文|信托圈

按照24节气划分，当下中国大部分地方都未进入冬天。但在地产界，寒冬来了却是真的。

曾经在京城红极一时的中弘股份，短短一年就成了“中弘退”；头部房企万科在高喊“活下去”的同时也以自己独有的方式帮助同行华夏幸福活下去；就连一向财大气粗的恒大也只能以极高的发债利率吸引公众投资……

玩惯高杠杆、高负债游戏的房企似乎正在经历一场彻骨的资本寒冬，大势所然，泥沙俱下，华南五虎之一的富力地产又岂能幸免。

资本寒冬，富力地产的困兽之斗

地产圈永远有着说不完的话题。

上世纪90年代初，恰逢广州楼市急速升温。正值“诗酒年华”的张力和李思廉嗅到商机，决定携手进军广州房地产业。

那是一个猪站在风口都能飞起来的年代，更甭提张力和李思廉这种手中有点闲钱又毕业于名牌大学，先天条件十分优越的“猪”了。

说干就干，二人拿下一块旧城改造的平价土地，然后做成第一个小区项目富力新居。没想到这个项目大卖特卖，让张力和李思廉初尝赚快钱、赚大钱的滋味。

此后，迎着楼市的“桃李春风”，二人多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，富力地产的滚雪球游戏越玩越大，逐渐从一个年销售额6000万的地方企业成长为年销售额超800亿的大型房企。

当然，一起上涨的还有关系我们每一个人幸福指数的房价，十年超涨不止10倍。

当房价上涨到普通人难以承受之时，则意味着距离拐点已为期不远。

2017年，“房子是用来住的，不是用来炒的”终于成为社会共识，限购、限贷、限投资……各种调控政策轮番出台。

要知道，在地产这个名利场中，逼死房企的从来就不是拿地慢或者建楼慢，而是你借不到钱！

李思廉很为找钱头疼。

2018年始，富力地产的公告几乎都围绕着一个主题：找钱，不断的找钱！据统计，截至2018年10月，富力地产今年总共发债17次，拟融资规模超过750亿元。

然后，囿于政策导向及市场波动风险，找钱并不容易，富力地产多个融资计划受阻。

公开资料显示，2018年上半年，富力地产相继取消或终止了10亿元中期票据发行计划、10亿元超短融资发行计划、60亿元的住房租赁专项公司债券。

就像李思廉所说的，意外时常发生，做房地产不容易。面对越来越艰难的市场，即便这些发债计划都以失败告终，找钱还得继续进行。

进入下半年，富力地产加大了融资马力。9月7日，9月12日，富力地产共有两期ABS项目获受理，拟发行总金额为86.62亿元；9月20日，富力地产公告称，子公司怡略有限公司拟发行一笔2亿美元8.875%的优先票据；10月8日，富力地产欣然宣告其公开发行不超过130亿元公司债券计划已获得批准。

简单测算，仅这几笔融资计划就涉及资金约230亿元人民币。

不过，这么多钱似乎还是满足不了富力地产的花销，更大的“大招”还在后面。

11月5日，富力地产发布了自2005年上市以来的首次增股融资公告，计划发行不超过8.06亿股。以当日收盘价12.14港元计算，融资额近100亿港元。

该消息一出，富力地产股价应声大跌8.82%。究竟有多缺钱？资本市场选择用脚投票。

千亿负债，富力地产融资续命

富力地产高负债运营在业界是不争的事实，缺钱早有端倪。

公开资料显示，截至今年一季度末，富力地产银行贷款净增加140.68亿元，占上年末净资产的 21.69%；公司超短期融资券、境外优先票据净增加 42.92亿元，占上年末净资产的6.62%；公司其他贷款净增加 0.04亿元，占上年末净资产的0.01%。

在大举发债的背景下，公司资产负债率常年维系在较高水平，2018年三季度末净负债率187.5%，负债总额2863亿元。

拉长来看，富力地产着实是靠举债才走上一条高速扩张的道路。2015年至2017年，其负债总额分别达1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率124%、160%、170%。

