早在今年1月5日，兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，是首个在部分区域解除限购的城市。

 

此类政策取消，对于后续市场的影响，严跃进看来，将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

为何菏泽率先松绑？

18日，易居发布的最新一期《中国百城库存报告》）显示，11月份全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快。而目前受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。

菏泽是棚改大市，棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。

仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。令据中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交面积

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交金额 (图片来源于网络)

在棚改大举推进下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。数据显示，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

由于土地成长量大幅增长，未来住宅供应量也会出现大幅上升，菏泽市住房市场供求局面与库存压力可想而知。

现南京市场如何？

而在南京市场上，南京2016年9月重启限购，2017年5月加入限售大军，“限购+限贷+限售+限涨”的组合拳被称之为楼市调控史上最严。根据统计数据显示，2017年1-12月，南京楼市一共卖出新房6.2万余套。而在2018年，楼市调控没有丝毫松绑的情况之下，截至12月18日南京当年已经成交64449套。

另据国家统计局统计结果显示，南京新建商品住宅价格在9月、10月、11月实现了三连涨。

今年来甚至有楼盘价格突破区域限价，鼓楼滨江桃园世纪12月3日领取84套精装房源，均价达到45028元/㎡—49982元/㎡，个别房源单价升值突破60000元/㎡。

继项目上次推出精装房源突破区域限价，均价高达45799元/㎡，此次洋房价格再迎上涨，单价约涨幅3000—5000元/㎡，45000元/平米的限价红线去哪了？

据悉，项目此次主推洋房（含大平层与院墅），除1楼外，其余楼层单价基本都突破了45000元/㎡；部分6楼大平层单价甚至突破6万/㎡。户型面积196-413㎡，总价在1000-1900万。

不仅如此，江北老盘中交锦蘭荟时隔两年再次开盘，均价相比上一次开盘上涨2000多元/㎡。为此有购房者直接投诉了12345热线，质疑中交涨价。直接指出浦口物价局不作为，无视限涨令。并表示，中央政治局曾明确提出下半年遏制房价上涨，现在涨价是否属于顶风作案？要求浦口物价局做出解释，如果无满意回复还将继续向上申诉。

浦口区物价局对这一价格审批做出了相应回复。

由回复可知，中交锦蘭荟的价格由开发企业自主定价，物价部门实行房价备案管理是对明码标价和价格行为进行监管。

而且物价部门表示，该开发公司属于国有企业，备案价格过低会导致国有资产过多流失。最终开发公司做出让步，同意按照19800元/㎡价格进行销售。

值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。

不过多位地产界人士表示，即使政策出现微调，也并不意味着严厉的调控政策就将退出。张大伟表示，从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。从近期新华社发表的署名文章来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。若本次菏泽调控松绑政策引发更多三四线城市跟随，预计将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但预计一、二线城市仍将维持调控高压状态。

文章部分内容来源于证券时报、21世纪经济报道