一家房地产商，成为中国首支公募REITs（房地产信托投资基金）的核心推动者。如无意外，由万科集团推出的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”，将成为国内资本市场上首支公募RETIs产品。

中国证监会正在受理这支公募RETIs产品。这只基金的标的资产是万科前海企业公馆未来8年的租金收益权。万科董秘谭华杰表示，这只基金现由万科集团深圳公司负责，正在谋求轻资产化的万科，未来还将采用更多的鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

REITs是房地产信托凭证的英文简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但在中国，由于登记、上市交易和退出机制不完善，以及审批流程复杂、资产评估难，REITs产品一直难以推进。

在鹏华前海万科REITs为证监会受理披露的前两天，中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区正式挂牌，万科前海企业公馆正是为前海自贸区的企业而建。

两年前，前海自贸区被中国政府赋予了深圳在1980年中国经济改革试验田的历史使命，成为中国金融业务对外开放、跨境人民币业务创新的试验场。前海发展的目的是作为深港合作区，和香港共同融合打通，透过创新和改革成为亚洲新的金融中心。

万科前海企业公馆是应前海企业迫切的办公需求而生的窗口项目。由于前海自贸区的基础设施建设在2013年才逐渐开始建设，建设周期需3-5年，并没有写字楼可立即提供给大量入驻企业使用。前海管理局决定做一个类似“桥头堡”的项目，借鉴美国硅谷经验，采取BOT模式，启动企业公馆、交易大厅、会议中心及临时生态公园的建设。

2013年8月，前海管理局公布企业公馆BOT项目的招标结果，万科中选为投资人。按照BOT的建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，万科将出资约8亿元建设前海企业公馆，并在8年后无偿移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。

万科前海企业公馆招商总监何岚告诉界面新闻记者，当时与万科同时竞标且同样具有工业化技术的还有中集集团，它们具备集装箱技术，就在项目对面，曾用300多个集装箱拼装成办公楼。但最终，万科在房地产开发运营方面的经验得到了前海管理局的认可。

前海项目对于万科这家全球最大的住宅公司来说是一个全新的领域。万科在2010年销售业绩达到千亿元后，就开始尝试做加法——努力转型的万科，正想尽一切办法寻找白银时代的船票。像万达和绿地一样，他们希望向城市配套服务商转型，亲近政府，做政府需要的事情，这也是他们必须参与的游戏之一。

在深圳，万科转型的压力更大。自2005年以来，这个城市纯商品住宅用地供应量每年都急剧下滑。在保障房建设加大力度的近几年，纯商品住宅用地供应量寥寥无几，越来越多旧城改造及综合体项目涌现出来，这迫使深圳万科不得不杀入他们并不熟悉的商业地产与产业地产领域——置身这个高度城市化后逐渐萎缩的住宅市场里，他们也没有更多的选择。

前海企业公馆是万科在产业地产上迈出的第一步，也是他们向城市配套服务商转型第一个落地项目。这个总规划占地面积11万平方米的BOT项目，分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、50栋建筑面积约300-1600平方米不等的企业公馆、一座约2000平方米的服务式办公室易想空间。这个BOT项目投资最初预计为7.8亿元，但后来由于原西区面积不够，又增加了约8000平方米的东区，项目整体投资额最终接近9亿元。

接下这个项目对于万科亦是极大挑战。他们要赶在2013年12月，在中国国家主席习近平视察前海一周年之前，用3个月时间完成前海企业公馆的开业。

万科的工业化制造水平在这个时候帮助了他们。4个月后，5栋风格现代简洁的企业公馆、湿地公园、雨水花园等园林景观就矗立起来。自9月5日正式开工起，万科短短3个月时间完成了整个项目展示区的室内外施工——大部分建筑都是通过其工业化预装完成的。

何岚告诉界面新闻记者，他们将通过收取租金的方式来覆盖建造成本、运营成本，并最终实现收益。截至2014年12月，前海企业公馆的西区已全部投入运营，独栋办公楼实现了100%租赁，其中有30家企业完成装修进驻，实际办公人数超过600。

在进驻前海企业公馆的企业类型中，囊括了前海主导的四大产业——金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务业等四大主导产业。目前已进驻的企业中60%都是金融机构，如台湾玉山银行，香港汇丰银行、恒生银行、渣打银行等，以及国内其它商业银行，资本管理、保险、证券、信托、融资租赁等机构都已进驻。同时一些深港联营律师事务所、建筑师事务所、咨询顾问公司等专业服务类型的企业也已进驻。

高端金融和专业服务机构的进驻，让前海企业公馆近似于金融产业园，也让它的租金水平达到了一定高度。何岚告诉界面新闻记者，目前已出租办公楼的平均租金水平可以达到每平方米每月250元，最高的能达到每平方米每月320元，这已经达到了深圳福田CBD的租金水平。据仲量联行最新研究数据显示，今年一季度福田CBD区域写字楼租金水平在每平方米每月270元左右。

除长期租赁外，万科前海企业公馆也提供类似WeWork，或者SOHO中国董事长潘石屹最近极力推介的带有O2O和移动办公理念的办公短租产品。万科把这叫做“易想空间”。

在第25栋企业公馆中，万科设计了50间独立小办公室，其内共计200个独立办公工位。这些就是为那些小创业团队、小项目组所准备。目前一些工位正给前海管理局互动的跨国公司前期筹备组使用。

何岚对界面新闻记者表示，这类客户可以共享整个园区所有的配套资源，租期可按月、按季或按年选择，同时客户也可随时根据业务需要，扩大和调整办公空间。

在价格方面，万科给出的标准是依据不同位置，有的2000多元/月，有的则接近4000元/月，平均价格为一个工位3000元/月左右。这种产品在推向市场一个多月后，目前出租的工位已有50多个。

万科前海企业公馆并不担心找不到目标客户。自去年12月广东自贸区获批以来，前海蛇口片区的企业入驻数量保持着日均100家的高增长率。截至4月30日，前海企业注册总数已达到28185家，仅4月份，入驻前海的金融企业就增加了1275家。

这个项目也成为中国过去两年涌现出来的自贸区中，标志性的BOT项目。何岚称如今每天都有大量政府官员和企事业单位过来参观，不少地方政府也在邀请万科去参与当地类似项目的建设。

数量庞大的高质量客户群，及堪比CBD的租金收益水平，是万科有信心通过租金收益来覆盖建造成本、运营成本以及实现收益的保障。何岚告诉界面新闻记者，从目前的运营情况来看，前海企业公馆每年应该能保持20%左右的盈利水平。

稳定的租金收益和可期的盈利水平，也是万科将前海企业公馆作为鹏华前海万科REITs的基础资产的信心来源。万科希望通过REITs这种金融产品创新，减少资源占用，盘活资金利用效率。万科董秘谭华杰表示，前海REITs会采取市场化定价，按照租金回报率高低，根据资本市场实际情况进行发售。