文| 奥维云网 陈仁梁
首先在这个岁末年初，跟大家聊聊房地产精装开发商的采购模式，可能格外有深意，今年年初的时候，可能跟大家去将地产精装大势所趋，可能很多人半信半疑。现在来说，可能体会更加深刻。最近和家居行业的很多老总在聊天，他们都说今年的家居行业，远比我们想象的要更加严峻，他们反馈的信息感受是，今年的很多家居企业，业绩下降30%左右都是正常。
可见今年的市场环境，对于很多部品生产和供应企业来说，压力自不用说。对于原来只重零售渠道的企业来说，应该是压力更大。与此环境之下，聊聊地产采购模式，就显得更有必要了。
今年的房地产市场，精装的渗透率，在去年高位增长的情况下，仍然维持高速增长，前三季度的精装套数，维持在150万套左右的水平，本以为今年全年可能会在200万套左右的水平，可是一到第四季度，精装释放一发不可收拾，尤其是11月份和12月份，基本每月都维持在20-30万套左右的月度释放量。所以今年最终总量会在230万套左右。那么今年的精装渗透率最终突破25%，也是水到渠成。
这是什么概念呢。相当于全国市场，每卖出4套房子就有一套房子是装修好的。为什么会有这么大的市场增长？我们来深度剖析一下：
首先我们来看看政策法规的推动情况：截止年底，精装政策的渗透已经覆盖全国20个省，并且围绕全成品装修住宅，部分重点城市都有单独政策落地，鼓励精装房项目落地实施。
为什么精装房会受到如此青睐，我们不妨深度解析一下：
1
国家经济动力结构的调整：房地产市场的调整和控制，这两年的政策出台，已经相当多了。松松紧紧，紧紧松松，根本上是为了调整经济发展的节奏。长远来看以房地产及建筑产业的粗放开发模式来支撑整个社会经济发展的动力模式。
这种发展模式不可取，而且也不可持续。这个话题太大，后面会专门针对房地产市场做深度解析。
2
推动产业链协同，供应链整合：中国的产业基础和生态建设，已逐步完成，并且逐步由低端向中端和高端逐步迁移和渗透，但产业之间的协同作业还不够智慧，很多行业的供应链整合还没有完成，生产效率和效能还有待提升。
3
减少整个社会资源和能源的浪费：中国的建筑产业，尤其是房地产业，过往30年的高速发展，是以对资源和能源的浪费巨大完成的；通过产业链协同和供应链整合，可有效节能减耗，实现资源和能源的节能发展。
4
增加地方政府的GDP和税收，减少偷税漏税：通过全装修成品住宅项目推进，可有效提升房屋交易额，提升地方的GDP水平，得到了地方政府的支持和响应，所以大家纷纷效仿出台精装政策，同时通过精装项目推进，可实现通过开发商端对资源进行整合，实现原来很多从分散和分离的建材市场售卖的部分偷税漏税的商品交易行为，提升政府的税收收入。
5
提升开发商商品房的议价能力和利润空间：这两年整体的房地产调控政策越来越严，开发商简单拿地开发售卖的模式已经走到尽头。
为了控制房价，国家也出台了限价政策，通过对土地出让价及最终售价都做了明确的要求。开发商的利润空间，受到挑战，精装房的推进，一定程度上提升了成品房的交付品质，其次也提升了开发商的成品房的溢价空间。开发商可以围绕精装修标准去做很多文章。
6
最后，我国的精装渗透率，按今年最终的25%渗透率来计算，推进速度够快，但与发达国家水平差异较大。
目前发达国家整体在80%左右的水平，这里面有高速发展、产业链协同不到位的特定历史原因，但整体差距较大。从增长空间上来说还有市场，同时我国也是房地产的最大供给市场。
说了这么多，无非想表达，全装修成品住宅刚刚上路，未来空间还无限大，值得部品生产企业深度布局，其高速增长还会维持一个10年左右的高速发展周期。
既然这个市场无限大，而且对住房市场的影响和改变也如此大，那对于我们很多部品生产企业来说就必须得高度重视，因为这个市场将决定很多企业未来的生存格局和竞争状态。
从采购模式和采购决策流程上来说：整体上来说，由于很多项目主体多元化，股权结构分散，开发商的采购模式暂时还没有完全统一，有总部集中统一采购，也有分公司自主采购模式，但从趋势上来看，随着地产开发商逐步完成品牌集中的过程，采购权限会逐步向上集中到总部，由总部完成统一采购的趋势，以某开发商为例，目前采购已经完成集中过程，由集团统一采购，材料的采购，都是由子公司材料公司负责，材料公司提出需求，由项目上的工程部来负责评审和考核，并最终完成招标确认的过程。
从采购流程山来看，大体包括：需求提出、意向确定、编织采购计划、采购计划内审、发布招标公告、供应商考核、评审及确定、发布中标书等八个阶段，其中，需求提出一般由公司公司提出，集团采购部进行立项，拟定采购计划报采购领导审批，企业下属材料公司编制采购计划，此过程会同设计部、技术部、招投标中心、合同管理部、集团配送中心、配送检验部门共同参与编制采购计划；然后是采购部成立工作小组，组织设计部和技术部参与计划内审工作；然后发布招标公告，采购部负责招投标工作的编制，招投标部门负责具体的工作事项，对于供应商的考核，主要由采购部、招投标部门、需求提出部门负责评审，评审的确定和选择一般由合同管理、采购部、集团配送中心、地区分公司领导共同确定；最终确定中标单位，发布中标书。
