文 | 徐秋雨 何苗

编辑 | 陈臣

2018年以来，中央和地方对楼市调控始终保持高压态势，调控总次数超过400次，比2017年上涨80%。然而，进入第四季度，越来越多的城市出现了楼市“松绑”的迹象。12月18日、19日，菏泽、广州先后取消、放宽限售政策。

据界面数据（公众号ID：tuli_shuju）不完全统计，截至12月20日，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售/限购/限价、下调房贷利率等。

三四线城市代表：菏泽

根据菏泽市住建局的回应，菏泽取消限售主要是因为当前的政策使得获得棚改货币化补偿的市民很难买到合适的住房。

一般情况下，棚改对居民的补偿有两种：实物安置（帮你安排新住所）和货币补偿（给钱让你自己买房），其中，接受货币补偿的市民是有刚性购房需求的。

根据菏泽市住建局今年初发布的数据，菏泽的棚改规模在2016、2017年都位居全国设区市第一，2018至2020年还有24.9万套的棚改规划。棚改规模这么大，接受货币补偿的市民的购房需求自然也很大。然而，在限售政策下，他们近几年内都很难买到合适的存量住房。

另外，菏泽还是个典型的依赖土地财政的城市，房地产业税收占到总税收的1/5，卖地收入排在全国第33名。限售政策出台后，菏泽房产市场明显降温，财政收入也受到了影响。

现在大多数三四线城市都和菏泽有着相似的境遇。易居研究院数据显示，在地方政府多轮调控政策后，2018年三四线城市楼市降温非常显著，不仅房价涨幅收窄，存销比也开始走出历史低位。

一二线城市代表：广州

广州楼市“松绑”主要体现在商业地产上。

易居研究院数据显示，广州商业地产成交面积在2017年3月达到最高峰，当月底，广州发布调控政策，规定“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”。此后，广州商业地产市场明显降温。

21个月后，广州放宽了该政策，允许商服类物业出售给个人。

受调控政策影响，2017年以来，全国各大城市商业地产的人气都不及往日，尤其是一二线城市，累计成交面积同比增速长期处于负值区间。

2019年楼市怎么走？

分析师普遍预计，在“一城一策”、“因城施策”的政策框架下，预计后续楼市政策放松的城市还会继续增多。但考虑到“房住不炒”的方向，大规模的楼市放松不太可能，微调会很频繁。

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