文|乐福居V

购买商铺除了要看位置，看商圈，看门头，看商铺的形势，有什么金融属性，最终决定要你不要买的因素，只有一个，那就是价格，因为价格关乎收益率的回报时间，价格也关系到自己的腰包，承受能力，未来的承受能力等等，那么，很多业主就想知道，开发商的商铺定价都有哪些策略和规律，在什么时间上购买商铺，是最佳选择呢？

商铺的定价，对开发商来讲，就是一个游戏规则，利润最大化，在利润最大化的前提下，和购买商铺的业主，在各个方面的周旋，不论是以租代售，还是大品牌入住，还是引入知名运营管理公司，还是返祖也好，都只是开发商手里的一个个工具，他妈的目的很简单，就是让你相信他们，这个商铺是值这么多钱的，你下单购买，就达到他们的目的了，这到了这些底牌，购买商铺就简单了；

第一：社区商铺开发商定价，都有那些策略呢？

这里有一个认识差别，开发商认为的和购买人认为的价格有偏差，开发商理论上更多的知道一个城市的规划，项目周边未来会是一个什么格局，自己楼盘的定位是什么，他们在定价的时候，就会把这些因素糅合进去，而购买房子的业主，却对这些一无所知；

开发商卖商铺，特别是社区商铺，买的都是未来的价格，也就是说，卖的是三年后的价格；

三年后，这些商铺的真实价格，才有可能是这样的一个价格；

但是，开发商们也许知道，也许不知道，一个城市的商业泡沫有多大，商铺存量有多大，但是住宅配套的商铺，基本上是合理的，开发商卖三年后的价格，也就毋庸置疑了，这个价格值不值得买，要看自己的判断了；

商铺一般都比较难卖，可以和开发商好好的谈一下价格的优惠，还是很有必要的；

第二：商场，写字楼，酒店这类产权式的商业房，开发商怎么定价？

往往一个区域的成熟商业房的价格，是没有新开发的商业房价格高的，为什么会这样，不合理，但是往往定价，实际售价，合同售价，都是会有很多插边球在里面的，这么理解呢？

这些楼盘的定价，需要精确测算，优惠多少，标价多少，合同价怎么写，都是有章程的，在很多事情上可以打马虎眼；

这里特别提到返祖，这个事情不可信，为什么这么说呢？

一是前三年返祖，给你抵扣房价，这就是一个优惠，写合同的时候，也会按照优惠后的给你写，这怎么叫做返祖，而叫做优惠，这种优惠是提前算计好的，这就让人匪夷所思了吧？

二是三年后的返祖按照一个比例给你，签订协议，这个协议你见过吗，怎么承诺的，拿什么来保障？

掰着5个手指头算来算去，这个协议没有保障的，可能会和你说，我们自持多大多大面积，也可以理解一方面，但是没有保障，没有保障就意味着是一种空话，不可信；

三是返祖比例超过8%的都是忽悠人，为什么呢？

国内的商业环境，网购，新商业的变革，一个一个接憧而来，能说自己做到8%的收益率，那简直是笑话，需要很雄厚的实力，万达都不敢保证这个收益率，因为收益率一定和房子售价挂钩，开发商能设计出这么高的收益率，早就蛊惑亲戚朋友来买了；

商业的规则就没搞清楚，怎么设计商业收益，对不对？

商铺的年收益率8%的时候，年出租价格就是总房价的十二分之一，开发商设计的房价是什么价格，和房租比例能这么协调吗？

还有，就是租金这么高，做生意的人能不能承担得起，生意的毛利率在多少才可能支撑，背后的这些商业逻辑想过没有，税负多重，员工工资有多重，要不要装修，需要投资多少，回报时间多久，什么行业，什么样的毛利率可以支撑这样的支出呢？

这个时候，你就知道，产权商铺购买了以后，回报都是一个设想，没有实际意义，怎么买呢？