记者|杨冰柯

2018年的中国房地产销售排行榜中，川系房企领地集团展现了凶猛的扩张速度，其以108%的销售规模增速、川系房企第二的排名以及赶超川系老大蓝光的野心，吸引了不少目光。

根据克尔瑞最新数据，2018年领地地产权益销售额和流量销售额均为235亿，位于权益排行榜的第87名，流量排行榜的第92名。同时，在克尔瑞投资排行榜中，领地集团2018年新增土地价值54.7亿，位于排行榜的第一百名，新增土地面积为144.8万平方米，位于排行榜的第94名。

如今的中国房企销售排行榜，235亿的销售额仅是一个小地产公司，体量并不突出。但就领地本身来看，2017年的销售额为112.82亿，其预计的2018年销售额为300亿，虽未能实现，但最终销售额还是在市场下行下实现了翻倍增长。2019年，他们还要实现千亿，这家小房企同样也有着规模扩张的野心。

在追求规模的过程中，领地这些年来的资本运作、布局逻辑以及创始人刘玉奇三兄弟的从商经历，也就此浮出水面。

1999年，刘氏三兄弟创立领地，刘玉奇为领地集团执行总裁，刘山为领地集团副总裁，刘玉辉为领地集团董事长，彼时三兄弟分别32岁、30岁和28岁。

经过近二十年的发展，如今的领地集团业务范围囊括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块，拓展区域为华西、华中、京津冀、粤港澳和新疆等几大核心区域。

随着资产版图的不断扩大，2018年初，领地集团将总部搬迁到位于成都高新区的地标建筑领地·环球金融中心46楼空中连廊办公，刘玉奇三兄弟在财富积累上达到高点。

胡润百富榜中虽然还没有这三兄弟的名字，但在四川，他们却是公认的隐秘富豪。

地产布局逻辑

身为四川眉山人的刘玉奇三兄弟，地产业务起家是在四川乐山市。乐山北与眉山接壤，中心城区距成都中心约140公里。

界面新闻梳理发行，领地成立后，第一个项目是2000年开发的乐山汇丰花园住宅项目，2001年又开发了乐山汇联花园小区，2002年则接连开发了商业地产乐山时代广场和汇丰苑、信息苑小区等三个项。

这五个项目的顺利开发，为刘氏三兄弟在地产领域的发展迅速累积了第一桶金。

由于当时土地招拍挂制度还没有在全国全面推行，领地这几个项目的获取并没有公开资料显示。但刘氏兄弟能获得这几个项目，极有可能依赖其过去在建设工程公司积攒的资源。

创立领地的前两年，刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟曾共同执掌过中国第五冶金建设公司眉山分公司，分别担任总经理、副总经理和副经理。而在此之前，三兄弟也都曾在眉山建华建筑工程有过工作经历。

2002年，国土资源部规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。随后在2003年12月，领地便正式获得了房地产开发一级资质，得以名正言顺向地产业进军。

这时的领地，已经开始展现出凶猛态势。2004年1月，在乐山市的早期土地拍卖中，领地便以夺得单宗地块总价地王的姿态进入公开土地市场。

此后的数年，领地又将业务范围拓展到成都，2006年9月还南下至广东佛山获取一副地块，并在同年11月成立广东领地房地产开发有限公司。

2014年的一份领地调研报告显示，截止2013年年底，领地集团完成项目8个，其中住宅项目6个，商业项目2个，包括乐山领地时代广场、乐山莱佛士、领地凯旋帝景、眉山凯旋滨江、眉山江公丽景、眉山凯旋天城、广州海纳天河和雅安凯旋帝景。

在建项目有11个，分别为乐山亚马逊、乐山凯旋国际公馆、佛山海纳豪庭、眉山凯旋国际公馆、眉山凯旋广场、佛山海纳公馆、吉林环球贸易中心、新疆领地凯旋国际公馆、成都领地环球金融中心、吉林凯旋公馆和乐山海纳公馆。

当然，此时的领地在全国范围而言，仍属于籍籍无名的小公司，也谈不上规模扩张。从2013年至今的5年间，三四城市曾有过一轮绝佳行情，领地在这几年中却并未抓住良机做大。

界面新闻梳理天眼查信息显示，截至目前，领地在西昌、贵州、佛山、承德、成都、绵阳、驻马店、商丘、乌鲁木齐、雅安、张家口、攀枝花等多个城市均有项目，布局范围仍以三四线城市为主。

领地集团一位负责人对界面新闻称，领地地产目前将布局区域分为成渝、乐眉、攀西、川北、天府新区、大湾区、华中区和新疆八大区域。

这种布局区域看起来分散，但重点却明确，主要就是新疆、华南以及四川大本营。上述领地集团负责人称，这样的布局特点主要是三个老板的资源分别在不同的地区，他们各自在自己有资源优势的地方进行跑马圈地。