其中，流动负债占比48.71%、48.31%、60.08%，2018年三季度末为54.35%。

何为流动负债，是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、应交税费和一年内到期的长期借款等。

以此计算，在2019年8月31日以前，富力地产大概需要偿还超1400亿贷款。但截至2018年三季度末，公司账面货币资金仅有337亿元，存在的资金缺口还是很大的。

说到这里，也就不难明白富力地产频频发债融资的原因了，毕竟千亿负债压顶啊。

高负债带来的不仅仅是压力，实打实的费用支出才是要命的。

2015年至2018年前三季度，富力地产财务费用分别为21.54亿元、23.67亿元、16.73亿元、39.64亿元。

数据来源：东方财富choice

2017年受益于人民币汇率升值有所减少，2018年对内调控加外围市场压力，富力地产财务费用再也兜不住了，犹如脱缰的野马撒腿狂奔，直接奔向40亿元关口。

40亿是个什么概念？相当于要拿出富力地产2017净利润的20%、2018年前三季度几乎全部净利润用于付息！对李思廉而言，则意味着每天一睁眼首先要面对的就是1500万的利息压力。

到这一步，富力地产资金链已经岌岌可危。

高额负债压力下，信托君注意到富力地产经营性现金流常年为负。2015年至2018年前三季度的经营活动产生的现金流净额分别为-3.56亿元、-33.38亿元，-72.87亿元、-27.73亿元。

也就是说，看上去营收不错的富力地产，实际是由大量挂账的应收账款在支撑，由于难以形成现金流入，只能借助于持续对外融资。

“屋漏偏逢连夜雨”，就在财务状况异常窘迫的情况下，富力于11月2日因为一位民工的非正常死亡引发网友声讨，被斥责为“血汗工厂”；早前6月、8月、9月，还因为住房销售、施工违规，分别被郑州、镇江、菏泽住建局列为重点关注对象。

不过，这些似乎都不是李思廉着重考虑的，他还在带领富力全力冲击2018年1300亿销售目标，继续他的“买买买”之路。

载不动的雄心，富力地产激进扩张路

富力地产的“买买买”之路由来已久，最为吃瓜群众津津乐道的当属2017年那场与万达扑朔迷离的世纪交易。

时年7月，已在风口浪尖被“吹打”多日的万达选择出售旗下13个文旅城以及77个酒店项目。其中，富力地产耗掷199.06亿元拿下万达77家城市酒店全部股权，加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店，总共拥有超过100家酒店，妥妥成为全球最大的五星级酒店业主。

收购的钱从哪来？李思廉未做表示，却强调对负债率没有影响。

只不过，这一表述很快就被现实打“脸”。2017年末富力地产负债总额再创新高，收购也未实现预想的协同效应。

信托君在一番探究后，得知吞下万达酒店业务一年之后，2018年上半年，富力酒店业务延续第四年亏损，亏损额达0.89亿元。

可以预见的是，在经济下行，地产举步维艰的当下，酒店业务的发展必定受到制约，富力酒店业务扭亏存在不小困难。

但这依然阻止不了李思廉“买买买”的雄心。

2017年9月，富力地产“临门一脚”，带走了原本万达集团和英国公司St Modwen交易的伦敦地块；2018年4月，57亿元接手海航集团在海南的大英山CBD项目……这明显不是李思廉在今年中期业绩发布会上所说的“稳健发展”气质啊。

在外界看来，国内市场亦或单纯的地产业务已载不动李思廉的雄心，一个更大、更多元化的富力集团才是李思廉梦想的。

想法确实很美好，但现实往往偏于残酷。调控日趋严格，销售、回款速度放缓，融资渠道收紧，重资产属性的地产行业已然迎来冰点。

纵观当年的地产大佬，草莽英雄王健林，在兜兜转转一圈后似乎又回到了原点；爱江山更爱的美人的王石，急匆匆卸任万科董事长后忙着去谈恋爱了；江湖救急的孙宏斌一把鼻涕一把泪哭诉着老贾的艰难，转身却只能吞下乐视的“苦果”；一向以高周转骄傲不已的碧桂园选择在这个时候收缩战线，缓步前行……

负债前行的富力地产能否笑着走下去？

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