开发商精装房的装修标准选择：首先开发商会将精装房的装修标准设定为几个档次，如1000元以下，1000-2000元，2000-3000元，3000元以上（这个标准具体开发商定的尺度会不一样），在成品房的标准选择上，开发商考虑的因素会比较多。主要包括整体楼盘的档次，项目的定位，竞争对手的项目情况，以及周边群体的消费能力等众多因素来进行综合评定，最终确定装标选择。
开发商精装房的供应商的选择：供应商选择上开发商整体会有一个标准，有的将合作供应商分为A、B、C、D四个标段。
有的将开发商分为外资品牌和内资品牌两个定位。整体上在供应商的选择上会关注如下几个因素（以某开发商为例，具体每个开发商标准会有所不同）：
1
品牌定位和选择要求：采购材料上，坚决要求所有参与投标的合作企业均为所在行业的全国10强企业，全面整合世界级知名品牌的技术优势；然后在部品供应商的选择上，会根据项目的标准和定位来选择入围品牌，最后对入围品牌对项目的投标情况，进行进行综合打分，最终选择项目的部品供应商；
2
物流配送能力要求：要求部品供应商，最好有全国统一配送的能力，支持其分散在全国的项目落地配送服务；
4
企业历史情况考察：材料采购部门还有专人考察全国的材料供应商，主要关注企业的历史业绩、产品品质、年产量、历史经典案例、企业执行力和客服质量方面严格考察。
精装房的供应商的管理措施：这个事项的推进，主要有集团总部来制定实施标准，统筹管理部品供应商。管理的措施包括（以某开发商为例）：
1
分区域建立供应商档案：各类采购项目原始资料都必须归档，统一格式建立台账，定期移交监察室监督复查；
2
设定供应商评价标准：主要评价内容是质量、按期交付、履约能力、售后服务能力等；
3
按照标准对供应商进行评级：定期评级，基本上每个季度进行评级；
3
其他部门每季度参与量化打分：在供应商的评定上，除了直接部门，间接合作部门也会定期参与打分，对于不达标的供应商，提出改进意见，约谈供应商。
此处我们对开发商对于部品供应商的关注因素商给予重点分析（以某开发商为例）：整体上包括资质、产品质量、服务能力、供货价格、生产规模、公司实力、地域优势、资金实力、设计实力、装修实力、账期能力、成功案例考察等。
这里面我们重点哪几个指标来进行重点说明：相对来说，开发商第一关注指标包括： 企业的资质、服务能力、响应速度是开发商最关注的，供应商在这三点上如果不达标，将不予考虑合作，所以top开发商基本就圈定了合作企业，这也决定了合作企业基本最少是行业top10品牌或商家；其次会重点关注：产品价格、资金实力、设计能力等；
当然这里面最近某些开发商对过往的项目成功案例非常关注，这为某些想进入这个领域的供应商，但又缺乏成功项目案例的供应商设置了门槛和壁垒。
部品供应商评价标准
全成品装修住宅政策的推动：
对于开发商来说，一定程度上推动了开发商提高了房屋居住品质，实现了资源和能源的整合，减少了不必要的浪费，也规避了后期装修时间不统一，装修流程冗长，装修扰民等一系列问题；
对于部品供应商来说，实现了业务的多元化发展，增强了服务能力，推动产能出清，加速行业资源的整合共享；
对于消费者来说，全装修成品住宅，减少了后期装修施工的一系列繁杂冗长的装修事宜，省时省力，在装修风格上也更专业、更统一，减少了因装修风格需求不一，引起的家庭矛盾。这一切本都是利国利民的好事。但是客观的说，目前的开发商在精装房的装修标准的落实上，和部品供应商采购上，还存在一系列问题。
比如对外装标的报价和实际装修的执行标准，中间空间太大，导致消费者无法享受与其费用支出相对等的应有的装修结果，所以才会出现今年成都地区，一系列消费者维权事情；还有目前的开发商虽然也认识到了消费升级，品质生活提升，对居住环境的要求更高，也在积极推动装修标准提升和居住环境的改善。但是整体上还没有走出低价竞标的竞争模式。所以出现了在装修部品配置上，大品牌、低配置、减配置的供应现状，消费者花了相当的费用，享受的却是打了折扣的配套产品，同时开发商在整个供应关系中的强话语权，结算周期长、资金质押现象严重等一系列问题，反向制约配套企业的产品升级和迭代。这与整个制造业来说，将会带来产品研发和生产的倒退，这也违背了我们全装修成品住宅政策推动的本意和初衷。
一切美好的事物，需要用心去梦想，任何美好的承诺，需要用行动去践行；全装修成品住宅推动，随着行业标准的逐步出台，强化标准落地，与企业、行业、国家来说，一定都是一件美好的、正确的决定； 过程中出现的小问题，市场会进行自我修复和升级；但在追求这个美好梦想的路上，我们更希望参与这个链条的所有企业，都能相互赋能，相互成就，让这个美好的明天来的更快一些。
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