2018年，对成都房地产市场来说是不平凡的一年。

对于购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商来说，只要开盘就能被抢光的时代也过去了。

回首整个2018，可谓跌宕起伏、峰回路转，从中签率频刷“新低”纪录，到3月刚需优先，再到“515”调控政策出台，市场从狂热回归理性，行业重新进入买方市场……

这一切看似很远，其实都真切地发生在我们每一个人身边。

今天，房头条总结了10个关键词，和大家一起回顾这个2018年的成都楼市。

关键词一：刚需优先

今年3月18日，某市民建议成都在摇号买房的基础上，实行“首套刚需人群优先选房”，引发广泛关注。

两周后的3月31日，该市民的建议经过相关部门研究后正式采纳，并发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》，成都刚需家庭优先摇号买房的政策正式出台。

至此，在各大楼盘的复核通过人员名单上多了一个栏目，刚需家庭。

尽管政策的出发点是为了保护刚需购房者，但在供应量更不上需求量的情况下，部分楼盘中签率依旧较低。

关键词二：“5·15”新政

5·15楼市新政可谓成都楼市的分水岭，作为“最严调控新政”，它的影响无疑是巨大的。

这次调控，不仅让很多人失去了购房资格，也让不同区域的楼盘开始出现分化。

譬如上半年大火的青白江、视高等区域，立马降温；新房中签率提高、摇号热度下降；市场营销手段重启等。供需关系逐渐平衡，市场回归理性。

但其也直接导致了下半年住宅供应潮到来时，楼市的乏力。

关键词三：凉凉

市场环境回归理性，这也导致许多区域“凉凉”了。前面提到的视高、青白江等区域，目前已冷静下来；去年土拍接连破万的二圈层，市场也鲜有声音。

而怡心湖，在退潮后，也让人知道了谁在裸泳。

关键词四：地冷价跌

如果房地产是“面包”，那土地就是“面粉”，可以说土地市场一向与房地产行业福祸相依。

在成都楼市下行的大环境下，今年的土拍市场呈现量价齐跌的趋势。在土地调控和限价等因素影响下，房企拿地也趋于理性。

受此影响，一大表现是成都地冷价跌。

据中成房业统计，今年前11个月住宅类土地供应10516亩，成交9363亩，平均成交楼面价4449元/㎡；

而去年同期住宅类土地供应12290亩，成交9140亩，平均成交楼面价6141元/㎡。

关键词五：中签率

在今年，中签率，也是反复提及的一个词汇。

上半年关于“买房难”、“中签率新低”、“X连跪”的新闻可谓屡见不鲜。每一个“X万人排队”的现象都是一个头条新闻。

下半年，中签率又成了调侃楼盘市场表现不佳的最好证明，“别让这4个购房者跑了!”的呐喊至今还萦绕耳边。

关键词六：神盘

每一个超低中签率的背后，都是一个万人抢房的“神盘”。

今年，"神盘”在成都可谓遍地开花。

究其原因，他们都具有同样的特点：位置优越、价格不高。

例如，4万人摇号的招商中央华城、7万人摇号的青秀未遮山、通宵排队的长冶南阳御龙府、人居盛和林语……

关键词七：价格倒挂

导致“神盘”频出的便是，二手房价格倒挂新房。

在限价环境下，价格倒挂带来了巨大的套利空间，也导致了部分投机者的入市，造成上半年抢房的情况。

不过在5·15新政后，随着大量新房的入市和“房票”的减少，二手房的价格也正逐步回归理性。

据贝壳研究院的数据，11月份成都新建住房均价为12668元/㎡，而二手房的成交均价为14058元/㎡，两者只相差1390元/㎡，并且随着市场持续下滑，两者将逐步趋同。

关键词八：改善

在限购之下，购房者也越来越珍惜自己的房票。90-120㎡面积段改善产品逐渐走俏。

据中成房业统计，11月市场主力去化产品为90-120㎡，占比高达49%。

改善产品逐渐成为市场主力，洋房、联排、叠拼别墅受购房者的青睐。

关键词九：已取证

不知道是谁开的头，今年每当楼盘取得预售许可批准入市后，海报画面万年不变都是红灿灿的底板，配上金灿灿的“已取证”。

其他的全没有，单单三个字就是干。

关键词十：活下去

如果能撑下去，谁愿意降价。

年你一定被万科秋季例会上这张“血图”刷屏了。

有地产同行说，万科算是财务指标很健康的房企。现在连龙头大佬万科都把“活下去”作为最基本的要求，简直令我等瑟瑟发抖。

诚然，目前成都已云集了国内前20的房企，但竞争也越发激烈。以分销为例，部分就连中心城区的分销提点都达到了4-6%，远郊部分楼盘更是达到了10%。

部分房企已面临“不用分销一定死，启用分销铁底亏”的困境。

总 结

2018年，对于大多数购房者而言是迷茫的一年。

5月15日的新政出来后，楼市就基本分成了两个阶段。

第一阶段是购房疯狂的阶段，线上放盘后网站挤爆；线下登记时，大家背着板凳、干粮去售楼部门前排队；数万人争抢百余套房源，置业顾问忙得不可开交，说话语气也是抱怨不断......

第二阶段在新政出台后，楼市很快回归理性，市场热情冷了下来，买方市场逐渐到来，购房者掌握主动权，可随心挑选心仪房源，开发商营销动作加大，甚至推出部分优惠活动.......

一边是政策限制的珍稀购房资格，一边是可供选择的房源数量增多，于购房者而言，如何正确购房成为一大难题；于开发商而言，也是一次全新的发展机会，产品和品牌才是打动购房者的关键利器。如此，在明年，楼市或将进入一个全新的博弈阶段。