文/吴海棠

年末进入倒数的时刻，菏泽市取消新购和二手住房限制转让期限、广州市不再限定330新政前拿地的商服类物业的销售对象，引起业内对来年调控是否松绑的讨论。事实上，暂且按下“猜想”不表，面对呈现前热后冷态势的2018年，房地产行业还有很多现象值得回顾、很多信号等待挖掘。

比如，一面是密集调控、市场维稳，一面是融资遇困、兼并求存，一面是多元发展、转型升级，严肃的境况下总有积极的应对。而这些关键词的“真相”里或许就暗示了2019年可能存在的动向。

生存：裹紧大衣过冬

2018年，是本轮房地产调控的峰值期，年内调控次数超过400次，较去年同期上涨近80%（数据来源于中原地产研究中心）。而在731中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”之后，一系列传递着市场降温讯号的数据陆续被多方披露。

根据国家统计局发布的数据，8月以来，房地产市场的累计销售增幅不断下降，11月已降至1.4%。70个大中城市中，房价回落的城市也在增多，11月已有近20个城市的二手房价格下跌。调控和市场的双重压力之下，房企的处境渐生寒意。

同策研究院监测的40家典型上市房企融资动态显示，5月房企融资金额遭遇断崖式下跌，此后虽有小幅回升，仍难以与1-4月比肩。10月融资金额直接跌破“4”，约392.65亿元，创年内历史新低。

（图表数据来源于同策研究院监测）

对于大型房企而言，“融资难”可能只是时间的问题。对于资金池干涸却无援的中小房企而言，多数只能选择通过售卖项目寻求喘息的机会。克而瑞数据显示，2018年1-10月房企出售项目股权的动态累计约473条，而去年全年才387条。新一轮收并购高潮以及更剧烈的行业洗牌已然到来。

对此，仲量联行重庆分公司投资部负责人朱晓雄表示，随着房地产行业越来越专业，房地产的准入门槛也越来越高，越来越考验房企在人才、资金、运营等方面的综合能力。因此“房企间的博弈也从以前的‘长板理论’转向‘短板理论’，即有一技之短就可能遭遇风险。而本轮洗牌中那些不能再继续往前拓展的‘传统的鱼’就会被吃掉”。

发展：无限趋向转型

在“房住不炒”的大方针下，虽然会付出一些代价、感受一定阵痛，但是房地产正朝着更健康的方向航行，商品房也慢慢回归原本的功能，而非充当资本的工具。当高速增长的红利时期结束，面对带着些许冷意的深度调整期，房企的第一战略要务是如何实现可持续发展。

回看房企2018年的企业行为，会发现，擅长未雨绸缪的它们已经踏上探索之路，积蓄着上述人士提及的“综合能力”。

据不完全统计，今年几乎每月都有房企发布更名公告，去掉公司名称中的“地产”二字——这被业内视为房企业务调整、战略转型的重要表征之一。

（图表信息由界面楼市重庆站整理，为不完全统计）

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，传统住宅开发空间受到限制，很多房企需要在泛地产业务上发力，“主动更名有利于为后续业务的开拓提供便利”。而透过上列图表可以看到，房企的拓展方向主要分为三类：长租公寓、物业服务等“运营型”，文旅、养老等“产业型”，健康、教育等“跨界型”。以碧桂园、恒大为例，前者在9月正式对外宣布进军机器人领域，计划五年内在该领域投资至少800亿元；后者于4月与中国科学院签署全面合作协议，计划十年投入10000亿元与中科院共同打造三大科研基地。

事实上，无论是哪一种类型，都在指向同一个的事实。传统地产开发的一锤子买卖难以继续满足房企的生存及发展诉求，不断拓宽的业务边界、更加多元的业务布局、可带来长期价值的业务领域，才是房企的前进目标。同时，严跃进认为，“从后续趋势看，对于存量市场的发展或许还会有很多变化，房企未来可能也会遇到更为复合和综合的产业”。但是，转型已不可阻挡。

镜像：重庆驱动2019

房企的战略、市场的温度、周期的变化最终都会以一种更具体、更细致的方式投影至个体城市。全国房地产行业的微观镜像正在2018年的重庆楼市真实上演。

2017年的外地房企入渝潮在2018年得到延续。根据公开信息统计，今年共有禹州、天誉、中南、中骏、大发等超过10家外地房企入渝。对照2018年1-11月全国房地产企业销售金额TOP100，市场排名前20的房企已悉数布局重庆。值得注意的是，拉通盘点2017-2018年的外地房企会发现，它们有明显区别于以往的入渝特点：短时间内快速落地多个项目且多以联合开发为主。例如，美的置业已在重庆部署7个项目，其中金科美的郡、美的荣安公园天下、万云府等均为合作项目。

此外，克而瑞发布的“2018年前三季度重庆房企销售金额TOP20”显示，房企入榜门槛、市场集中度均在不断提高。新加入战场的外地房企要想分食市场份额，不会是一件容易的事。但是，这并不代表入榜房企就能高枕无忧，必须时刻警惕追赶者虎视眈眈的目光。

（图表数据来源于克而瑞）

竞争格局的改变，倒逼重庆房企实践更具象的升级举措。一定意义上，这也是今年重庆楼市的产品结构、硬件设施、开发模式与往年相比，均有显著变化的关键原因。

产品结构上，尽管刚需高层仍是成交主流，但改善型产品的占比较去年有所上升，最高时达到35.53%（6月）。其中，大平层的表现尤为突出，第三季度的去化周期已缩短至2.7个月。硬件设施上，智能系统及场景的应用成为房企增加项目亮点的标准配置。重庆政府也在积极推动智慧社区的普及，不仅将智慧社区写入土地竞买须知，更在9月发布相关文件鼓励建设。开发模式上，以公共交通为导向的TOD模式正在兴起，“国内首个商圈高铁TOD项目”龙湖光年便是今年极具代表性的案例。

即便如此，努力修炼内功的重庆房企还是不可避免地受到了全国房地产市场降温的影响。铭腾数据显示，6月是重庆楼市的拐点。上半年，市场基本处在供不应求的状态；下半年，市场进入供大于求的阶段，9月以后的成交更是逐月降低，迎来楼市“冷静期”。

（图表数据来源于铭腾）

重庆同策置业顾问有限公司副总经理常国浈表示，参照重庆楼市往年的大数据，本轮冷静期或会持续两年左右，具体长短可能在明年下半年才会看到苗头。在此期间，“改善产品会受到冲击，刚需产品会有抬头迹象，房企则会重新回归买房市场思维。”

实际上，相比于坐在工地都能把房子卖出去的“好时代”，低压的市场冷静期更能体现房企的综合能力，也更需要榜样的力量去引领行业。而这正是“产业赋能驱动2019|创家LIVE+第二届中国西部驱动力大奖（界面楼市[重庆]品牌指数榜）”存在的意义、发起评选的目的。

据了解，本次评选不仅有界面新闻与蓝鲸财联社进行权威背书，更有第一太平戴维斯、仲量联行等专业机构组成评委团，从“战略驱动力、品牌驱动力、市场驱动力、产品驱动力”四大维度客观出发，找到重庆房地产行业的领航者。目前，已有恒大、万科、龙湖、融创等数十个品牌及项目参选，投票通道也已于12月21日正式开启。而你的投票，无疑将助力榜样的诞生、行业的进步！

点击链接参与投票：产业赋能 驱动2019|创家LIVE+第二届中国西部驱动力大奖（界面楼市[重庆]品牌指数榜）投票进行中