“房住不炒”大基调下，去年楼市低迷发展，很多人都在揣度：2019年市场究竟会怎样，今年买房还是不买房？未来国内外宏观经济形势恐更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬下，楼市的未来走势存在何种可能呢？

72亿身家地产潮商：困难还将持续一段时间

崔永元与冯仑“脱口秀”

日前，在2018风马牛年终秀《正常说话》的视频节目中，崔永元与万通控股董事长冯仑有一段精彩的对话，是关于楼市的。

崔永元问：“我这也有几个问题。明年的房价会怎么样？”冯仑的回应颇有点“打太极”：“这个问题，按标准的说法，就是“在往好的方向发展”。什么是好的方向？你们自己琢磨。”

崔永元的话锋直入主题：“你就告诉大家买不买吧。”冯仑：“有钱就买，没钱就不买。”崔永元追问：“是闲钱，还是家里救命的钱？”冯仑：“如果是捡的钱，你就买房，如果是挣的钱，暂时别买。”崔永元最后说了一句意味深长的话：“也就是说，如果那个钱是真钱，就别买。要自己印的，就买。是这样吧？。。。。。。”

国瑞置业董事长张章笋

今年楼市到底会咋样？且听一下行里人说的，可能也是不错的参考。

福布斯富豪榜上，国瑞置业董事长张章笋家族的身价财富是72亿元人民币；与恒大许家印、万达王健林、碧桂园杨国强、融创孙宏斌等业内巨头相比，张章笋仅是地产大佬中“不大不小”富豪，不过，从这位地产潮商口中说出的话，可能更贴近于地产的现实。

由全国工商联指导，全联房地产商会主办，精瑞人居发展基金会联合主办的全联房地产商会2018年会，去年12月28日在北京富力万丽酒店举办，国瑞置业董事长张章笋在年会上表达了自己的看法：房地产行业的困难时期还将持续一段时间。

张章笋指出，目前由于受房地产产能过剩和房价调控的因素的影响，今年的情况我们房地产企业不同程度都发生了困难。第一，房子不好卖，资金回不来。第二，受金融的调控，以后借钱有困难。它这个困难很可能延长更长的时间。

张章笋说，一个是现在整个房地产业无可适从，长效机制没有出来，现在不知道房地产市场应该怎么做才好。第二，现在整个的调控不知道下一步还将怎么调法。所以现在一个是房价被控制后，目前成本不断在上升，行业盈利的利润在下降，甚至有许多项目都出现价格倒挂的情况。所以房地产行业我认为一段时间还是依然很困难。

 

梳理一下，针对目前房地产受产能过剩和房价调控的因素影响，国瑞置业董事长张章笋认为2018年房企不同程度发生了困难，表现为四个方面：（1）房子不好卖，资金回不来；（2）受金融的调控，以后借钱有困难；（3）现在整个的调控不知道下一步还将怎么调法；（4）成本不断在上升，行业盈利的利润在下降，甚至有许多项目都出现价格倒挂的情况。

基于此背景，张章笋认为房地产行业一段时间还是依然很困难。对于如何应对困境，他希望政府能够完善市场体系和保障体系，探索形成长期的长效机制。

我们注意到，在近乎同一时间段，国瑞置业董事长张章笋均会对地产行业发表自己的见解。比如2016年12月，他表达的是“战略布局主题地产，蓄势前行”；而在2017年12月，张章笋的观点是“政策主导居者有其屋，未来房价不会大起大落”，与此前两个年度相比，在把脉2019年房地产行业现状上，这位来自潮汕的重量级地产开发商则带有偏空的格调。

多年以来，国瑞置业董事长张章笋被业内称为“商业地产改革家”，旗下地产业务覆盖北京、深圳、上海、汕头、佛山、等十多个大中型城市，已形成以北京为中心辐射“京津冀”，以深圳为中心辐射“珠三角”，以上海为中心辐射“长三角”的战略布局。

“太岁头上动土”！北京二环内的旧改专家

 

