近期，河西南二手房跌破4的消息传的沸沸扬扬！

河西南真的凉了吗？

西妹走访了河西南二手房中介，最真实的河西南市场揭秘。

1、河西南中介从9家锐减到6家，中介坦言：不知道还能撑多久

去年4月份，西妹去跑盘的时候发现，就在五矿崇文金城和正荣润峯的十字路口（高庙路和学子街）遍布9个中介门店！不过当时已有部分门店挂出转让的通知。

如下图所示，西妹标注了9家中介门店大致位置↓

今天（1.5），西妹再度探访，原先9家中介的十字路口，中介门店已经锐减到6家，而且我探访时发现2家是大门紧闭的状态，单页随处散落！

随即，西妹来到了一家正在营业的中介门店，当聊到周边不少中介关门时，他也感叹道：“我们不仅做二手房，金融方面也有所涉及，所以还能撑一段时间，就是不知道能撑多久了…”

中介迎来了冬天……身边有些中介转行到保险等这也就不奇怪了…

2、去年10月开始，河西南二手房市场明显冷了

河西南二手房从什么时候降温的？

首先，我们来看一组数据：

2018年整个河西南成交套数走势情况，2018年2月份因过年的原因成交套数是一年的新低，此外从8月份开始成交套数有明显的下降，直到11月才有微升。

以上数据反映的是整个建邺区，而河西南的情况呢？

据西妹了解，一般的河西南小中介一周到访量仅3-5组，大中介一月成交量仅十几组。

河西南7大小区挂牌均价普降！有的降价近4500元/㎡

佳兆业城市广场二手房挂牌价

一年挂牌价来看，从去年2月的49883元/㎡到现在的49533元/㎡，跌幅不大，仅相差350元/㎡。不过在这一年中，佳兆业二手房挂牌均价冲到了5万/㎡以上过，从10月份开始，均价在慢慢回落。

五矿崇文金城二手房挂牌价

一年挂牌价来看，从去年2月的49471元/㎡到现在的49154元/㎡，跌幅不大，仅相差317元/㎡，但在去年8月份，五矿均价最高达到了51420元/㎡，之后价格便一路跌，与目前价格相差2266元/㎡。

河西南南外学区加持的两个小区二手房价格都未能坚守，其他楼盘情况又是怎样呢？

正荣润峯二手房挂牌价

一年挂牌价来看，从去年2月的49686元/㎡到现在的48264元/㎡，跌了1422元/㎡，8月是一年中最高价达到50131元/㎡，与现在相差1867元/㎡。

鲁能公馆二手房挂牌价

一年挂牌价来看，从去年2月的47656元/㎡到现在的44220元/㎡，跌了3436元/㎡。最高价出现在去年3月为48714元/㎡，与现在差4494元/㎡。

升龙天汇二手房挂牌价

一年挂牌价来看，从去年2月的44991元/㎡到现在的44004元/㎡，相差987元/㎡。最高价出现在7月为46824元/㎡，与现在相差2820元/㎡。

招商雍和府二手房挂牌价

一年挂牌价来看，招商二手房挂牌价呈一路下跌趋势，从去年2月的47740元/㎡，到现在的43979元/㎡，跌了3761元/㎡。

海峡城二手房挂牌价

海峡城二手房一直是河西南的谷底价，从去年2月40455元/㎡到现在的40338元/㎡，仅跌了117元/㎡。去年9月海峡城二手房达到了最高均价41593元/㎡，与现在相比相差1255元/㎡。

朗诗熙华府刚交付不不久，二手房价格无法看出趋势。

从以上河西南7个小区这一年二手房走势来看，7个小区二手房价格都普降。去年7、8月份是河西南二手房的巅峰时期（河西南开盘潮后），去年9、10月份河西南二手房价格就开始全面下降了。此外，品质、口碑一般的楼盘全年都是普降的状态。

关于河西南二手房市场情况的问题，我也向中介进行了了解。他说：“河西南降温最明显的是10月份。”

3、河西南挂出售卖的二手房很多，急售的不断再降价 有的成交补贴10万

中介告诉我说：“目前河西南挂出售卖的房源很多，河西南投资客占比太大了。

业主分为两种：

一种是急着出手需要资金的，这类业主就会一次又一次的降低价格，而这种只是少数，有的业主为了成交还给出了特别吸引人的条件，成交后将额外奖励给中介10万元；

另一种是挂出去售卖价格始终坚挺的，在这种市场环境下，价格太高的看的人都会少很多，卖出的周期自然是无限拉长。”

个例虽不能代表整个小区的价格，但在这种时机下，能够抄底也是个好选择。

个例：五矿崇文金城一套111平的均价仅4.5万/㎡

还有前几天传的沸沸扬扬的鲁能公馆低价房，也同属于个例。个例自然容易成交，这套房已经售出。

4、河西南房价下跌的三大因素

虽然河西南二手房价格不像个例那样跌的夸张，但确确实实是在跌的！西妹分析了一下这一年河西南二手房价格下跌的原因或以下3点：

一、规划落实还需要时间 发展重心已转移至江北

2016和2017年是河西南打鸡血的两年，先是南外的入驻救活了奄奄一息的河西南，继而金茂、葛洲坝高价地的出现让河西南摇身一变成为新兴富人区。

总面积约14.19平方公里的河西南每一块地早早就规划好，各大总部、580m高楼也如约而至，又一定程度上抬高了河西南的地位。

饼是很大的，但饼还在揉面的时候河西南房价已经涨到了进锅时的状态了。

所以在揉面到成品期间遥遥无期的等待时间，也不知道最后的成品能否达到想象中的效果，这样的情况下，房价能坚挺么？

再之，2018年有个很明显的感觉，整个南京的发展重心已经转移了。在2035年的城市总规划中指出南京将形成江南、江北两个中心城区。

江南主城区是以新街口为核心的老中心城，而江北的新主城区以江北为核心，六合为副城中心。

以最直观的例子来说，最高楼再怎么调还是落在了江北，日后，或许这也将成为标志性的事件。

但，即便是发展重点转移了，河西南不少规划已经按照条条框框落实下去了，只是期待最后的成果，不再是纸上谈兵。唯一的缺点就是发展周期较长，还有往后的一些好资源也很难统统落河西来了。

二、你们孩子的成绩是房价上涨的致命因素

纵观南京二手房价格最高的是哪里？

鼓楼的一线学区房，有的甚至已达到单价10万/㎡

河西南房价能否稳住或上升一定程度，还要看后期南外成绩如何！所以说啊，你们孩子的成绩是房价上涨的致命因素。

毕竟遍地南外分校了，牌子后面总是比不过实力的。

三、河西南真的有豪宅么？

现在的河西南和发展了十几年的河西中还是有区别的，河西中有些小区就算没有学区加持，房价一样能达到6万/㎡，究其原因还不是因为品质过硬。

就目前河西南已交付的楼盘来看，河西南还无豪宅之说。

你要知道，12年左右，海峡城才1万7，五矿仅2万多；再看其户型和品质，90\50政策影响小户型占比大，品质能说得上还可以的也就正荣和佳兆业了……再加上周边安置房混杂，说”豪宅“确实有些夸大了。

匹配不上豪宅的品质，自然价格也很难达到豪宅的标准。

河西南凉了吗？

凉了，暂时性的

给河西南一点时间吧

只是投资客们还坚持得住吗？