文 |  广州地产派 小谷

政策松绑第一天，广州的公寓市场仿佛“咸鱼翻身”，整个广州楼市几乎都被“公寓放开个人名义购买”的消息抢占流量。

一直以来，公寓以其低总价的优势吸引不少投资置业人群的关注，新政出来后是否要抓紧时间入手？先冷静分析一下情况。

新政实施首日看房客大增

昨天傍晚，新政公布后就有不少中介在朋友圈刷公寓产品的销售消息，各种即将涨价的消息一浪接一浪。

今天，地产派小编来到天河一个公寓楼盘了解情况，现场可见看房的人一波一波地来。

销售称，目前公寓产品在做一口价促销，过几天就要涨价15%-20%，并建议小编抓紧时间做决定。

同时也表示，新政出来后个人可申请首付5成，最长10年的按揭贷款。

如此看来，相比之前只能以企业名义购买，并且一次性付款的规定，入手门槛确实降低了不少，这就不难理解为何看房的人那么多。

当然，年末冲业绩，并且趁新政出台蹭热度的还有其它推优惠的楼盘。

例如，位于荔湾芳村的某公寓楼盘，在推出特价单位的同时，也提供“首付3成，两年内付清5成总首付”的优惠，进一步降低买家入手门槛。

政策松绑 但这些没变

“3·30”新政中关于商服类项目的规定，首先来重温一下。

目前对2017年3月30日以前拿地的商业公寓项目松绑可向个人出售，但对于项目单个建筑面积不得低于300㎡的规定不变（“旧改”项目除外）。

同时，以个人名义购买的公寓，也必须遵守取得不动产证2年后才可以转让的规定。

此外，还有“房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途”的规定。

公寓库存量约2.8万套 去化39个月

据了解，“3·30”新政之后公寓建设用地较少，企业拿地开发的项目只在少数，当中已经在售的更加少。

但目前，在售可重新卖给个人的公寓项目库存量不少。

从克而瑞的统计数据来看，3.30新政之后，广州商服物业（公寓、商业、办公）的库存量已经从2017年3月末的513.57万㎡，增加到2018年11月末的675.87万㎡，去化周期也从当时的19个月上升至目前的39个月，库存压力明显增大。

以其中受3.30新政影响最深的公寓市场为例，2017年3月份的时候全市库存只有16146套，现在已经增加到28136套，去化周期从5.5个月上升到23个月。应该说，3.30商服新政，对于广州原有的商服物业冲击很大。

合富大数据显示，今年全年成交（12月数据截至12.14）对比新政前2016年全年成交量，大幅减少57%，跌幅近六成；而商铺跌幅近三成。

公寓投资回报率几何？

不看不知道，目前主城区天河、海珠等中心区域的商业公寓单价高达6万-7万元/㎡，番禺的不少公寓项目售价也达到了3万元/㎡以上。

同时，外围区域的公寓项目售价，却还有万元出头的单位！

投资回报率呢？并不是说市中心价格高的项目租金回报率就高啊！

目前在售公寓，已经有单位交楼，有租金数据的，毛投资回报率普遍在3%左右。

入手之前要考虑这些

此外，虽然公寓具有总价低、不限购、不占用购买住宅的名额等优势，但买家入手之前也须要注意购买公寓房的一些风险。

1、不带学位；

2、产权只有40-50年，比普通住宅低得多；

3、贷款期限最长10年，贷款利率至少上浮10%，不能申请住房公积金贷款；

4、不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；

5、水电费用标准高于住宅；

6、无法迁入户口；

7、一般不能使用明火，只能用电磁炉；

8、公摊面积大，使用率较住宅低；

9、由于是商业性质，里面既有居住、又有办公，人员较为复杂，安全性、居住舒适型较差。