国瑞置业创始人、董事长张章笋，是北京潮商会会长，被业内称为“北京二环内的旧改专家”。

在潮汕地产圈中，靠旧城改造发家的不少，如佳兆业郭英成、宝能姚振华、星河地产黄楚龙等，也包括香港的李嘉诚等。不少人说，旧改是一门有利可图的地产生意，不过，能在北京二环内做旧改，差不多是“太岁头上动土”，那绝对是顶级牛的开发商！

北京崇文门的国瑞北路有一座京味十足的四合院，它古朴典雅、简约大气，是北京潮商会的会馆。会馆的大门牌匾，书写着“北京潮商会馆”六个大字，乃潮汕侨界领袖、南洋商业银行、澳门南通银行创始人庄世平题写。

潮商地产富豪张章笋，他的头上有二顶“帽子”：一顶是上市港股“国瑞置业”创始人、董事长；另一顶就是北京潮商会会长。在北京二环线内，一座青砖灰瓦的四合院，可谓豪宅中稀缺“古董”，价值一直在飙升。可北京潮商会这一办公场所，就是由张章笋免费提供。

说起这座四合院，与张章笋的京城“旧改”有很大的关系。

从老北京火车站走出来，眼前就是一片北京二环内最大规模的综合建筑集群“国瑞城”，由张章笋开发的北京崇文区旧城改建项目。北京国瑞城，处于市中心繁华的崇文商业区核心地段，CBD、王府井和金融街就在其周边。2007年，张章笋把国瑞城的一座价值2000多万元的四合院，免费提供给北京潮商会作为办公会所。

张章笋，今年62岁，祖籍广东澄海（汕头龙湖区）。1969年，张章笋从汕头侨中高中毕业，就参军入伍，开始10年军旅生涯。1980年，他作为转业干部，被分配到汕头市物资局工作，一干就是7年。

国瑞置业创始人张章笋

上世纪90年代，张章笋下海做贸易，完成了原始的资本积累后，他开始由贸易转入实业，并把目光投向酒店和地产业。

1994年4月，汕头花园集团前身——“汕头市三金企业总公司”成立。张章笋是澄海人，而澄海是以玩具礼品业名扬于外，当时这里尚没有一家像样的酒店。1997年，张章笋进军酒店业的第一部“杰作”——位于汕头的花园宾馆落成，此后，他又在家乡澄海建起了一座四星级“花园酒店”，并在酒店内设置的一个玩具展厅，成了南来北往各地客商集聚之所。

张章笋，号称“商业地产改革家”，在地产开发商业模式的创新方面，有不少成功的探索与实践。张章笋早期的酒店业开发，是相当成功的，这为日后进入地产业打下很好的根基，一个重要的成功因素，就是与区域产业配套。事实上,在他的老家汕头，除酒店地产外，他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等，这些商业地产项目，其实就是一个个“地产+产业”运作模式。

汕头虽是五大经济特区之一，可他真正在全国地产圈出了名，恐怕要属进军北京房地产，特别是京城二环线内的旧城改建开发项目。

北京火车站对面的国瑞城

张章笋的国瑞置业，虽起步于潮汕老家，但他一直把自己当做北京地产商，不过，从开发总规模排比看，国瑞在北京地产界仅能排名在四五十名之列，问题上，国瑞置业在北京地产圈中的优势竞争力在哪？

答案只有一个：靠稀缺的土地储备。

在房地产业内，张章笋自诩“旧改领军人”。1999年，北京崇文区旧城改造的招商引资之时，张章笋敏锐地相中了这个商机。起初，他仅是“小试牛刀”，在北京广渠门成功开发出第一片“富贵园”住宅小区，并一炮打响，掘到在北京城的第一桶金，也树立起自己的地产品牌形象。

有机构计算，国瑞置业2014年登陆港交所上市时，它在北京二环线内拥有的市场份额是4.1%，可坐上二环内开发商中“第二把交椅”。其中在崇文门商圈开发的国瑞城，位于北京火车站片区，堪称京城一大门户建筑，影响力自然不必说。