最近两年，领地在公开土地市场仍有高光表示。2017年11月，领地在激战7个小时后，以12.53亿斩获惠城小金口汤泉片区近9万平米的地块，创下当时惠州的总价地王记录。2018年3月，领地还曾通过44轮竞价，最终以4.9亿夺得成都龙泉驿区一宗地块。

收并购和股权合作，也是领地拓展土地的一种重要方式。从项目看，2012年年底，领地接手了当时成都天府广场旁的烂尾楼城市之心项目，后来建设成为领地中心。2017年，在成都新津牧马山，领地集团又收购一块低密度住宅用地，在此打造了领地天府蘭台。

在各城市公司，领地也频繁与当地本土开发商合作。比如在乐山的项目公司——乐视海纳房地产开发有限公司的股东中，除了领地外，还有四川永丰纸业股份有限公司。另外领地投资的河北都能房地产开发有限公司，其对外投资了承德市双滦区海建房地产开发有限公司，这家子公司的股东还有承德市本土房企君泰房产。领地在张家口、驻马店、乌鲁木齐等地区的项目公司也均有当地小开发商的身影。

值得一提的是，领地还很可能通过旧城改造途径获得土地。根据天眼查信息，领地集团旗下控股子公司四川汇丰土地整理开发有限公司是土地资源运作的主体，而土地整理开发的的业务大多涉及到拆迁等。

钱从哪里来？

领地这两年加大了跑马圈地力度，疯狂买地，2018年进入土地投资排行榜投资金额的前一百名，一个重要问题是钱从哪里来？

公开资料信息查询，领地最新的一笔融资为2018年10月份的信托融资，领地通过中诚信托融资8亿用于2017年广东惠州地王项目的开发。信托融资的代价显而易见，抵押了54.42%的土地股权，并质押了项目公司100%股权。按照信托公布的8.3-8.9%的收益率，再加上5%-10%的费用，这笔信托融资的成本达到13-18%，代价高昂。

此外，四川信托也多次为领地的地产项目开发提供资金支持。最新公开信息是2018年8月，四川信托为领地乐山澜山项目发行了信托计划，发行规模为3400万，收益为8.1-8.9%，质押了项目公司33%的股权，开发澜山项目的乐山华瑞房地产开发有限公司的大股东也变成了四川信托，持有67%的股份。

领地在2013年溢价93.33%夺得的成都青龙场住宅地块，也是由四川信托发行了9.7亿的融资计划，投资收益为每年10.4%，该项目公司将70%的股权质押给了四川信托。

领地开发项目的信托合作伙伴还有五矿国际信托有限公司等，在其子公司攀枝花领悦房地产开发有限公司股权中，除了领地，五矿国际信托有限公司还持有30%的股份。

除了通过信托融资外，领地还有自己投资的小额贷款有限公司。根据天眼查信息，眉山市东坡区泛美小额贷款有限责任公司的股东为乐山领地房地产开发有限公司、四川建业建筑工程有限公司、四川凯旋房地产开发有限公司和四川华易通商贸有限公司，这四家公司均为领地集团旗下相关公司。

信托、小额贷公司之外，领地的发展也离不开一些四川本地小型开发商和政府下属机构的支持。

比如雅安城投领地房地产开发有限公司中，雅安城投房地产开发有限公司占了49%的股份。乐山海纳房地产开发有限公司中，除了领地外四川永丰纸业股份有限公司永丰还占有49%的股份，而四川永丰纸业的股东包括沐川县财政局、乐山国有资产投资运营有限公司等。新疆领地房地产开发有限公司的股东还包括四川省川亿投资有限公司。

领地的掌舵人之一刘玉奇从2011年10月至今多次当选眉山市人大代表，除外，刘玉奇还担任着成都眉山商会会长。这意味着，在眉山的政商关系上，领地拥有一些优势。

多位四川本土从业人士对界面新闻表示，领地2017年曾拿到一笔不小融资，但出资方与领地一样神秘。界面新闻在领地官方查阅发现，四川省投资集团有限责任公司在2017年12月与领地签署了《四川省投资集团有限责任公司与领地集团股份有限公司战略合作协议》，具体合作信息不详。

上述2014年的一份信托资料显示，当时领地的资产负债率为80%，随着这两年跑马圈地疯狂投资，可以预料的是，领地的资产负债率应该还在上升。

根据领地原本的计划，2018年的销售目标是300亿，2019则要实现千亿。2018年的期望已经落空，虽然与2017年相比业绩翻番，但与当初定下的目标差不多还有70亿的差距，这对于刚起步的领地来说并不算小数目。

从领地当前布局的城市来看，主打三四线甚至四五线小镇的战略拓展，要支撑他们在今年实现千亿雄心，看起来也将是一个难以完成的任务。