文| 奥维云网

2018年是国内楼市调控政策发布最多的一年，房地产市场在450多条“加紧”的政策之后，土地市场流拍超千块成为流拍大年、还首次出现降价，商品住宅销售增速持续低位徘徊。

而且，在商品住宅新开工面积巨大，而棚改货币化安置减弱、住宅库存仍然较高的情况下，国内房地产市场维稳压力、地方财政压力都非常巨大。

在国内经济结构调整进入关键阶段，海外经济环境又发生重大变化的背景下，房地产作为重要的支柱产业，终于迎来了重大的“政策拐点”。12月18日开始，国内多个城市接连发布政策，给楼市松绑……

本文将就2018年房地产市场销售及建设情况进行一次盘点，并就房地产政策松绑后的影响做简要分析。

楼市持续低位徘徊，全年累计销售面积增速有望下探至2%

楼市严控政策实施以来，不仅楼市价格得到了有效控制，成交量增速也在2017年快速下探后，在2018年始终处于低位徘徊。

2018年商品住宅累计销售面积的同比增长率一直处于0-5%区间内，2018年1-11月商品住宅累计销售面积12.87亿平米，同比增长率则回落到2.1%，为年内次低点。

奥维云网（AVC）认为，虽然近期多个城市出台“松绑政策”，但对全国市场来说仍是杯水车薪，短期内难以撼动整体趋势。

因此，2018年全年累计销售面积达到14.77亿平米左右、同比增长率下探到2.0%左右是大概率事件。

现房销售持续快速下降，楼市大盘主要依靠期房销售苦撑

2018年1-11月，国内商品住宅现房销售规模1.99亿平米，同比增长率为-26.8%，创历史新低；商品住宅期房销售规模10.87亿平米，同比增长率为10.1%，全年增速平稳。

期房在楼市中的比重持续提升至84.5%，相比2017年初的78.2%，增长了6.3个百分点。

奥维云网（AVC）认为，在开发商资金紧张、融资难短期也难以得到有效改善的局面下，现房销售规模快速下滑的局面将维持较长时间，楼市大盘主要靠期房苦撑局面。

区域市场差异巨大，粤苏鲁豫川成交面积领跑全国

自2017年以来，广东、江苏、山东、河南、四川五省的期房销售规模一直领跑全国各省市。

截止到2018年11月，期房累计销售面积均在1.5~2亿平米之间，合计销售面积占全国市场比重接近40%。

各地现房销售规模与期房相差甚远。河南、江苏两地领先，截止到2018年11月，2年累计现房销售规模均在0.5亿平米左右。

楼市销售规模的变化及区域差异，反映了房地产市场的晴雨冷暖。但对下游产业来说，楼市的是未来一段时间的市场预期。而且由于从楼市开盘到交房，时间跨度会因项目的不同而差异巨大：比如最快的是现房，最慢的期房则可能需要3、4年后才交房。因此，楼市销售数据对房地产下游产业来说，是一个中期指标，且不能简单推算。

奥维云网（AVC）在分析国内房地产市场及下游市场时，常以住宅竣工面积、新开工面积作为短期和中长期指标。

商品住宅竣工项目、新开工项目冰火两重天

2018年1-11月，国内商品住宅项目的新开工施工面积累计达到13.85亿平米，同比增长率达到19.3%。

奥维云网（AVC）认为，自2018年以来商品住宅新开工面积增长率持续攀升，8月~11月期间维持在19%左右的高位。

主要有三方面因素驱动所致：

一是近两年开发商大规模拿地有储备；

二是政策督促房企开发见成效；

三是开发商希望尽快开工早日获得项目预售证、早日开盘回收资金有动力。

商品住宅竣工情况则是另外一番寒冬景象。2018年1-11月，国内商品住宅项目的竣工面积累计达到4.72亿平米，同比增长率为-12.7%。

奥维云网（AVC）认为，商品住宅竣工面积全年都在-15~-10%区间徘徊，一是因为前几年土地交易规模并不大，二是因为开发商受资金不到位、或对市场预期不乐观等因素影响，拖延项目施工及交付进程所致。

鲁粤苏豫住宅供给领先全国，为下游市场提供支撑

从近2年商品住宅累计竣工面积来看，山东、江苏累计竣工面积领先全国，均超过1亿平米，广东、河南等地紧随其后。

这些省市住宅供给量相对较大，对2018年、2019年下游装修建材、家居家电市场形成较好支撑。

从近2年商品住宅累计新开工施工面积来看，广东、山东、江苏、河南等地也是第一梯队，开工规模均在2-2.5亿平米之间。

四川、安徽、浙江、湖南的新开工面积也在1.5亿平米左右。这些地区相对充沛的住宅项目工程，为2020年之后的下游市场提供了保障。

房地产政策松绑，对后市意味着什么？

截止12月中旬，2018年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史调控纪录，2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。但因为之前政策过于严厉，房地产市场涨幅明显回落、土地流拍逾千块、地方财政收入受到重大影响……因此也到了相关政策的调整阶段。

12月19日召开的中央经济工作会议强调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

12月24日召开的住建部工作会议也强调，首要工作以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

从12月18日开始，菏泽、广州、珠海、深圳、兰州、太原、衡阳、合肥等地房地产政策微调超10次，主要集中在放松限售、限购、限价三种类型。这也基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。

而且在资金层面释放出的“中性偏积极货币政策”，对于购房者构成一定程度的利好。当前已有多个城市下调房贷利率上浮比例，其中也包括北京、深圳、杭州、佛山这类热点城市，首套房下调幅度基本在5-10个百分点之间。

奥维云网（AVC）认为，这一系列重要会议决策及地方政策的颁布，已经释放了非常强烈的信号：本轮楼市调控政策已经见底，未来多个城市的宽松政策将陆续出台，但大幅度全面宽松可能性不大。那些库存压力较大的城市，或者楼市已经出现明显调整的城市，比如弱二线及三四线城市，近期有望迎来政策的微调。

从2018年各省市商品住宅累计销售面积同比增长率来看，除了西藏地区由于基数过小、全面快速增长以外，其他各省市现房销售均为负增长，而全面下降的省市则以北京、天津、河北、辽宁、广东、海南等地为主。

综合一些研究机构和房地产专家观点发现，近几个月预期将有30个以上城市会发布不同力度的松绑政策……那么，这种变化会对房地产市场产生哪些影响呢？

首先，房价不会暴涨。因为货币与金融政策还没有全面放松，限贷与限购等政策没有同时取消，而限售等政策对市场影响又比较小，只是提供了较好的润滑剂。 “房住不炒”、“稳房价”还是中央及住建部在2019年的主基调和重要工作目标。结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆大幅攀升等副作用，预计2019年政策放松路径将类似2012年，以地方政策微调、货币政策松动为主，整体托而不举，难有地产“再泡沫”。

其次，楼市不会马上企稳。因为房地产松绑政策以微调为主，且主要在三四线城市，尤其缺乏金融政策全面跟进。虽然一些城市下调房贷利率上浮比例，但大多数消费者的房贷压力仍然巨大；房企融资难等问题有改善迹象，也还没有得到普遍缓解……所以楼市增幅的下行趋势企稳，可能会在2019年底、2020年初。

奥维云网（AVC）认为，这次楼市政策松绑的主要目的还是“提信心”、“稳预期”：提的是消费者释放需求的信心，也是房企对市场预期的信心；稳的是楼市发展的预期，也是地方经济回暖的预期。