那么，土地储备为什么那么重要呢？上世纪九十年代末到2000年代初，北京崇文区旧城改造使众多地产大鳄争抢地盘。

我们不妨梳理一下，香港富豪郑裕彤家族，1999年分拆旗下内地业务单独上市的“新世界中国地产”时，最早还只是一家中小型地产开发商，其后来的迅猛发展，就起源于上世纪九十年代介入内地多地的旧城改造项目，尤其是参与的北京崇文区旧城改造。另外，国内大型房企如万达王健林、宝能姚振华等，靠旧改发家自不必说，“超人”李嘉诚这几年来抛售的中国资产，本身很多就是旧城改造的开发项目，且多是“坐地生金”的黄金地段。

张章笋把“国瑞城”的开发模式，成功复制到廊坊、海口、汕头等地的布局上。正是“国瑞城”等项目成功运作，不少京城二环内旧改，成了张章笋的“囊中之物”，此中除了香港郑裕彤家族的香港新世界集团外，张章笋的国瑞兴业地产就是“老二”。

国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长 张瑾

与许多潮商家族一样，张章笋“国瑞系”的家族色彩也是很厚重。国瑞置业在港上市时，创始人张章笋，身兼董事会主席、总裁。其高管团队中，有不少家族成员分布其中；比如今年40岁的阮文娟，为公司执行董事、副总裁，她是张章笋的太太。

张章笋女儿张瑾，现年35岁，系公司执行董事、副总裁。另外，张章笋的妹夫林耀泉，还出任国瑞置业有限公司副总裁。

很多“家族化”色彩的上市公司，一直被外界误解和歧见。事实上，以企业的家族化特征来质疑家族企业管治水平，本身在逻辑上就是说不通的。

从全球范围来看，目前尚没有任何的充分数据及普遍性案例，来印证家族企业的治理水平会比其他形态的企业低效，相反的，世界上那些著名的企业，多为家族化的企业。

应该说，随着现代企业制度建立，似乎也看不出一个家族化企业与职业经理人制运作到底存在什么不可调和的矛盾？也许，有人指称所谓“家族内部成员占位”，或者说“卡位”，会阻梗外人的晋升通道，这一说法事实上并不准确。事实上，我们发现，家族企业在选人、用人上，更多会从企业战略及长远目标来考量，而且比其他形态企业更愿意去做转型创新。

国瑞地产副总裁阮文娟（右1）

以国瑞为例，在张章笋家族的旗下公司，不乏老臣、资深高管，如国瑞置业执行董事兼副总裁的葛伟光，系国企出身，曾服务于东方集团、锦州港等上市公司。另外，如国瑞兴业地产副总裁的郝振河、国瑞置业副总裁李斌、财务总监董雪儿等，均是职业经理人。

作为家族二代，女儿张瑾现主要负责国瑞的创新版块，比如旗下的国瑞商业、国瑞物业、深圳瑞管家电子商务、深圳国裕网络科技、深圳爱国懿儿童乐园管理、懿瑞科技孵化器（深圳）等。

2017年1月举办的国瑞商业体系年终总结会上，掌舵人张瑾提出：国瑞的商业集团及创新业务板块未来五年将实现300亿资产目标。

 

今年35岁的张瑾，曾赴澳大利亚霍姆斯学院留学，并曾在哈佛大学、香港大学进修有关房地产课程，现为国瑞地产副总裁，国瑞商业的董事长、掌舵者。

兄弟创业，是很多潮商创业的常见形态。现任河北广东商会会长张章侨，是张章笋胞弟。应该说，在张章笋的地产创业历程中，其胞弟张章侨、张章德、还有胞妹张妙香、另一个胞妹张幼惜及丈夫林耀泉等，都出了力。国瑞置业上市前，兄弟分家，不过过程很平和，没有出现如其他家族那样的兄弟阋墙、争吵内斗现象，对企业影响不大。

潮汕独特的地域文化，使其对家族观念发展到极至程度。很多潮商在创业时，既强调个人的开拓精神，更强调家庭和宗族、地缘的亲密关系，并注入具体的商业运作及企业伦理之中。也正因如此，潮商，才创造一个国际级商帮的传奇！兄弟齐心建家园，朋友合力做生意，家族团结共创业，对潮商来说,都是一种十分平常的事。